中时社论》央行下猛药 当心引爆房市危机

中国时报社论

中央银行祭出史上最猛限贷令，除了房市选择性信用管制至今已累积至第七波，央行最新出手的四招，包括新增加自然人名下有房屋者第一户购屋贷款不得有宽限期、自然人第二户购屋贷款最高成数降为5成，并扩大实施地区至全国、公司法人购置住宅贷款和自然人购置高价住宅贷款及第3户（含）以上购屋贷款最高成数降为3成，以及余屋贷款最高成数降为3成。

自备款高 买房自住更难

央行这四招可说是刀刀见骨，也引发建商和民众一片哀嚎，除了被形容是历来最大打房力道，更有建商直言央行「打太大力了，难道要把房地产业打趴？」房仲业者更形容在央行新一波选择性信用管制措施后，房贷市场仅剩「首购友善」，除了新青安等首购族还有喘息空间，换屋族和小建商恐怕都被逼上绝路。

为什么央行选择出此狠招？央行总裁杨金龙强调，央行针对银行业不动产贷款集中度居高的情形，除了道德劝说和给予一年改善期，有必要进一步采行更积极的导正措施，主要目的就是要抑制房市投机与囤房行为，同时引导信用资源可优先提供给无自用住宅者购屋贷款。

以第一户购屋贷款不得有宽限期来说，央行认为有助降低这类借款人过度运用财务杠杆，同时强化银行授信风险控管；降低自然人第二户以上、豪宅贷款及法人购屋成数，则是有助抑制购置住宅贷款过度成长，避免资金流向房市投机与囤房；降低余屋贷款成数则可加速建商出售余屋，增加住宅供给，也就是逼建商降价求售换金流。

表面看来，央行房市管控政策师出有名，更符合政府强调的居住正义，也严守赖清德总统和行政院院长卓荣泰一再强调的「四个原则、四个顺序」，也就是维护金融安全、民众自主首购及契约中的贷款优先、行库对贷款结构须自主调整和新青安贷款要审慎核定和严格管理。但事实上，就算央行是正义之师，如此重手之下，仍难保不伤及无辜，更遑论对房市的杀伤力。

首先，对于投机客和建商来说，央行的管制措施确实有一定的杀伤力，可望抑制房价失速的涨势和因炒作膨胀的交易量，但世上只有卖不出的价格、没有卖不出的商品，投机客和建商短时间或可能因央行政策被绑手绑脚，但只要有获利空间，不论是内政部的平均地权条例、财政部的囤房税或央行的选择性信用管制，实际上都难让炒作绝迹。

其次则是，就居住正义或青年安居而言，民众现在面临的是房市三高的问题，也就是房价高、自备款高和利息高。央行抑制炒作顶多可缓解高房价，但相关限制贷款成数措施，反而会让民众必须准备的自备款更高，让普罗大众买房自住的理想变得更加遥不可及。

两度升准 利息负担加重

很多人这次只注意到央行新一波选择性信用管制，没有意识央行提高存款准备率的后座力更大。央行升准，意味银行资金成本加重，对已有房贷者虽不会像直接升息时立即反映在房贷负担，却会变相加重目前申办中房贷的利息，这从央行3月升准后，五大行库新承作房贷利率8月涨至2.194％的近16年新高，足以证明。

在央行今年两度升准前，银行一般房贷利率的地板价大约是2.185％，但6月央行提高准备率后，银行新办房贷利率已冲高至2.4％以上。前述五大行库新承作房贷利率，如果扣除其中3成5是利率仅1.775％的新青安，其余新办理房贷利率还原后其实达2.417％；新一波升准后，利率势必会再上调，民众就算是自住，现在进场买房的利息负担仍明显加重。

最后则是央行再三强调的市场健全度。依央行的观点，日本资产泡沫破灭、美国次贷危机等国际经验，都显示银行信用资源如过度流向不动产，将不利金融稳定，更可能排挤生产事业实质投资所需资金，造成经济衰退，8月底国银不动产贷款集中度接近金融海啸时37.9％的历史高点，更被认为是央行本次出重手的关键。

央行担心银行授信倾斜不动产风险太集中的出发点没错，但既已要求银行在不影响已签约、核贷者权益的前提下，一年内渐进调整相关贷款总量，银行授信又不可能短期急转弯，央行本次急于推出强烈的房市管制猛药，反而可能吃紧弄破碗，成为引爆房市危机的最大风险。