2024上半年天津楼市半年报新鲜出炉！

2024年已然过半，楼市上半场表现如何？

下面，请跟随克而瑞天津机构一起，回顾一下上半年天津楼市。

部分页数略

PART.1

楼市政策回顾

2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松。4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。

“517新政”，居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。

央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。

上半年地方222省市341次政策宽松，频次同比增长71%，但与2023年下半年相比下降24%。

2024上半年，地方购房限制性政策持续松绑，全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购，财税端购房激励政策批量发布，购房补贴、税费减免、以旧换新等政策力度范围持续加大。

天津层面，4月30日，购房新政正式发布，市内六区120㎡以上解除限购、放开外地人在津购房条件等。

5月16日、24日，南开区、河西区相继发布教育新政，强力拉动区域新房项目成交。

PART.2

全国市场表现

得益于短期从中央到地方利好新政刺激，销售面积、金额同比降幅持续收窄。

2024年1-5月全国商品房销售面积、金额环比涨幅均在10%以上，同比降幅持续收窄。

一季度新建商品房销售面积、金额延续低位，绝对量基本与去年12月持平，4月环比大幅回落后，5月因政策利好持续发酵，市场延续弱修复。

前5月销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。

二季度新开工、竣工面积止跌企稳。

2024年1-5月，房屋新开工面积30090万方，下降24.2%；竣工面积跌幅较1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。

新开工面积累计降幅连续三个月收窄，1-5月降幅较1-4月继续收窄0.4pcts，5 月新开工面积6580万平方米，环比上涨5.67%，同比下降22.7%。

从绝对量上看，企业新开工意愿依旧不高，5月新开工量是2014年以来单月次低（仅高于上月）。

上半年土地交易规模降至历史同期低位。

2024上半年，全国近400城经营性土地成交建筑面积为29603万方，较2023年同期下跌25%，再度刷新历史同期低位。

PART.3

天津楼市综述

上半年天津共成交23宗涉宅用地，同比下降8%；

成交用地面积92万方，同比下降32%；

成交金额94万方，同比下降66%。

成交的23宗宅地中，有12宗在6月集中出让，占上半年成交宅地的52%。

分区域来看，市区成交3宗、环城11宗、远郊4宗、滨海新区5宗。

受市场化房企全国范围内投资意愿降低影响，市场化拿地进一步收缩。

新房方面，上半年成交379万方，同比下降31%，环比下降11%；月均成交量63万方，趋近于2022年月均水平，处于历史低位。

二手房成交量622万方，环比增加5%，同比下降16%。

库存方面，库存压力减小，去化周期拉长，市场进入缓慢去库存状态。

截至6月底，天津市狭义库存量为1303万方，去化周期约19个月上半年供应量同/环比下降，呈现去库存状态，较2023年末下降约50万方，但由于去化速度较慢，去化周期呈现明显上涨。

首开方面，根据克而瑞天津机构统计，上半年新房首开去化率为64%，为近几年峰值。

近两年产品力的升级为新开盘项目带来了较好的去化。

分析这些首开表现较好的项目，可以发现，建筑新规的运用、工程进度的加快、示范区展示力的提升等，是它们的共性。

产品端，近年天津楼市产品迭代不断推进。从2021年的公建风外立面开始，天津住宅的产品已迭代至四代住宅。

典型如架空层，已然是当前新项目的标配，近期新公示产品规划的项目，五一例外的都加入了架空层元素。

此外，滨海新区6月发布的建筑新规：空中花园、联合出售型住宅、第五立面等。

显然，第四代住宅将成为未来一段时间的热点。

二手房市场方面，现房叠加价格优势，二手房与新房成交量差值持续拉大，最新6月二手房/新房成交套数比值为2:1。

PART.4

下半年市场展望

上半年已经过去，下半年值得期待。

关于天津楼市的下半年，也许可以展望一下：

政策端，一方面，“去库存”政策和“旧库存”分布存在错配。

以全国首例收购存量房的杭州临安区为例：政策规定， 房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米。

但从天津现房存量的成交数据来看，90㎡以下占比全市现房面积总量仅有20%。

也就是说，存量房收储政策与天津现房存量分布情况，两者的适配度存在一定问题。

另一方面，以产业促进为前提的购房落户政策值得期待。

今年4月，住房城乡建设部作出工作部署，把保障性住房建设成“好房子”。

“好房子”一大要素，就是产品力。当前，天津楼市产品力正在进一步升级。

从数据来看，天津楼市的改善比例进一步扩大。

典型改善项目的市场成交向好，代表性新盘如河西的体北金茂府，武清的城投春风杨柳，分别是城市级改善和区域性改善的代表。

或许，可以展望一下，下一阶段，“好房子”的建设将带来改善型住房走出独立行情。

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