渭南姜部郎，宅第多鬼魅，经常出来作祟，迷惑家人。姜部郎烦不胜烦，无奈下举家搬迁，留下一名老仆看守宅院，不久后，老仆无端死去，一连更换数人，无一例外，尽皆遇害。姜部郎愁眉不展，只得将宅第荒废。
县城陶望三，风流倜傥，爱逛妓院，不过为人自重，只喝酒，不留宿。朋友跟他开玩笑，暗中唆使妓女勾引陶某，陶望三微笑接纳，留妓女在屋中过夜，自己秉烛夜读，不曾侵犯。
陶望三与姜部郎相识，这一晚在他家做客，一名婢女主动前来勾引，陶望三坐怀不乱，三言两语将婢女打发，姜部郎知道此事，对陶某愈发敬重。陶望三家境贫寒，妻子早逝，只有数间破屋，时当盛夏，屋内酷热难耐，夜不能眠，陶望三不堪忍受，于是跟姜部郎商量，请他将荒宅租给自己。
姜部郎因为宅第中经常闹鬼，婉言拒绝，陶望三再三请求，又写了一篇“续无鬼论”，表明决心。姜部郎看过文章，心中赞赏，眼见陶某态度坚决，于是不再反对，点头答允。
陶望三前往荒宅，打扫床榻，黄昏时分，搬进去居住，将书籍摆放桌面，忽然之间，书籍不翼而飞。陶望三心中奇怪，当下仰卧在床，闭目养神，静观其变。过不大会，地板上响起脚步声，陶望三睁眼偷窥，只见两名女子自房中走出，手中各拿着几本书册，正是自己丢失之物。
两名女子将书籍重新摆放桌面，物归原主。一名女子二十来岁，另一位十七八岁，都是绝色佳人。二女逡巡床边，相视而笑。陶望三寂静不动，年长者伸出左脚，在陶某肚子上轻轻踢弄，年少者掩口而笑。陶望三不觉心摇神动，难以自持，但这念头只不过一瞬之间，随即克制。
年长者又以左手抓他胡须，右手扇他耳光，劈啪作响，年少者笑得更加开心。陶望三再也忍耐不住，骤然跃起，叱道：“何方妖物，竟敢如此放肆。”二女闻言，骇然而逃。陶望三生恐二女去而复返，想要就此回家，又怕别人笑话，说自己言而无信，略一沉吟，最终还是决定留下。一个人挑灯夜读，黑暗中鬼影憧憧，陶望三强压恐惧，视而不见，不为所动。
半夜之时，陶望三熄灯就寝，刚一闭眼，忽觉有人用东西捅自己鼻孔，鼻中奇痒难耐，忍不住打了个喷嚏，只听得黑暗中隐隐传来女子笑声。陶望三闭目不语，假装入睡，暗中临阵以待。俄顷，只见一少女手拿纸管，蹑手蹑脚来到床边，陶望三一跃而起，大声呵斥，少女吓了一跳，飘然退去。继而陶望三酣然入梦，少女又跑来捅他耳朵，昼夜打搅，不堪其苦。
直到窗外鸡鸣，室内才寂静无声，陶望三疲倦至极，呼呼大睡，一觉睡到天黑，这期间平安无事，不见少女踪迹。不久后夕阳西下，屋中鬼影重现，两名少女再次前来。陶望三见怪不怪，索性生火做饭，准备通宵读书，彻夜不眠。
年长少女眼见陶某翻书阅读，微微一笑，双手托住下巴，与他对面而立，双眸一瞬不瞬，笑嘻嘻瞧他读书。陶望三哼了一声，无动于衷。少女渐觉无趣，于是伸出手掌，将书本合上。
陶望三大怒，伸手去捉，少女身形飘渺，转眼间消失不见。过不大会，年长者又来捣乱，陶望三使劲按住书本，不让她得逞。
年幼少女悄悄潜到脑后，伸出双手，遮住陶某眼睛，随即远远逃开，脸露微笑。陶望三骂道：“小鬼头，别让我捉住。不然，一刀杀了你。”这句话色厉内荏，少女闻言，神情不屑，半点没放在心上。
陶望三无法可施，只得服软，说道：“房中.之术，在下不甚了解，二位缠着我也没用。”二女微笑莞尔，转身走向灶台，淘米添柴，生火做饭。陶望三大悦，笑道：“安安静静的，这样不是很好吗？”
俄顷，饭菜做好，二女争先恐后，将勺筷碗碟等物，一一摆好桌面，陶望三道：“要两位姑娘替我做饭，真不知如何报答。”二女笑道：“饭菜中放了砒霜、毒药，你不怕死，尽管吃。”陶望三笑道：“在下与二位素无仇怨，如果真要害我，也只有认命啦。”拿起碗筷，大口大口吞食。俄尔碗中米饭告罄，二女争着替他盛饭，殷勤服侍。
自此后三人共处，习以为常，陶望三询问二女姓名，年长者道：“我姓乔，名秋容，她姓阮，叫小谢。”陶望三问道：“你们是哪里人氏？”小谢笑道：“痴男子，你又不肯献身，问这么多干什么，难道想娶我们吗？”
陶望三正色道：“二位俱是人间绝色，在下岂能不动心？只是鬼气入体，必死无疑，在下实在不敢领教。倘若二位不愿与我交往，随时可以离去；如果愿意留下，须得安分守己。二位若是对我没有感觉，我又何必厚着脸皮，玷污佳人？若是真心爱我，更不应痴迷房事，置我于死地。”二女闻言，耸然动容，自此后收敛行迹，不再戏弄。
一日，陶望三抄录书本，还没抄完，有事外出，回来之时，见小谢趴在桌上，正替自己抄书。小谢乍见陶某，急忙将毛笔放下，讪讪一笑。陶望三走近查看，只见小谢字迹拙劣，不过排列却很整齐，足见抄写之时，十分用心，笑道：“看来姑娘也是一位雅士。如果喜爱读书，我可以教你。”说话间将她抱在怀中，手把手传授书法。
恰好秋容自外而入，见状脸色不悦，似乎心生嫉妒。小谢笑道：“我小时侯跟父亲学过写字，不过很久没有练习，手法都生疏啦。”秋容默默不语。陶望三知道她在吃醋，装作没察觉，向她招招手，将她抱在怀中，递给秋容一只毛笔，问道：“会写字吗？写来瞧瞧。”
秋容提笔书写，写了数行字体，歪歪斜斜，难以辨认，陶望三笑道：“写的不错。”秋容得他称赞，面容舒展，转怒为喜。陶望三取出两张白纸，命二人临摹字体，自己另点了一盏油灯，去旁桌读书，彼此各司其职，互不干扰。
二女写完字体，拿给陶某品评，秋容没上过学，字迹有如涂鸦，模糊难认，自知比不上小谢，脸有惭色，闷闷不乐，陶望三软语安慰，这才高兴。自此后，二女拜陶某为师，悉心伺候，要么替他抓背，要么替他按摩，争相献媚。
转眼过去一个多月，小谢书法大进，字体娟秀，陶望三偶尔赞了她两句，秋容神色惭愧，双眼通红，泪如雨下。陶望三百般安慰，这才破涕为笑。
陶望三耐不过秋容请求，开始教她读书，秋容性格聪颖，一学就会，从不用教第二遍，每天陪着陶某读书，一直学到深夜。小谢又将弟弟三郎荐给陶某，请他传授学问。三郎十五六岁，姿容秀美，拜师之时，送了一只金如意，既是见面礼，也是酬金。
陶望三命三郎与秋容一起学习，互相帮助，满堂中都是读书之声。数月之后，三郎与秋容进展神速，两人都学会作诗，时不时赋诗一首，彼此唱和。小谢暗中嘱咐陶某，不要教秋容读书，陶望三点头答允；秋容暗中嘱咐陶某，不要教小谢读书，陶望三也点头答允。
这一日，陶望三即将参加科举，二女挥泪送别。三郎说道：“此次赶考，老师最好假装有病，不去参加。不然，恐怕不利。”陶望三心想：“装病不去考试，岂是大丈夫所为？”于是不听三郎劝告，坚持上路。
当初，陶望三因诗词讽刺时事，得罪了本县权贵，权贵一直怀恨在心，暗中贿赂考官，污蔑陶某言行不检，将他打入监狱。陶某身处囹圄，钱财断绝，缺衣少食，自知命不久矣。正自伤心之际，忽然间一人飘然而入，却是秋容。
秋容给陶某送来饭菜，说道：“三郎说你此行不吉，果然没错。他与我一同前来，眼下已前往县衙鸣冤，你别担心。”语毕，告辞离去，身形飘渺，只闻其声，不见其人。
次日，巡抚大人出门，三郎拦路喊冤，巡抚答应受理案件，秋容将此事告知陶某，说了几句话，起身离去，前往县衙打探消息，一连三日，不见返回。
陶望三又愁又饿，度日如年。忽然间小谢来到，悲伤欲绝，说道：“秋容回去后，路过城隍庙，被庙中黑判官捉走，强逼她做妾。秋容不肯，眼下被判官囚禁，不得自由。我奔波百里，急急忙忙赶来传讯，一不小心，被荆棘刺伤脚底，疼彻骨髓，以后恐怕不能再来了。”说话间不停按摩脚板，足底鲜血淋漓。小谢揉.搓一阵，拿出三两白银，赠予陶某，一瘸一拐，告辞离去，一转眼间，消失不见。
巡抚审讯三郎，眼见他与陶某素无瓜葛，却无端跑来鸣冤，心中疑虑，正准备杖责三郎，三郎丢下状纸，扑地而灭。巡抚心中讶异，捡起状纸一看，陈词慷慨，言语悲切，愈发惊叹，当即提审陶某，问道：“三郎是谁？”陶望三道：“在下不知。”巡抚点点头，细细审问案情，得知陶某被人陷害，当即将他释放。
陶望三回到住处，卧室内空无一人。半夜之时，小谢方才前来，惨然道：“三郎替你告状之时，被官府中神灵擒拿，押赴阴司。冥王因他为人义气，已让他转世重生，前往富贵之家投胎。秋容被判官监禁，我写了状纸向城隍告状，判官知道此事，私自将状纸扣押，眼下该怎么办？”
陶望三忿忿不平，骂道：“好个黑鬼判官，竟敢如此猖狂！明天我便前往城隍庙，砸烂判官塑像，践踏成泥。顺便找城隍理论，问他为何放任手下为非作歹，不加约束？难道城隍老爷一直都在梦中？哼，岂有此理。”
两人相对而坐，愤恨不已，不知不觉已至四更，秋容忽尔飘然而入，两人惊喜交加，忙问缘由。秋容哭道：“我为了公子，受尽万般苦楚。判官每日以刀棍相逼，今晚忽然放我归来，跟我说‘我没有其他意思，对姑娘全是一片真心；既然姑娘不愿意，我也不敢玷污，你走吧。姑娘回去后，代我向陶生求情，就说我知错了，请他放我一马，不要告状。’”
陶望三闻言，喜不自禁，欲与二女同寝，说道：“今日愿为佳人而死。”二女摇头道：“一向受公子开导，学了不少道理，我两对公子情真意切，绝不会贪图欢爱，害你送命。”陶望三心中感动，将二女搂在怀中，恣意疼爱。二女也因共历患难，不再嫉妒。
这一天，陶望三于路旁遇一道士，跟自己说：“公子身上有鬼气。”陶望三眼见道士言语奇异，心知遇上了高人，于是不再隐瞒，将事情原委一一述说。道士啧啧赞叹：“两名女鬼心地善良，不可相负。”提笔写下两道灵符，送给陶某，说道：“回去将灵符送给女鬼，看谁运气好：如果听到门外有人哭女，赶紧吞下灵符，先出门者，能够复活。”
陶望三收下灵符，回去后送给二女。一月之后，门外果然有人哭女，二女争抢出门，小谢匆忙间忘记吞食灵符，眼见门外一队送丧人群经过，秋容脚快，率先靠近，嗖地一声，钻进了棺材之中。小谢不得而入，痛哭返回。
陶望三出来查看，一番打听，原来是郝富翁替女出殡。众人亲眼看见秋容钻进棺材，惊疑不定，过不大会，棺材中传来响声，郝小姐死而复苏，问道：“陶公子呢？”富翁迷惑不解，问道：“女儿，你在说梦话吧，谁是陶公子？”郝小姐道：“我不是你女儿，我是秋容。”眼见富翁满脸不信，于是将借尸还魂经过简略述说，说完后，迈步入屋。
事实俱在，不由得富翁不信，当下顺水推舟，收秋容为义女，认陶某为女婿，随即告辞离去。陶望三凝神打量郝小姐，只见她面容秀丽，相貌之美，实不在秋容之下，不由得大喜过望，两人卿卿我我，依依眷恋。忽听得屋中传来小谢哀哀哭泣之声，点亮灯火一瞧，只见她衣衫尽湿，满脸都是泪痕。
两人心生怜惜，却又不知如何劝慰。
小谢一直哭到天亮，方才离去。次日天明，富翁替女儿送来嫁妆，命二人拜堂成亲，忙好一切，告辞离去。二人进入洞房，小谢触景伤情，又忍不住嘤嘤啜泣，如此一连六七日，小谢夜夜哭泣，闻者伤感。
陶望三素手无策，秋容亦皱眉沉思，忽然间脑中灵光一闪，说道：“昔日那位道士，神通非凡，不如找他帮忙。”陶望三连连点头，前往道士住处，叩头哀求，道士说道：“我也没办法。”陶望三再三央求，道士笑道：“书生真会缠人。好吧，看在你我有缘份上，再帮你一次。”
两人回到家中，道士进入卧室，关好门窗，说道：“眼下我要灵魂出窍，替小谢寻找尸体，千万别打搅我。”陶望三答允了，问道：“寻找尸体，大概需要多长时间？”道士道：“难说，少则半日，多则数月。”语毕，闭目合眼，不再动弹。
如此过去十多天，道士不饮不食。
这一天黄昏，一名少女挑帘而入，只见她明眸皓齿，光艳照人，跟陶某说：“连日跋涉，疲惫至极。被你纠缠不休，奔波百里，总算找到一副好皮囊。”说话间小谢走入屋中，少女笑道：“你来了，很好。”张开双臂，抱住小谢，只听得一声轻响，两人融为一体，继而少女身躯倒地，昏迷不醒。
卧房内道士哈哈大笑，踱步走出，拱手作别。过不大会，少女悠悠睁眼，说道：“一连跑了上百里路，脚好累。”声音温柔，不是小谢还有谁？
后来陶望三考取功名，有一个叫蔡子经的，跟他是同榜进士，有事路过陶府，偶然与小谢见面，大吃一惊，跟陶望三说：“尊夫人相貌好生面熟，跟舍妹简直一模一样。不过舍妹三年前便已去世，入土两天，尸体即不知所踪。哎，想不到世上竟有相貌如此相似之人。”
陶望三笑道：“拙荆山野村妇，如何能与令妹相比？既然蔡兄思念亲人，你我又交情非浅，不妨让内子出来会客。”过不大会，小谢身穿丧服，款款而出。蔡子经骇然大叫：“真是我妹妹！”定一定神，问道：“陶兄，到底怎么回事？”
陶望三将事情始末一一阐述，蔡子经大喜：“原来是借尸还魂。既然我妹妹未死，这是大喜事，我要赶回去禀明父母。”离席而起，告辞而去。
数日之后，蔡府一家大小，蜂拥而至。两家结成亲戚，往来不断。