又见物业抵债 朗诗绿色生活继续“反哺”地产公司

观点网3月8日，朗诗绿色生活服务有限公司公布了一则物业转让交易。

据观点新媒体了解，此次交易的物业是位于上海市普陀区的朗诗藏峰项目2套办公房屋及6个停车位。交易对价为907.17万元，将以交易对方应付而未付朗诗绿色生活的等额款项进行抵销支付。

交易对方为朗诗绿色管理集团的成员公司，主要从事房地产开发经营业务。也就是说，本次交易实质上是一次地产公司的“以资抵债”。

对这家正遭遇毛利率下降、现金流减少、资产负债率上升的物企来说，相比于物业资产，朗诗绿色生活明显更渴望收到现金。

然而，现实总是充满骨感，贸易应收账款与坏账拨备规模的提升以及账龄的延长，最终让这家物企学会了接受。

被迫收购

2021年是微型物管企业井喷式冲击港交所的一年。

也是在这一年，朗诗绿色生活跟在新希望服务、德信服务、世纪金源服务等物企后头一同向港交所发起冲锋。

对于物企来说，扩张规模是实现业绩增长最好的方式，对中小型物企更是如此。要成为行业头部，就必须将在管规模发展到一定程度才行。

朗诗绿色生活自上市以来也在致力于扩张。

截至2023年上半年末，朗诗绿色生活物业管理服务涵盖35个城市的205项物业，包括170项住宅物业、25项商业及写字楼及10项城市服务。

在管建筑面积从2021年的2345万平方米扩大至2023上半年末的3064万平方米，复合增长率约11.3%；同期合约建筑面积则从3197万平方米扩至3869万平方米，复合增长率约7.9%。

外拓过程中，朗诗绿色生活市场化能力得到较大提升，在管规模中来源于独立第三方的比重越来越大，2021、2022年占比分别为45.73、50.72%。

2023年上半年进一步提升至51.67%，期内新增项目16个，新增在管建筑面积约193万平方米，合约建筑面积约为227万平方米，来自独立第三方的合约面积210万平方米，占比约92.5%；从物业类型来看，商业及写字楼项目新增合约建筑面积25万平方米，占比约11.0%。

得益于外拓的顺利，朗诗绿色生活2020-2022年以及2023上半年实现营业收入分别为6.01亿元、7.37亿元、8.89亿、4.83亿元；同期公司毛利分别为1.61亿元、1.86亿元、1.98亿元、0.87亿元。

随着业绩规模增长，朗诗绿色生活公司财务报表中所呈现的贸易应收账款规模也在扩大。

在扣除坏账拨备前，该公司2020年的应收账款为1.16亿元，2021年增长86.3%至2.15亿元，2022年进一步扩大43.7%至3.09亿元。随着市场化程度深入，来自关联方的应收账款规模比例从2021年的高峰值61.54%降至50.98%。

同期计提坏账拨备分别为990.6万元、1864.8万元、4838.7万元。

截至2023上半年末，朗诗绿色生活应收账款规模为3.79亿元，较上年底继续增加约22.7%，达到总营收约78.5%的比例。其中关联方应收款约1.92亿元，比重43.8%。期内计提坏账拨备5906.4万元，较上年末增长约22.1%，达到营收约12.2的比例。

从即期账龄上来看，来自关联方少于一年的贸易应收款项约1.08亿元，与2022年底基本持平；一至两年的规模约6620.3万元，较上年底较少约585.8万元；两年至三年的1778.4万元，较年底不减反增1675.7万元；三年以上则已清零，上年底为82.7万元。

一边是坏账拨备越来越多，另一边是账龄越拖约长。无奈之下，朗诗绿色生活只得接受关联公司的“以资抵债”。

物企“反哺”

近年来，物企频繁通过关联交易反向输血地产公司的事件屡见不鲜。

2023年8月11日，金科服务与金科集团订立物业转让协议，据此，金科集团成员公司将向金科服务转让合计36项抵销物业，以结清2040万元的持续关连交易应付款项。

同年10月31日，鑫苑中国向鑫苑服务转让北京鑫苑弘晟100%股权以抵偿4亿元。

11月16日，荣万家公告表示，同意收购荣盛发展出售的清偿物业，交易价款约5.68亿元，按等额基准抵销应收款项。

此外，方圆生活服务、雅生活、远洋服务、中骏商管等物企均有过被关联地产公司“以资抵债”的经历。如今，朗诗绿色生活也加入了这个“抵债群”。

朗诗绿色生活所发生的关联交易并不少。

2024年2月19日，朗诗绿色生活全资附属公司绿藤健康科技与董事长田明旗下青榆养老签订服务采购协议，后者将为前者提供养老相关服务，协议合约价格为537.10万元；2023年10月13日，与朗诗绿色管理续订物业服务及物业咨询协议；

2022年12月16日，公告称以约2.02亿元收购北海朗润商业管理有限公司全部股权，后于2023年2月27日发布补充公告，以1.97亿元出售上海联胜致创管理咨询有限公司100%股权，以等额方式抵销上述收购事项代价。

通过交易，朗诗绿色生活成功注入了朗诗寓的经营管理公司，深度加码长租领域。在2023上半年的财务报表中，旗下业务分部因此新增了公寓经营及管理服务一项，该项期内实现收益1284.3万元。

一般而言，关联交易较第三方交易的风险要来得低，然而在这个房地产下行期，关联交易难言安全。

从朗诗绿色管理的业绩来看，2023年上半年录得收入39.64亿元，同比下降31%；毛利为7.28亿元，同比下降37.8%；期间亏损3655万元。期末债务总计约71.7亿，短期债务比约13.8%，即9.89亿元；同期现金及现金等价以及受限制资金仅为8.8亿元，难以覆盖短债。

因此，朗诗绿色管理选择以上海资产抵偿对物业公司的应付款项。

只是这907.17万元对朗诗绿色生活来说同样是不可或缺的，该公司于2021-2022年以及2023上半年末的资产负债率分别为56.9%、62.4%、63.5%，呈现上升的趋势。与此同时现金在不断缩减，同期录得现金及现金等价物约为4.44亿元、3.58亿元、1.62亿。

此外，毛利率从2020年的26.7%降至2022年的22.3%；2023上半年更是跌至18.0%，较2022同期降了7.1个百分点，说明公司盈利能力有所下滑。

虽然公告称交易的达成将能够收回到期应收款项，降低应收账款风险，同时也有利于提升集团的服务多样性。

只是，其中的苦只有自己懂。