再现“高溢价”，11月土地市场边际改善｜楼市现止跌回稳信号

21世纪经济报道记者李莎 北京报道11月土地市场亮点频现，当月最后一周，上海第七批次土拍收官，10宗涉宅用地全部成交，平均溢价率近15%；杭州3宗宅地成交，其中一宗溢价率约23%；济南起步区一宗宅地出让，溢价率近16%，成为近年来起步区首宗溢价成交地块。

克而瑞数据显示，11月1日—11月28日，300城土地供应和成交规模环比分别增长150%和24%，土地溢价率6.1%，创年内新高。

在业内人士看来，尽管11月土地市场成交规模和热度有所上涨，局部呈现亮点，但市场整体尚未走出低迷区间，土拍分化现象将延续。12月土地市场热度或保持，但大幅上升的可能性较小。

土拍再现“高溢价”

11月重点城市热点地块频现，中指研究院数据显示，11月22个重点城市溢价率超10%的地块共有18宗，其中上海8宗，杭州4宗，北京和成都各2宗，深圳和济南各1宗。

11月27日出让的上海浦东新区新杨思地块是其中的大热门，该地块最终以79亿元的总价成交，溢价率达40.4%，创2021年以来上海土拍溢价率新高。另外，11月6日和11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块出让，溢价率分别达到46.1%、44.4%。

中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，重点城市多宗地块竞拍热度较高，背后也显示出房企拿地持续聚焦核心城市优质地块的策略。

克而瑞数据显示，在重点城市土拍带动下，11月30家典型房企拿地金额大幅上涨，单月投资金额900亿元，同比、环比分别增长107%、181%，创2024年以来新高。由于一二线城市高总价、小面积地块成交较多，当月30家房企拿地面积230万平方米，环比增加68%，同比下降33%。

11月典型房企拿地金额从底部大幅回升，并不意味着企业投资意愿出现逆转。在克而瑞监测的30家房企中，仅有11家房企拿地，拿地金额超过100亿元的均为今年拿地规模较大的央国企，如保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、越秀地产等，且集中在上海、北京等高总价的核心城市。

不仅如此，中指研究院数据显示，今年1月—11月，央国企都是拿地主力，在22城成交的住宅用地中，央国企拿地金额合计占比约77%。但值得注意的是，部分城市本地民企拿地占比较高，如杭州、长沙、青岛等。

房企尤其是民营房企拿地仍较谨慎，中指研究院数据显示，今年1—11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。

孟新增认为，从当前土拍市场来看，房企仍保持精准投资的战略，热点城市优质地块热度尚在，在销售端逐渐企稳情况下，核心城市土拍或继续温和修复。

土地出让收入上涨

纵览全国土地市场，克而瑞监测发现，11月1—11月28日，全国300城土地供应3.2亿平方米，环比上升150%，成交1.4亿平方米，环比上升24%。但是在中央严控增量、地方加快落地房地产支持政策的背景之下，土地供求规模仍小于去年同期。

除了周期性因素外，麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示，11月土地供应和成交规模增加，一方面是各地为完成年度供地计划，11月集中推出地块。另一方面，供地质量的提升和需求端信心的边际好转，也在一定程度上提高了房企拿地积极性。

另外，有品牌房企人士向21世纪经济报道记者表示，年底部分房企也在寻求补货，为明年做项目储备。

中指数据统计发现，11月300城住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%。土地出让金3199亿元，同比增长23.4%。年末核心城市加快推地带动土地出让金上涨，北京、上海单月土地出让收入均超300亿元。

“重点城市优质地块入市可以吸引更多开发商参与竞拍，助力土拍溢价率回升。”王小嫱表示。

克而瑞监测发现，11月300城土地溢价率6.1%，较上月增加2.8个百分点，创年内新高。随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，典型城市平均溢价率企稳上涨。

克而瑞分析称，11月土地市场迎来难得的成交规模和热度的共同上涨。局部亮点出现主要是优质地块的推动。受高质量供地规模延续的影响，预计12月将继续迎来高溢价优质宅地，而央国企依旧会是核心城市的拿地主力。

王小嫱则认为，近期房地产市场企稳开始向土地市场传导，但传导效果还需观察。12月土地市场热度或将保持，但大幅上升的可能性较小。长期来看，土地市场走势仍需关注宏观经济环境及政策调控方向。