一天挂牌三家公司 保利发展“季报日”继续调整

观点网 发债、促销、拿地，登上“一哥”宝座的保利发展依旧忙碌。

最近，保利发展继续和钱较劲：95亿可转换公司债申请获得上交所受理成功“开源”后，又开始在“节流”上下功夫。

北京产权交易所信息显示，保利发展在10月25日预披露了旗下三家地方房地产公司的转让公告。

公告显示，保利发展将分别挂牌转让成都市保裕泰和房地产开发有限公司80%股权及相关债权、北京保利通房地产开发有限公司100%股权及相关债权以及成都新都区利牧归房地产开发有限公司80%股权及相关债权。

其中，北京保利通由保利北京全资持股，成都保裕泰和房地产及成都利牧归房地产分别由保利发展旗下成都保利天府实业、四川华宇房地产持股20%。

保利发展持有三家公司100%产（股）权比例，除全权转让北京保利通外，成都保裕泰和房地产及成都利牧归房地产的转让产（股）权比例为80%。

持股比例不同、产权转让比例不同，保利发展转让三家公司股权的直接原因也不同。

同日，保利发展发布的2024年第三季度报告，期内实现营业收入435.25亿元，较去年同期下降21.62%；归属于上市公司股东的净利润为3.93亿元，同比下降63.31%。

来自北京的调整

北京保利通是保利北京今年挂牌转让的第二家子公司。

5月27日，保利北京以25亿元底价挂牌转让北京利通房地产100%股权及相关债权，包含了7.55亿元股权部分和17.45亿元债权部分。

北京利通房地产成立于2013年，注册资本为1亿元，由刘喜涛担任法定代表人。本次挂牌的北京保利通同样成立于2013年，法定代表人为刘喜涛，注册资本2亿元。

有市场观点猜测，保利发展在5月转让北京利通房地产的原因与财务状况挂钩。

2023年，北京利通房地产实现营业收入8800万元，净利润为-2700万元；2024年第一季度，营业收入为1200万元，净利润为100万元。

实际上，北京保利通的财务情况与北京利通房地产可谓“维艰”。

2023年，北京保利通录得营收2209.3万元，营业利润-6032.72万元，净利润-9300.17万元；资产总计12.54亿元，负债总计4.29亿元，所有者权益8.25亿元。

来到今年，北京保利通的经营状况正在恶化。截至2024年9月30日，该公司营收1649.45万元，营业利润-2041.32万元，净利润-2034.17万元；资产总计11.38亿元，负债总计11.49亿元，所有者权益-1085.48万元。

结合保利发展连续三年增收不增利的业绩表现，转让全资孙公司全部股权或许是保利发展北京区域及时止损的经营调整。

从销售端来看，保利发展北京区域略显乏力。

乘着政策的春风，保利发展在国庆黄金周表现可谓占尽风头，假期全国累计成交额约260亿元。其中大本营广东保利销售便达50亿元，首日销售10亿元。

保利北京方面，国庆期间保利·锦上二期、和光煦境、保利·天汇等9个楼盘同时力推，假期销售业绩为15.6亿元，首日实现销售1.87亿元。

尽管260亿销售成绩再次帮助保利发展稳住了“一哥”宝座，但同样作为核心城市的北京区域，在加强外部去化的同时也需要考虑内部优化。

如今，北京保利通地转让事项还是预披露状态，转让底价与受让方资格条件等更细节具体的信息还有待正式信息披露。

退出合作？

如果保利发展转让北京保利通股权带着资产出清的意味，那么转让成都保裕泰和房地产及成都利牧归房地产股权与债权，则更倾向于为合作项目寻找“新岸”。

从持股情况来看，成都保裕泰和房地产由建信住宅租赁基金（有限合伙）以及成都保利天府实业有限公司分别持有80%、20%股权。

成都利牧归房地产则由建信住宅租赁基金（有限合伙）以及四川华宇房地产开发有限公司分别持股80%、20%。

股权穿透后，成都保利天府实业与四川华宇房开均由保利发展全资持股，建信住宅租赁基金（有限合伙）背后大股东为中国建设银行股份有限公司。

建信住宅租赁基金是建行于2022年9月斥资300亿元设立的住房租赁基金，总体模式为通过股权投资完成对物业的收购，之后根据各地政策将物业改造为租赁住房，最终再依托专业化的第三方机构进行运营。

而保利发展与建设银行在保租房项目上的合作，还要早于建信住宅租赁基金的设立。

2022年1月，保利就和建设银行进行了保障性租赁住房战略合作。保利发展拟和建行及其各子公司设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。

该年11月，建信住宅租赁基金试点正式进入实施阶段，签署的各地区子基金意向协议便包括成都。

2023年1月，保利发展与建行首批次租赁住房基金签约落地，该次合作包括6个项目，交易金额16.23亿元。

成都利牧归房地产及成都保裕泰和房地产分别成立于2022年11月以及2023年5月，大概率是保利发展与建设银行就保租房项目合作在不同阶段成立的项目公司。

只是，成都保裕泰和房地产与成都利牧归房地产的财务状况同样不容乐观。

成都保裕泰和房地产截至2024年9月30日录得营收1561.42万元，营业利润-75.06万元，净利润-75.06万元；总资产4.12亿元，总负债3.48亿元，所有者权益6427.57万元。

今年前9个月，成都利牧归房地产录得营收1388.64万元，营业利润-187.3万元，净利润-187.3万元；总资产3.41亿元，总负债2.95亿元，所有者权益4598.16万元。

根据保利发展同日发布的2024年第三季度报告，前三季度实现营业总收入1827.74亿元，同比下降5.06%；利润总额166.36亿元，同比下降34.9%；归母净利润78.13亿元，同比跌幅41.23%。

第三季度，保利发展实现营业收入435.25亿元，较去年同期下降21.62%；归属于上市公司股东的净利润为3.93亿元，同比下降63.31%；基本每股收益为0.03元，同比下降62.53%。

盈利能力继续承压，保利发展转让成都两家公司股权或许不仅是为了优化资产，还存在优化合作的可能。

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