一个月后。
林志超再次来到内地。依旧先是官方高层的接见;随后他被京城大学授与‘名誉博士’,并发表演讲——《华夏人和亚洲人的时代》;最后参加了佛山大学的硕士授权单位的典礼。
做完这些官方活动之后,林志超又以迅雷不及掩耳之势拿下多个投资项目,包括:合资参与京城东安市场的改造重建、香格里拉酒店投资、旧城区改造工程、参与合营顺德市新城区6000亩的土地开发、买断王老吉品牌、合作开发盐田港、成立深镇长和实业有限公司(长实、和记)
林志超旗下企业拿项目的速度,堪称神速。
基本是在其他人还没有反应过来之前,已经洽谈好二十多个投资大项目。
而且,旗下企业还在继续寻找投资项目,预计1992年将是投资内地最多的一年。投资的也不全是‘回本慢’的商业项目,还有不少‘发展地产项目’,但目前都是合资的。
实际上,很多项目都是内地相关部门和企业找到他旗下的企业,甚至还有保证每年回报率不低于10%的承诺,例如京城的一个旧城改造大工程。
而林志超投资的项目,基本都会考虑一些‘不可控因素’(政Z、古建筑相关),凡是这种项目,他肯定不会投资的。
林志超回到香港,已经是五月中旬,香港这边的经济也非常喜人:
港九各区的主要大型私人屋邨在第一季度底,便已经在没平方尺4000港币以上(相当于4万一平米);不过在第二季度,港府连串打击炒楼措施,尤其是七成楼宇按揭政策的效果开始发挥作用,炒风开始收敛,成交开始减少,价格开始下调。
不过,就在普通住宅价格疲软之际,大型豪华住宅的价格开始大幅攀升,像是九龙塘的又一居(九仓开发的低密度豪宅)价格已经是接近5000港币没平方尺。
与此同时,香港的写字楼空置率已经只有2%,故写字楼的售价和租金开始上扬。以交易广场为例,写字楼没平方尺售价预计可达1.5万平方尺以上,而租金则每平方尺每月70~75港币,整个交易广场的股价可达300亿以上。
香港的商场和商铺表现亦非常亮眼,中环、湾仔、铜锣湾、北角、尖沙咀表现最为理想,以铜锣湾为例,自从时代广场和崇光百货相继营业后,带动了周边的商铺租金上涨。铜锣湾罗素街的一间商铺,每平方尺每月的租金竟然已经突破2000港币;相当于一个1000尺的店铺计算,每月的租金需要200万,一年便是2400万港币。而时代广场的租金已经突破9亿港币每年,下一年必将突破10亿港币的租金大关。
商场和商铺的租金如此喜人,有一个不可忽视的原因,那就是港流文化兴起,为本来就非常繁荣的香港旅游业,再添一把火;随着港流组合HOT、SES、神话等在亚洲打开局面,取得巨大的轰动外,还有港流剧《蓝色生死恋》、《浪漫满屋》等通过卫星电视、出口的方式,被整个亚洲进行观看,取得了很大的成功。
香港的物业为什么如此值钱?
第一,香港的地理位置,它是连接西方和东方的纽带,所以很多海外企业和内地企业,都会选择以香港为跳板,进入西方和东方的市场。
第二,旅游圣地,它是购物的天堂,由于是自由贸易港,税率极低,一些产品竟然比产地更便宜;其次是香港娱乐、香港漫画、港流文化的影响力,香港的文化产业如今比日本还发达(人均文化产业GDP),这就大大带动了旅游业的发展,也就带动了香港的经济。香港一共就500多万人口,每年却可以接待2200万的游客(1991年统计)。
第三,本地人的‘赌客’心态,香港人好赌,所以炒房是很多人的职业,这些人一直是香港房价上涨的一个因素。哪怕是长实集团的楼盘,都得‘倚仗’这些代理商和炒房客。
周末。
唐仲源、林志超、李高福三人来到愉景湾高尔夫会所,坐在一起喝茶,还有一些女眷也在会所聊天聚会。
林志超今年3月回港,就在一次聚会中,建议唐仲源家族、李高福家族去内地投资;随后,这两大家族也是大举进入内地发展,目前已经取得一些进展。
“这些年,我这个女婿眼光一次没有错过,这次我也是委派显千去内地考察,在沪市、京城已经有4个项目的投资意向”唐仲源高兴的说道。
最近这些年,东方集团发展可谓非常不错,仅仅是拿下夏悫大厦、皇室大厦,就已经是账面获利不菲——这两幢大厦购入是23.8亿港币,如今至少估值为60亿左右;而愉景湾项目也已经大获成功,毕竟机场方案已经在五年前出台,愉景湾已经变成宝地,普通住宅价格和荃湾比较接近;东方集团在港九市区还有几幢商业大厦,以及一些中小型发展地产项目。
唐氏家族,一直稳居香港十大财阀(截胡陈廷骅、查济民、刘暖雄等),而此次第一批进军内地,更是可以让唐氏家族继续稳固。
东方集团将服装代工业务迁入内地,与此同时,拥有自己的休闲服装品牌——狮宝龙,还代理着很多国外的品牌,依旧是香港的‘成衣大王’。
林志超笑道:“显千最擅长这种开拓市场了,东方集团有望更上一个台阶!”
唐显千是他的大妻弟,当年开拓尼日尼亚的纺织市场立下大功,一直负责东方集团的纺织成衣业务;不过最近十年由于纺织行业日暮西山,所以唐显千也是参与到香港兴业的事务中。
唐显千、唐有千两兄弟,在唐仲源的带领下,倒是一直相处和睦,齐心协力。
李高福说道:“有唐叔坐镇,就更加万无一失了!”
唐仲源摆摆手,谦虚的说道:“我现在身体不算好了,事情都交给他们做了!”
他今年87岁,但依旧没有退休,每天也会到中环的‘东方集团大厦’办公室坐着。这是香港大家族的常态,比如说老嘉道理93岁还去中电办公室坐着。
随后,李高福也交流了在内地投资的情况,自从他成为林志超的亲家后,也跟着林氏家族看好内地,故这几年‘福和集团’也有很不错的发展。虽然挤不进十大财阀,但也算得上20大财阀。
福和集团比较经典的投资包括:七十年代后期在尖东投资的一家五星级酒店大厦、中英谈判期间抄底、1985年投标中得海港城北侧的‘中港城’项目、1990年从置地手中以17亿港币拿下铜锣湾世贸中心。
这些项目,让福和集团(上市企业)也挤进地产前20企业,李高福本人也是身价不菲。
当然,李高福有今天,当然离不开林志超这个亲家的支持。他1968年回港时,香港资产大概只有3000多万港币(现金和物业),如今却高达近百亿规模。福和集团不仅做地产,还做贸易、航运、制造业,投资还挺广泛的。
李高福女儿嫁给林志超四子林瑞楷,又诞下两子两女,也算是立下很大功劳,这也是两家长期关系亲密的一个原因。
最后,林志超说道:“长实集团打算成立一支房地产信托REITs,主要去美国抄底商业地产,晚点你们要是有兴趣,可以来投资。”
长实集团在1984年就成立了一支REITs,当时是集资3亿美金,投入日本的市场;结果就是,凡是投资的,都赚了近十倍的利润。而参与投资的香港富豪和官员,高达三十多人。
如今,长实集团打算再集资10亿美金,成立一支REITs,专门购买纽约、洛杉矶的商业地产。与此同时,长实集团自身也会拿出30亿美金以上(贷款一半左右),进军美国的商业地产。
至于前面一年多时间,只能算是试探性的投资,今年和明年才是投资的重头戏。
李高福好奇的说道:“这几年美国的商业地产跌得很厉害,特别是加州的,莫非你觉得又是抄底良机?”
他在美国也有物业投资,所以对行情不会没了解!
包括唐仲源家族,在美国也有近10亿港币的物业。
对于李高福的发问,林志超大方的说道:“像美国这样政治稳定的国家,经济低谷就是最好抄底的机会。”唐仲源和李高福纷纷点头,他们在海外的投资又何尝不是这样的想法,算是分散投资的一部分。
不可否认的是,美国商业地产回报率较小,正常情况是6~8%;但是,如果是在地产低谷时抄底,再加上杠杆的作用,利润就会大增。
就好比前世巴菲特在1993年抄底纽约大学周边的商业物业,1994年的回报率就高达35%。
而林志超也做过一笔经典投资,当年以3.5亿美金买下九幢曼哈顿写字楼的有价证券,结果就是六七年后,价值已经高达21亿美金。这九幢写字楼,在1989年前出售了四幢,日前仅剩下五幢在环球集团旗下。
恒生指数从年初的4400点,到了5月下旬已经高达6600点,五个月时间涨幅高达50%。主要原因是因为内地的政治明朗,香港自然也就跟着受益。
而在去年(1991),恒生指数从3100点涨幅4400点,尚未今年五个月时间长得多。
上午。
林志超来到长江集团中心的办公室,坐着喝茶看报,倒是非常的轻松。
“爸,九龙泰富广场准备招商了,预期第一年的租金可达4亿港币以上!”林瑞寰来到办公室,汇报道。
九龙泰富广场就是原来的美丽华酒店和购物中心,如今重建为‘泰富广场’,商业面积增加至100万平方尺(购物中心35万平方尺、写字楼65万平方尺);至于美丽华酒店,则在金巴利道对面。
美丽华酒店一直没有歇业,在香港酒店业依旧有一席之位。并且,美丽华酒店还在内地投资了南海酒店。
仅仅是抢夺杨志云家族的美丽华酒店,实际上已经发展成上百亿的资产规模。
林志超满意的说道:“照这个趋势,今年长实今天的利润能接近百亿了!”
林瑞寰笑着说道:“差不多的!恒丰广场马上也可以招商了,正值写字楼紧缺,很多金融机构纷纷打听租赁消息。”
恒丰广场50%股权在长实手里,管理权也是在长实。
想到长实集团今年利润突破百亿,林志超还是非常高兴的,这个规模应该比李家成前世的同时期‘长实’高出近一倍(前世,长实1992年利润为60亿)。
多出的几十亿利润,当然不可能是‘发展地产(住宅)’和‘基建’增加的,毕竟香港就那么大;只能是商业地产及零售、饮料食品、餐饮等,所增加利润。
而在商业地产里面,本来回报率并不算高,和发展地产完全不能比;但是,架不住长实集团的商业地产实在太多了,而且遍布香港、新加坡、日本、美国、英国等地区。
林志超接着说道:“美国那边的商业地产,我也打算开始大举投资,预期用1年半时间,完成数十亿美金的抄底。”
林瑞寰说道:“不少机构正在搬离曼哈顿,如果要抄底,明年应该最佳,因为有人预测明年美国商业地产更烂。”
林志超说道:“嗯,可以慢慢的切入就是!美国现在有个机构,专门处理那些不良资产,有合适的我们就拿下!”
林瑞寰点点头,说道:“好的,我们在美国已经有一支本地管理队伍,拥有较为丰富的管理经验。改造的三个购物中心,也取得了不错的成绩”
在父亲的指导下,长实集团的发展策略和方向,是不会走错的。他们只需要做的是,努力提高自己的管理经营水平。
沟通一番后,林瑞寰很快离开,他现在工作最忙,毕竟长实集团都是他在管理。
他今年也43岁,正值事业的巅峰,在外人看来就是实权在握。
毕竟,林志超属于半退休状态。
林志超旗下的两家地产综合集团——长实、九龙仓,都有好消息。九龙仓集团旗下的海港城,已经将两幢高级住宅大厦改建成两幢36层的港威商业大厦,增加115万平方尺的商业楼宇。另外三幢住宅大厦(原来是作为收租用的高级住宅大厦),也开始重建,预计将增加270万平方尺的商业楼宇,在1996年底落成。
也就是说,在商业地产领域,长实集团是老大、九龙仓集团是老二,后面的都是小罗罗——置地失去交易广场而元气大伤、太古地产失去太古广场而黯然无光;其余华资地产公司能排的上号的,也只有新鸿基和希慎置业、新世界发展,新鸿基在新市镇的购物中心较多,希慎置业在铜锣湾的商业地产较多,新世界发展则作用新世界中心、会展中心。
当然这些企业的商业地产,都不能和九龙仓、长实相提比论。
至于九龙仓、长实集团在商业地产领域,谁更胜一筹呢?
九龙仓在香港拥有:海港城、时代广场、星光行等,大概有950万平方尺的商业面积(包括正在建的三幢写字楼大厦);
长实集团在香港有:长江广场(500万平方尺)、交易广场(200万平方尺)、来福士广场(20万平方尺)、长江集团中心(125万平方尺)、尖东希尔顿酒店和尖沙咀中心(80万平方尺)、泰富广场(100万平方尺)、铜锣湾大丸百货和新天地购物中心(50万平方尺)、华人行大厦50%
在香港本土,当然还是长实集团更胜一筹!
九龙仓集团在东南亚的地产领域,才是真正的巨无霸:
首先,控股新加坡最大的商业地产公司——新加坡置地52%的股权,这家企业在被九龙仓集团收购之后,不仅加强新加坡的商业地产开发,还进军泰国、印尼、马来等地方,资产迅速壮大。
其次,控股新加坡马可孛罗酒店78%股权,这家新加坡上市公司包括三家四星级马可孛罗酒店——新加坡、吉隆坡、巴厘岛,还投资新加坡乌节路的连卡佛大厦。
最后,九龙仓集团直接拥有价值30多亿港币的新加坡的百丽宫大厦及后段地皮,以及在泰国、马来、印尼、菲律宾等国家拥有价值130亿港币以上的物业资产。
当然。
长实集团在日本、英国、美国拥有的资产值,也是九龙仓集团没有的,价值至少也是六七十亿美金。
更重要的是,长实集团本质上是一家开发地产商和一家综合性企业。
如今,长实集团不仅进军内地,还要抄底美国,可谓两线作战;所以这一波之后,长实集团便已经具备世界500强的实力(不含和记黄埔),而且还是实力靠前。
甚至可以说,未来三十年都无忧了!
当然,在拥有丰厚的现金流情况下,长实集团会继续投资。