400亿补仓大计时间过半 越秀地产三天两入成都老城区

观点网 6月25日及27日，成都迎来两场土拍，越秀地产均有进账。

首先是6月25日，成都中心城区迎来全面取消限购后的首场土拍，成华区崔家店地块在7轮竞拍后被越秀地产（成都隽城房地产开发有限公司）竞得，成交楼面价13800元/平方米，溢价率4.55%，总价4.85亿元。

地块面积仅26亩，地块性质为住兼商（7%≤商业占比≤10%），起拍楼面价为13200元/平方米（其中住宅部分13822元/平方米，商业部分4940元/平方米），采用的是住宅用地和零售商业用地分类计价方式出让，在成都尚属首次。

两天后的6月27日，武侯区红牌楼街道双丰村社区7组地块作为武侯区今年首宗亮相的宅地，同样备受瞩目。

地块用地面积34.34亩，计算容积率2.4，起拍楼面价16000元/平方米，经过9轮举牌，最终由成都越耀房地产开发有限公司（越秀地产）竞得，成交楼面地价为16800元/平方米，溢价率5%，总价9.23亿元。

三天两拍，越秀在成都的版图直接从9个项目增加至11个，新增两宗地块均为溢价拿地。另一个共同点则是都在老城区，而不是蓉城新贵当下热捧的天府新区。

先从崔家店来看，在《成华区城市有机更新“十四五”专项规划》中，成华区城市更新整体分为9个组团，崔家店属于“东郊记忆组团”。

去年3月29日，成华区提出大力实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”发展策略，打造以“金色中环”为牵引的老工业区转型发展标杆。

在此前公布的成华区重点城市有机更新项目中，涉及崔槐板块的，就包括2020年启动的崔家店南路中烟（一期）特色街区项目，2021年启动的崔家店西片区2号地块、崔家店东片区、槐树店片区等，以及2022年启动的崔家店西片区1号地块等城市更新项目。

2023年4月20日，越秀地产以成交楼面价1.52万元/平方米，总价约13.9亿元，从19家抽签房企中竞得崔槐板块一宗住宅用地。

该地块被开发为越秀在成华区首个项目天悦云萃，就位于此次新拿地块南侧。

天悦云萃于2023年9月27日、11月30日、12月20日，2024年1月31日，先后四次取得预售许可证，累计入市房源326套，4开4罄，销售业绩约12亿元。此前3月份，项目第五批次房源取证入市，有报道称单周到访超800组客户。

在城市更新规划中，崔家店未来可能涉及大量厂区和老旧住宅拆迁，且位于三环内的核心区域，越秀似乎凭此抓住了购房者的预期心理，并在一年后再次加码这一板块。

此次越秀摘得的武侯区地块，则属于外双楠板块。而双楠，始终是老成都人的心头好。

从上世纪90年代成都首批商品房——五大花园亮相，双楠就一直作为成都楼市的老牌舒居板块，并一路延伸出“外双楠”“新双楠”等新兴板块，鹭岛国际社区等地段也是老一辈认知当中的“富人区”。

但正因开发较早，外双楠板块近年来鲜少有供应，上一次集中供应还要追溯到2014年，而这次被越秀摘得的地块，来源于皮革加工区城市有机更新项目。

去年成都市规自局公告一则关于皮革加工区城市更新片区的土地调规，内容包括优化住宅用地空间结构布局，调规后的B#地块+E#地块的一部分，如今就被越秀拿下。

从成都两次拿地不难发现，越秀地产目前的投拓偏好，即回归城市核心区域，在具备开发经验、经过市场检验的板块适度加仓。

据观点指数统计，今年1-5月越秀地产权益拿地金额45.7亿元，新增货值164亿元；去年同期权益拿地金额为95.9亿元，新增货值538.5亿元，拿地力度大幅收缩。

今年3月26日，越秀地产董事长林昭远在2023年业绩发布会上表示集团按照400亿元额度来考虑投资计划。2024年即将过去一半，越秀实际出手远比当初的设想谨慎。

销售层面，今年1-5月份越秀地产全口径累计合同销售金额约为400.92亿元，同比下降约42.3%；累计合同销售面积约为139.32万平方米，同比下降约32.5%。

2023年度业绩发布会上，除了400亿拿地预算，管理层也给2024年定下了1470亿元销售目标，同比增速约为3.5%。这意味着，前5月越秀只完成目标的27.2%。

以销定投，越秀拿地的保守倾向也就不足为奇。

瑞银近日发布研究报告称，将越秀地产目标价由11.7港元下调至7.2港元，维持“买入”评级。

报告指出，由于年初至今房地产市场疲软，将越秀地产2024年至2026年盈利下调34%-59%，原因是利润率和合约销售预测较低，瑞银还将越秀地产今年的合同销售预测下调了16%至1280亿元。