中秋买房，看这一篇就够了
这是严肃君的第569篇推送
因为众所周知的原因，相信大部分人都要中秋留京，原地过节了。
再加上三批次地块供应在即，各家房企也显然纷纷铆足劲儿搞点事情。
据严肃君不完全统计，中秋节三天假期，北京6个纯新项目有关键节点动作，超10个在售项目推出了中秋特价房源。
传统的楼市销售旺季金九银十已屡屡失约，今年是否能够昨日重现呢？
01
新“卷王”昌平
最卷的果然还是昌平。
今年二批次昌平供应了三宗宅地，除了上表中的北清橡树湾、宸悦国际，还有国誉燕园已经开始意向登记，也是预计9月底开盘。
动作最快的是北清橡树湾。
7月初公布案名，7月中旬开放售楼处，8月初官宣户型图并获批规划许可证，同时启动资格资金核验，8月26日获预售许可证。
72㎡-126㎡二到四居，共计1311套，销售指导价6万/平，也是仨项目中单价和总价门槛最高的。
当然优势也有，是北京首个入市的全龄友好社区，华润相当能打的精装也是加分项，开盘当天选房成功还有99折优惠。
宸悦国际和国誉燕园，则主打刚需和刚改。
一个靠面积下探，宸悦国际最小57㎡起，总价300万出头；一个靠均价取胜，国誉燕园销售指导价3.9万/平，几乎是北京六环新房地板价了。
除了价格优势，两项目都是10层以下的洋房或小高层产品，社区居住舒适度相对较高。
当然，这三个项目共同的特点是，都是大型社区，总供应量为4164套。
本站房产数据中心统计显示，昌平在售待售的11个新房项目，总供应套数超过1.2万套，目前库存依然将近万套。
不要着急，慢慢挑，是未来一年内昌平新房市场常态。
02
改善红海京西
如果说昌平主要卷的是价格，那么京西正在成为北京内城高端改善新房聚集地。
更具体的来说，是西四环到西五环，莲石东路到京港澳高速之间，形成的近似梯形区域。
自2021年集中供地以来，该片区已有融创、中海、城建、电建等多个全国知名房企入驻，目前7个新房项目在售待售。
除了中海学仕里做了72平起刚需小两居外，其他项目产品几乎都是100平起的三居四居。
从去化情况来看，国誉万和城、首创天阅山河开盘时间早，目前都已网签过半。
中秋节最新进展来自华曦府，产品为96㎡-134㎡三到四居，预计9月10日开放售楼处和样板间，样板间做的是103㎡三居和139㎡三居。
比较来看，华曦府的优势有两点。
一是价格上，除了尚未定价的宸知著，华曦府销售指导价7.5万平，在目前片区内在售新房项目中，是性价比最高的。
二是销售模式上，华曦府有3万㎡需现房销售，超全部房源一半。这意味着该项目“安全系数”也较高，毕竟期房交付成功与否，会直接影响后面现房销售情况。
除了昌平和京西，泛望京片区也有新入局者。
奶西望京樾预计9月10日开放样板间，户型为102㎡三居、120㎡和155㎡四居，与崔各庄晓风印月形成无缝竞争，8.5万/平销售指导价在整个区域都很有竞争力。
而隔壁中建宸园，销售指导价8.9万/平，主打洋房和叠拼产品。洋房8-9层，面积约165㎡-210㎡，叠拼为320㎡-400㎡左右上下叠。
产品定位和定价，都走的是差异化路线。
03
要捡漏，别拾雷
除了集中供应片区，快步抢跑，中秋节多个项目推出了特价或者优惠房源。
严肃君统计如下---
基本是去年或者前年入市项目，优惠金额在10万至100多万不等，金地璟宸单价优惠6千元/㎡，还是非常给力的。
严肃君要提醒大家的是，在市场信息极度透明的当下，捡漏不是不可能，但概率非常小。下手之前确认几个细节---
1、是不是“真”特价房？
先涨价，再打折，看起来便宜，是惯用套路。
多关注严肃君和小易的每周、月度成交报告，通过该项目以往成交，或者周边项目对比，判断是否真特价。
2、能否接受“特价房”的瑕疵？
开发商拿出来特价的房源，往往是楼栋位置或者楼层相对较差的。比如紧挨出入口会有噪音问题，靠近垃圾处理站会有异味问题，一二楼房源多受遮挡，采光不佳……
关键是，未来进入二手房市场后，这些特价房大概率也会跑输大盘。
3、开发企业是否足够安全？
这个其实是严肃君最想提醒大家的。
房地产市场下行，多个品牌房企出现资金链吃紧甚至暴雷的情况。通过在售项目打折出售，以实现资金快速回笼的做法，在北京新房市场也并不新鲜。
但那些“打骨折”或者“大甩卖”的项目，甚至出现“工抵房”、“员工房”等名义的房源，一定要谨慎。
因为未来交付风险非常大。
你只是贪图几十万优惠，但得到的可能是几百万钱房两空。