因隔断房而解除合同 是谁违约

□孔德翰 尹黎卉

一位租户与房产中介签订房屋租赁合同,入住后发现房屋系隔断房。他要求中介公司解除合同并返还剩余房租和押金,后因协商未果诉至法院。法院经审理,判决中介公司退还租户押金3000元。

租户王先生诉称,2022年2月,他与某房产中介公司签订《北京市住房租赁合同》,约定房产中介公司将某房屋的一间卧室分租给王先生,租金季付,押金为3000元。王先生后入住涉案房屋,如约支付第一季度租金和押金等费用。入住月余后发现,自己入住的房间是客厅隔断出的封闭空间,在签约前房产中介公司并未告知此情况。经与房屋所在街道沟通,街道认为此隔断出的封闭空间是违建,应立即拆除,否则会有很大安全隐患。王先生当即将此情况反馈给中介公司,公司拒之不理,王先生于2022年4月底搬离涉案房屋。王先生认为,房产中介公司是专业的房屋租赁机构,租赁行为应符合相关法律法规,故请求房产中介公司退还其剩余房租、服务费、押金等全部费用,共计4800元。

房产中介公司辩称,双方系自愿签署合同,合同合法有效,房屋并未出现不可居住的客观情况,房产中介公司也没有接到有关部门要求拆除隔断的通知,故王先生提前解约属于违约。关于租金部分,依据合同约定,原告解除合同需要起诉日前提前十五天在APP发起申请并承担违约责任。原告于4月26日发起解约申请,5月1日办理解约手续,不满15日,需要补齐5月1日至5月10的租金,其余部分已经退还。关于押金部分,房产中介公司同意退还押金,但是由于原告退租属于违约,故而应当交纳一个月租金的违约金,与押金抵扣后不予退还。关于服务费部分,公司在解约结算时,按照实际入住天数扣除后,剩余部分退还,现已退还完毕。

法院经审理认为,王先生与房产中介公司签订的《北京市住房租赁合同》系双方真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属有效。双方租赁合同约定:出租人保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件,不改变房屋内部结构且满足基本使用功能,且乙方应在拟解约日前15个自然日在甲方APP提交解约申请,并向甲方支付违约金;若乙方解约手续办理完毕日期在申请之日后15日内的,乙方应缴租金截止日期至退租申请之日后第15日。

根据双方陈述及现有证据,王先生提出解约申请系因涉案房屋为隔断,房产中介公司对此予以认可,因此,王先生有权提出解约申请。根据合同约定,王先生应提前15日提出解约申请。经双方确认,王先生于2022年4月26日提出解约申请,于2022年5月1日解约。综合考虑本案情况,王先生租金应支付至申请解约之日起第15日。因此,房产中介公司应在合理期限内退还王先生2022年5月10日至2022年5月16日期间的租金及3000元押金。

【分析】

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中介公司出租隔断间的行为,违反行政管理规定,王先生虽不能据此主张合同无效,但可以依据民法典的相关规定要求解除合同,不构成违约。另外,关于合同效力的认定并不影响行政主管机关对中介公司行为的认定和处理。

民法典第566条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。”涉案租赁合同解除后,承租人要求按照合同约定退还剩余押金和租金,具有相应的法律与事实依据,中介公司不得以承租人违约为由拒绝返还。

为避免此类纠纷发生,建议承租人对房屋居住条件进行实地考察,签约前做好确认,排除安全隐患,降低自身风险;签约时双方可在合同中对房屋空间状况等做出明确约定,双方要对合同的解除条款、违约责任等重点条款仔细确认;一旦出现一方违约或者提前解约的情形,按照合同约定及时通知对方并办理房屋交接手续,合理避免纠纷。