郎咸平:房地产的核心在于!
郎咸平:房地产的核心在于!
house35对话郎咸平网络直播实录
南京2007-4-5
各位现场的朋友们，35地产家居网的朋友们，网友们，大家晚上好。欢迎各位今天莅临HOUSE35网络直播现场。今天我们直播的主题就是对话郎咸平宏观调控下的中国楼市。此时此刻，我们HOUSE35网旗下的南京、苏州、无锡、芜湖都将进行网络直播。今天我们非常荣幸地邀请到了香港中文大学教授郎咸平先生。我们请大家以热烈的掌声欢迎郎教授的到来。
(8:3)
您好郎教授欢迎您来到我们网络直播的现场。您对南京的印象怎么样？(8:3)
印象不是太深刻。(8:32)
南京有没有给您留下印象深刻的地方？(8:32)
就是你们这里。(8:32)
我们今天的主题是宏观调控下的中国楼市。您认为宏观调控这两年下，中国楼市怎么样？有没有达到宏观调控的目标？你是怎么看待这个问题的？
(8:32)
我就系统性地把这个问题谈清楚。为什么今天要选择来这儿表达我的观点呢？主要原因是这个是一个重大的课题，我碰到很多政府官员、企业界代表或者是一般老百姓，甚至媒体都非常关切，都询问我。我不太想发言的原因，因为我不想搞只言片语的讲一段、讲一段。今天是一个机会，我就把整个中国楼市泡沫化的问题，也是老百姓关心的问题，我做个整体的讲述。让大家理解为什么会有泡沫化的现象。我就开始讲好了。请各位网友、全国老百姓思考一下，你们认为房价上涨是什么原因？我相信各位的答案应该是各种都有。包括地产商的暴利，或者是政府卖地的问题，或者是利率的问题，或者是游资的问题，这些问题坦白讲都是些表面现象，我想告诉老百姓的是我的新观点，房价泡沫性的本质问题是政府的问题。(8:33)
今天我就想从供给面跟需求面来谈谈各级政府的和地产价格的关系。我非常具体地、宏观地、全面地做一个论述。以这个供给面而言。
各位老百姓想一想，我们这个地方政府对土地是什么态度？(8:34)
我们经济学里面常常跟我们讲供需的问题，为了要平抑房价、物价所以要多卖地，地方政府地卖的越多，房价越高，这怎么回事？这跟各地干部考核关系很大，我们过去对于地方干部的考核，几乎以GD成长为唯一标准。各位思考一下，一个地方干部上任之后，他什么都不要做，他只要去卖地，卖一块地，GD就上升这一块地，卖两块地就上升两块地。他越卖地，供给越多，价格越高。这跟他考核有关系。因为考核是以GD为标准，他卖地表面上讲是增加财政盈余，背面是政绩工程，老百姓的死活和他没有关系。地产流程更恶性化。地产怎么回事？有两大主块，第一个是土地开发权（银行贷款），中间流程是极其复杂的。要开发土地，规划证、土地证一大堆的文件，都牵扯到公权力的问题，这两大块每一块都是上百个公章，每一个公章都代表各地政府的权利，有权力就有。以前吃个饭就盖个章，现在不行了。盖个章几十万、上百万，盖个章多少钱？这种权力的握有，表面上地方政府打着开发地产带动经济，背地就是以权力的取得来剥削。最后贪污的钱总要专家到老百姓的头上。这种所谓土地使用，土地使用开发以及银行贷款的整个过程是贪污最重要的原因。(8:37)
这一点，一个是地产所谓的土地越卖价格越高，另外审批过程中异常的，这两个原因造成土地连年高涨，甚至我们政府推出土地要竞价拍卖，表面上看起来竞价拍卖是进步的，我们是上有政策下有对策。我们发现地方政府搞威标，民营企业劝退，国营企业你不要出价，最后发现很多国营资产就是这么流失的。所以这些造成供给面价格居高不下。地方政府越喊口号开发地产，你发现一个奇怪现象出来了，这个地方房价越高，政府越努力想办事，老百姓越买不起房，这种事的根源就是政府的。这是第一点：地方政府的。(8:45)
第二点我们谈谈需求，为什么大家有钱买房子，为什么这么高的房价你还会去买？这点是非常复杂的。绝对不是我们一般谈论的泡沫这么简单，各位想到，你有没有投资机会？我想请问全国老百姓，当你有一笔钱以后，你除了做房产跟炒股票之外，你敢投资到哪一个行业？我有太多的学生，民营企业家，做一个阶段之后不敢再投资了。又要对付公干、消防、税务、城管，反正多的是，你开个餐馆天天对付他们，有些城市更有趣，要把土地征用，有很多餐馆怎么办？地方政府怎么政他们？公安每天去查，消防每天去管，怎么办？最后就走了。你们发现我们民营企业，投资机会是很差的。因为这个体制、社会堕落，有钱不敢投资啊。有太多的学生跟我讲赚了几亿，你准备怎么办？标准答案是：办绿卡，为什么？他不放心。他怕再投资下去，钱收不回来怎么办？甚至我们的企业家、我们的投资者相当的短视，他短视原因不是我们短视而是很多地方投资条件太差，逼的你不敢投长期的。(8:45)
你们千万不要说这个现象只适用于我们民营企业，不是的。今年两会期间通过了一个法案，两税合一，外资以后在中国不能够享受税务的优惠，老百姓知不知道世界五百大什么反映？这个新闻在香港等是头条报道。这里我想告诉各位，世界五百大怎么回答政府的这个制度，他们是这么说的，中国经济不断发展、不断进步，制度在健全，公平很重要，既然是公平，外商没有理由享受优惠的税率，因此取消两税是正确的，是符合公正、公平的精神的。但是世界五百大要求中央政府给他们提供干净、公平、公正的社会。各位知道什么意思吗？对于世界五百大而言，地方政府没有给我们世界五百大一个干净、公平、公正的社会。你们发现干净、公平、公正已经不是小老百姓的要求，也不是民营企业家的要求了，是全世界的诉求，甚至包括五百大，资金实力庞大，有国际观瞻的大公司，他都受制于中国地方政府的，这怎么得了？由于体制的和社会的堕落。(8:45)
使得各地方的投资机会，吸引一大截。有人讲你们有哪一个朋友在中国投资下后等个四五年你敢不敢呢？开个小餐馆都不敢：。当你这个社会因为而欠缺投资机会的时候，就必然产生虚拟现金的现象，什么叫虚拟资金？也就是老百姓钱不晓得怎么用，不敢投资，没有投资机会。因此虚拟资金产生了，投入股市，造成股市的泡沫，这些都是可怜人啊。不是他想炒股啊，股市泡沫产生，资金再打回房地产，造成楼市泡沫，这就造成为什么房价这么高，还敢买的缘故呢。这些资金来源很奇怪，有上市公司的钱，还有国外的热钱。当然了，社会上游资也是有的。一些不法的钱、合法的钱都有，这形成大量的资金移转，我们小老百姓的几万的小资金怎么跟他竞争？这样虚拟资金产生的是供给面高房价的托。因此供给跟需求挂上勾了，小老百姓就被淘汰了，你这点资金怎么跟国际热钱竞争？不可能的。在国内混的好的人两三套房子都有了，小老百姓买不起房了。因为你资金无法竞争。(8:4)
所以讲到这里，我相信全国同胞都很清楚，我的观点非常具体，那就是供给这一面是因为地方政府权力的造成房价不断上升，需求这一面也是由地方政府的造成投资机会的上升，使得资金形成虚拟资金的概念，横扫股市、楼市，再加上国际热钱以及其他公司的资金，大陆小老百姓自然买不起了。这种现象还不是各位所看到的这种现象，还有更深层的意义，我提醒全国老百姓注意，那就是这种虚拟资金一旦打入到房地产市场，再加上全国各行各业缺乏好的投资机会，其结果就是各行各业都缺资金啊，因为资金都不来了。各位如果学过一些最基本的经济学就应该理解，各行各业除了资金流向房地产之外，其他行业缺资金怎么办？印钞票，印钞票就会产生什么结果呢？就是通货膨胀。(8:50)
举个例子，去年年底是我国农产品丰收的时期，按照经济学的原理，经济学原理在中国都不能用，都是反的。这样农产品价格应该下降，但是中国正好相反，我们发现今年一月份粮油价格大涨，涨了0％到20％。各位，炒股票、买房产可能你还可以说这是一部分老百姓的问题，粮油价格上升是全球3亿老百姓每个人都要多付出20％的钱。全国老百姓在为贪腐势力买单，这个我们都没有讨论过，搞不清楚的。买了单都不知道自己为谁买单。你们看你的父母现在去超级市场买油，哪个不叫，怎么产生的？就是我前面跟你讲的虚拟资金流向造成资金不足，政府印钞票，粮油价格上升，全国老百姓买单。(8:50)
你走在农村，看到我们这些可怜的老百姓、这些年老的人，在家里面守着一亩地，他的子女到城市里面打工，每年都寄些钱给他，好不容易拿点钱还替贪官买单，这叫什么社会啊？所以今天一讲你就知道我平常为什么不想对这个问题发言。郎教授：为什么会有房产泡沫？为什么一个城市不能以经济发展为纲？这就是经济发展的大的问题。我的观点很明确，我们社会你所看到种种严重的现象，他的发源就是地方政府的。你们可能会说郎教授你怎么这么大胆敢讲这种话，我讲我都不怕，你怕什么？我们这个社会除了体制之外，还社会堕落。我发现我们老百姓，连正义判断利都没有，正义感都没有。(8:50)
看到贪官污吏横行霸道，没有人出来指责他的，整个社会的氛围都有问题。我想提醒各位，反腐本身意义重大，我希望通过今天这个媒体向全国呼吁。呼吁什么呢？那就是反腐本身具有重大的时代意义，反腐是我所希望中央政府和地方老百姓达成一个共识，房地产的泡沫只是表面现象之一，粮油价格上升只是你付的代价之一，但其根源就是。(8:50)
这个反腐和和谐社会有什么样的关系？我可以讲讲清楚。世界五百强所要求的就是一个和谐的社会，什么叫和谐的社会？就是一个干净、公正、公平的社会，就这么简单。改革的成果一定要给谁？改革成果一定要给老百姓，而不是给利益团体。我们这28年来的改革开放，当然是成功的（在某些层面讲），有很多人为了打击我说郎教授你反改革，我是资本主义经济学家，我怎么反改革呢？我是反对改革的。很多人通过改革大肆敛财，这种我是反对的，各位难道我反错了吗？我们发现地方逐渐形成铁三角。(9:03)
他们操纵着媒体不让说话，所以中央政府说反，媒体根本不敢说这种话。这种现象，如果全国老百姓不知道，你要付代价的。现在不反腐房价下不来，但是利益团体本身就是……、……所谈的特殊利益集团，我取名“特殊铁三角”已经在中国形成庞大的势力。操控着媒体，误导社会大众，这种群体来自两个，国企改革和房地产开发。2004年开始，各位全国同胞如果理解我的言论的话，我已经斩了他的一条臂，现在我还要再看斩一条臂。反腐势力的第二大是房地产开发。国企改革、房地产改革是中央政府执政的重中之重，是中央政府一定要小心面对的，也是全国老百姓未来的福旨，改革本身的目的是以民为本，以全国老百姓的利益为改革的唯一标准。(9:03)
而不是图利少数资本家。在这种改革的氛围之下，你才能够有更辉煌的明天。可能在座各位同志、全国老百姓想问我一个问题，像这次胡文新政这里提出的和谐社会、反腐，有什么样的新时代使命呢？是不是以经济社会为核心起了冲突呢？我在这里以我个人的理解发表一下我个人的观点。我今天想把这个说圆了，以后就不要吵吵闹闹的了。十一届三中全国邓小平提出以经济建设为纲，这个理念是非常重要的理念，这个理念让中国从愚昧落后逐渐成长壮大，取得了具体的成效，但是28年之后，问题产生了。什么问题呢？就是刚才一开始告诉各位同胞的问题，那就是体制了、社会堕落了。因此我们讲了通货膨胀、房价的问题，这都是从这个开始的。体制、社会堕落以后才会有粮油价格上升、房价上升等等一系列问题。邓小平以经济建设为纲的理念取得了重大的时代使命，但是这个阶段已经完成了，这就好比我们发射火箭到天空去，火箭有三节，第一节点燃把火箭托上天空，所以邓小平已经完成了第一个阶段的时代使命。功成身退，光荣地脱掉了，现在要点燃第二道火箭。所以我来解读中央政府提出的写社会和反腐的和谐社会，本身的意义是非常重大的。(9:03)
这是继邓小平之后，接续邓小平以经济发展为纲的升华，就是点燃第二节火箭，把第二节火箭点燃，他的原动力就是在于反腐，因为只有彻底的反腐，才能建立一个干净、公平、公正、改革利益归于全体老百姓的社会。如果民营企业、世界五百强、老百姓呼吁公平、干净、公正，你不觉得这就是一个新的时代产生了吗？在这种环境下，每个人的所得，每个人通过自己努力，我付出一百块钱得到一千块，你所赚得钱不会受到贪官污吏的洗劫，这种情况下你才会努力工作，而且才可以慢慢建立法制化。这也是……这一周在国外访问一再提的观点，为什么法制化、制度化建设这么重要。而且还提出了民主，这个民主有很广泛的意义，我的解读是未来以民为主，以老百姓的利益为最主要的施政方针。但是反腐不要成为某一个领导人的专利，反腐是时代使命，必须制度化，要让这个社会形成干净、公平、公正的社会，改革利益归于全体老百姓的社会，这就是以民为主。(9:03)
以我个人解读，我认为目前提出的反腐和和谐社会，我觉得我们社会、媒体不要理解不够。你以为只是一个口号，可是大家哪里知道，如果你做不到这一步，如果你不能够通过反腐你的代价就是为贪官污吏、通货膨胀买单，你愿意接受这一切吗？这一切才是我对于今天政策我个人的解读。我一直讲十一届三中全会以经济社会为纲，你会发现这一天是利国利民的大手术、大工程，这不是一个形象工程，这是一个让我们中华民族走入到一个新的时代，一个重大的使命。你们过去如果不听我演讲的话，肯定体会不出和谐社会是不是就是的口号？反腐是不是以后就不反了？各位要知道，今天已经不是一个要不要反的问题了。而是必须彻底。如果你要以民为本，如果你要以老百姓的利益为前提，你就必须把这个路给走稳，而且要坚持地走下去。各位想想看，我所提出这样一个世界、这样一个美景是各位所憧憬的呢？如果是的话。我们是不是就做到了中央政府和民间所达成的第一个共识基础？在这个层面上，我认为反腐已经不是中央政府本身的职责。(9:04)
而是全国老百姓共同的期望、共同的寄托。当然我今天讲这个话题，我不是说大话，我是把你们最切身利益的股市、楼市、粮油、通货膨胀的问题捆绑在一起，我告诉各位我们需要这样的社会。各位想想看，你需要吗？谢谢各位。
(9:4)
郎教授您刚刚提到楼市由引出很多问题，不久前传出一个消息，中央准备对房价上涨过快对地方采取问责机制，您可以预测一下这个政策的出台会产生什么影响吗？
(9:4)
我很愿意用我本人的理解进行解答。但是这是我个人的想法。最近中央政府进行金融宏观调控，但我想告诉各位的是为什么金融宏观调控的效果不是那么显著。我相信你们大家从媒体上面可以得知，有些人说中国经济是过热的，有些人说中国经济是过冷的的这些都是不对的，中国应该是全世界非常特殊的经济，他是既过热又过冷。他是同时存在的。中国经济和经济学又是非常不吻合的，他是反经济学。什么叫做又过热又过冷？举个例子，哪些部门过热？国营企业、地方政府、房地产业。过冷：民营企业，什么意思？你想想看，我们搞政绩工程。以上海市为例，上海每一个区政府比美国白宫还要繁荣，你做点事不好吗？又是拆房子又是建设。因此我举个例子来讲。假如是中央银行提升利率0.25个百分点。这对这些人来讲是没有什么敏感度的，他照样盖他的办公大楼、地方建设、搞绿化、修马路、高价卖地又来了，投资房地产、贪污。他照借。但是民营企业就不一样了，民营企业大部分是借不到钱的。(9:4)
民营企业大部分是向民间借钱的，这种利率他们是很敏感的，按照我个人的研究，平均来讲，像地下金融利率的变动是官动利率的四倍，所以中央政府利率上升0.25个百分点，那么地下金融可能就是0个百分点。这样民营经济就被打击了，所以箫条部门更箫条，膨胀部门更膨胀。这一点我们过去谈论的太少了，我希望通过今天的直播告诉全国老百姓，这是我们金融政策的本质问题。这种问题不是那么简单的。各位想想看，如果民营经济是箫条部门，而国营经济是膨胀部门的话，这就可以解释为什么大学生毕业找不到事。我最近看了很多的报道，都是大学生找不到事，真正的问题是什么？是真正聘用大学生的部门不是政府、国营企业，按照各国的历史来看，真正聘用大学生的应该是民营或者外资企业。但是这个部门是箫条的，这样大家理解了吗？原来看起来表面现象很繁荣，实际上他是部分繁荣，另外一部分是箫条的，箫条部门不裁就不错了，还聘用了。因为体制，他又不想去投资，不投资还有必要聘人吗？大学生毕业以后就找不到事，这就是一个恶性循环。我今天讲的这个议题还同时解决了大学生找不到事做的问题。那把这个问题解决了，民营企业就从事更多的建设、更多的投资，产生更大的效果，他就产生效果了。我们今天的中国形势怎么讲呢？你所能看到的负面现象，基本上七个字：都是惹的祸。
(9:5)
现在在我们HOUSE35网站上，目前已经有一万多名网友在线了，而且现在有很多网友正在提问，郎教授我们下面回答几个网友提问怎么样？现在有网友在问，他主要是讲郎教授您好，我是一个一直您的观点的网友，现在有机会直接向您请教问题深感荣幸。我想问一下您谈谈房地产宏观调控对西部城市的影响，对开发商有什么影响？对老百姓有什么实惠？
(9:5)
谢谢这位网友，也谢谢各位。今天我已经把这个问题讲的很清楚了，各位可以推演出来。地产商良秀不齐是很自然的。这位网友问的问题是很重大的。全国各地怎么办？各地政府是不一样的，反正我这套理论应该都可以对得上，没问题。
(9:5)
他提到房地产开发商的日子也不好过，他们面临重大行业性的危机。(9:5)
这我很愿意回答，行业性危机又跟我们在座各位老百姓有关，我们绝对不能等到房地产崩盘再来谈。请看亚洲金融危机冲击之后，韩国中产阶级几乎消失一空，房地产整个负资产，中产阶级消失是一个可怕的信号，怎么消失的？地产崩盘。韩国叫法制化。香港老百姓也跟我们不同，他们硬抗着贷款，当时发生亚洲金融危机的时候，我们海外很多的报道是很担心，因为房地产价格的大幅下跌，造成负资产现象会使这些人不还银行贷款，而这可能会使香港的金融体系随之崩盘。房地产的崩盘远远小于金融体系的崩盘，香港没有发生原因是因为香港老百姓普遍地硬抗贷款抗过去的。我想请问你、请问这位网友或者在座的各位观众，如果中国房地产崩盘的话，中国老百姓会不会死抗崩盘呢？如果不会的话就是金融体系的崩盘。金融体系崩盘有人说让政府去抗，其实金融体系是你的钱，所以下面的问题非常严重，我想都不敢想，别想了。所以我跟各位讲，最后会导致金融体系的崩盘。所以你说我们要不要反？(9:5)
郎教授还有网友在问，关于股市方面的问题，去年年底中国股市一直在往上升，想听听您对最近股市的看法。(9:5)
我不想把焦点模糊了。什么都谈。我今天只想把楼市问题好好谈一下。但是我谈楼市的时候也谈到股市，但是我还是按照我的思路来谈吧。(9:)
有网友问，对长三角这些城市你是怎么看待长三角这代地区房价走势的？(9:)
我在南方周末和香港名报都发表过，对于上海市委书记继任后我的看法。这可以做一个回答，这次是徐继平调上海市委书记，所以长三角以及渤海湾是个重点。我怎么解读这个现象？那就是徐继平和张的调任他的政治意义、经济意义在哪里？他的政治意义很清楚：第一个是彻底执行中央政府反腐倡廉，以建造一个干净、公平、公正的大上海为目的。第二，对于过去在陈良宇时代造成的冤假错案要重新审理。更重要一点是长三角经济的发展是不能忽视的。所以这对于我们江浙两省关系都很重大，可是以徐继平继任上海书记来看，过去个人英雄主义的时代应该已经过去了，我相信全国老百姓希望各省市委书记所做的就是替我们建设一个干净、公平、公正的社会，一个好的应商环境，这种环境之下长三角才能有好的发展，长三角如何和珠三角、渤海湾竞争，谁先建成干净、公平、公正的地区谁就能拔得头筹发展。(9:)
有人会说为什么打上海？依照我个人的意见。整个长三角地区，尤其是江浙两省一般素质比较高，企业家精神也比较与国际接轨。我们能不能先思考一个问题：先把大上海建成一个示范的城市，第一个达到干净、公平、公正的城市。同时波及到江浙两省，同时在干净、公平、公正环境下长三角才能得到更进一步的发展。这才是全民所希望的。(9:9)
一个网友发给我一个消息，郎教授代表了中国弱势群体的讲话，他的公平、公正理论尤其值得推崇，他的演讲结合当地的政策现象感悟很深，非常您。还有网友有问题了，一边是国家在不断地调控，一边是房价高涨，两者互补干扰地并行，百姓非常着急。开发商继续走这种路线，老百姓该如何买房？(9:20)
我不是投资顾问啊。有时候媒体问我该投资哪支股票，我只是一个小学者，不是顾问。宏观调控与高房价并行不悖，老百姓很郁闷，刚才我已经告诉各位了，中国所谓的经济宏观调控，由于受制于二元经济，宏观调控受限。房价能不能被压制，重要的是能不能业绩。所以与其老百姓看房价能不能控制住，你最好看中央政府解决的决心。你不解决，我刚才讲的高房价、股市泡沫、大学生找不到事、通货膨胀可能全部会发生，这是一个系统工程，这个系统的源头，这是我个人的一个观点。也希望政府能够理解两个字：。我想对于买房我已经解释清楚了，关于买房时机你不如看看政府的反。(9:20)还有网友问，郎教授您自己在国内有没有买房？(9:20)
这个问题我只是一个穷教授，谈我是没有意义的，谈我和谈你是一样的。而且我在媒体里面是从来不谈私人问题的。我不是资本家。我们谈一点大家关切的话题。我谈的是大事大非的国家问题。个人恩情很渺小，有什么好谈的呢？看得上的买不起，买得起的看不上。(9:2)
郎教授，最近广州房价在国内涨的是比较慢的，而且广州房价降到了七百块钱，也是广州市长承诺给市民的，我觉得珠三角的老百姓心态是比较好的，你觉得老百姓应该有什么心态？您建议一下。(9:2)
我不晓得他为什么会这么说，以深圳为例的话，其实深圳涨的是不像话的。(9:2)
是不是广州市民看到了香港的一些现象？(9:2)
也不是这么说的，广州在两三年之前，广东省的房价还是比较平稳的，就像这位网友或者像你所说的，香港崩盘过几次，广东被波及到了，所以大家都习惯了。习惯成自然嘛。但是最近这一两年你会发现深圳的房价也是在很短的时间突然翻倍了。我觉得由于宏观调控效果有限，我认为目前中央政府直接派调查组，专案组查个人仰马翻才行，我今天这一番讲话应该可以提供一些破案的线索。你说有没有可能？(9:22)
谢谢郎教授的讲话。我们今天各位网友的提问就到此结束了。最后我们请35地产家居网的胡光辉总经理，代表35地产家居网赠送一个小小的礼物。希望您对云锦能够对南京留下一个印象。(9:22)
只有说到对南京的印象就是南京的云锦