中报观察｜招商蛇口基本盘

8月的最后一个工作日，招商蛇口赶上了交卷的最后时刻。

上半年，招商蛇口继续锚定行业"五强"目标，虽然开发业务平均结转单价下降，盈利端再次面临挑战。

报告期内，招商蛇口实现营业收入512.7亿元，较去年同期微降0.33%；归属于上市公司股东的净利润为14.2亿元，同比减少34.17%。

另一方面，招商蛇口非开发业务端稳定提升，持有业务多点入市，租赁住房公募REITs获证监会准予注册批复，收入增长第二曲线逐渐企稳。

行业洗牌速度进一步加快，忙碌的招商蛇口一边打着基本盘守稳战，一边持续补强资管业务能力。

守稳基本盘

从销售端、土地端情况观察，招商蛇口的"五强"目标已触手可及。

上半年，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元，销售规模位列行业前五，销售权益比重同比上升9个百分点至65%。

但成绩需要对照组，与去年交出的成绩单作对比，招商蛇口开发基本盘表现遇到挑战。

2023年中期数据显示，招商蛇口实现签约销售面积683.96万平方米，累计完成签约销售金额1664.36亿元。

而今年上半年，招商蛇口开发业务收入为399.03亿元，同比下降4.15%，占总收入比重下降3.1个百分点至77.82%。

销售面积与金额同降，叠加中报中披露的期内房地产项目平均结转单价下降，拉低了招商蛇口开发业务营收，或许也是导致总收入微降的核心敞口。

受到开发业务下行同步影响的，还有招商蛇口本期毛利率与净利润。

毛利率方面，招商蛇口开发业务营收下降的同时录得成本上升2.37%，毛利率同比下降5.58个百分点至12.24%。

分地区看，仅有华东区域营收与毛利率实现正向增长，华北、江南、华西及华南区域营收由于毛利率均有不同程度下滑。其中，华北区域毛利率下探16.994个百分点至1.39%。

招商蛇口在中期报告中表示，开发业务毛利率同比降低，是受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响。

开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少，令招商蛇口本期归母净利润同比下探34.17%。

今年以来，市场延续弱复苏态势，楼市显现"脉冲式回暖"。核心地区与优质土地有多家房企争抢，但更多的是多地土拍多以底价成交，市场热度两极分化明显，房企出手越加谨慎。

相较上年同期斩获25宗地块，招商蛇口今年拿地更加谨慎。规模收缩带来的不仅是核心城市土地未来的储备，还有招商蛇口守稳基本盘的挑战。

上半年，招商蛇口获取7宗土地，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，在北京、上海、杭州等"核心10城"的投资金额占比达86%。

除了聚焦传统土地招拍挂市场，招商蛇口对上海的执着还体现在旧改项目上。招商蛇口与徐汇城投合作，接盘上海新长桥旧改项目。

但市场持续低迷，比起大刀阔斧拿地，细水长流与谨慎应该是招商蛇口当下守稳开发基本盘的头号策略。

面对当下不确定的市场环境，招商蛇口则在中报中表示要加大"向内求索"的力度，追求品质制胜。

招商蛇口守稳基本盘能够取得多少成果，还要看品质战略能否挽回下行的市场信心与需求。

非开发业务支点

相比开发业务的挑战，招商蛇口今年上半年的资产运营与城市服务业务相对稳定，业绩增长的第二曲线初具雏形。

收入方面，资产运营业务录得营收30.97亿元，同比上升13.05%；城市服务营收82.73亿元，同比上升16.94%。

非开发业务虽然体量不及开发业务的一半，但稳健的增速却成为支撑招商蛇口本期业绩表现的重要一环，也是其抵抗房地产行业下行风险另一个业务支点。

半年报显示，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%；EBITDA实现18.59亿元，同比上涨14%。报告期内，招商蛇口开业三年及以上的成熟运营期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

分业态看，招商蛇口集中商业收入为8.38亿元，管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米；在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米，与去年同期持平。

期内新增上海松江泗泾TOD集中商业项目，新开业三亚崖州招商花园里、厦门海上世界等项目。

公寓业态方面，招商蛇口长租公寓业务运营收入为6.29亿元，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。

中期报告显示，招商蛇口上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2898间。其中深圳壹栈仕林臻邸项目，开业3个月时点出租率达100%。

上半年，招商蛇口还瞄上了保租房REITs赛道，在博时蛇口产园REIT成功上市三年后，以持有的位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目初探保租房REITs。

就在发布中期报告同日，招商蛇口租赁住房REIT获得证监会注册批文。

物业管理板块，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台招商积余实现营收78.39亿元，较上年增长12.34%；在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米。

代建业务也是招商蛇口城市服务板块的重点发力点之一，上半年新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，目前累计管理面积超1800万平方米。

各业态相对明显的增长路径正在为招商蛇口非开发业务的业绩比重增添砝码，资产运营与城市服务占本期总收入比重分别提升至6.04%、16.14%。

早前，招商蛇口就表示围绕着房地产开发主业打造多元化业务，是公司在房地产行业低迷状态下抵抗周期的竞争优势。

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