4月房地产仍处于调整期，市场期待新政显效

21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道

5月17日，国家统计局发布今年前4月房地产相关数据。今年1-4月，全国新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额2.8万亿元，下降28.3%。

其中，3月和4月单月，商品房销售规模都有两位数的同比降幅，销售额比去年同期下降近三成。

从房价表现看，70个大中城市房价环比下降仍是主流。4月，一二三线城市的新房、二手房价格环比继续下降，且降幅比3月有所扩大。

这也意味着，备受期待的楼市“小阳春”，表现不及预期。国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在总结楼市表现时表示，“房地产继续处于调整期”。

当日，监管部门下调首套和二套房最低首付比例，并取消贷款利率下限，公积金贷款利率也有所下调。此轮政策“组合拳”令市场信心为之一振。

业内分析人士指出，未来的预期变化和市场走势，将在很大程度上取决于政策落地情况。

4月楼市热度未延续

作为最直观的市场指标，近期房地产市场的量、价表现均难言良好。

根据统计局的数据，今年3月，全国商品房销售面积超过1.1亿平方米，销售额超过1万亿元，为去年下半年以来的月度高点。有从业者乐观地认为，“小阳春”正在兑现。

但到4月，热度未能延续。4月单月，全国商品房销售面积为6584万平方米，销售额为6712亿元，环比降幅在四成左右。与去年同期相比，也有不小的下滑。

价格方面，自去年第四季度以来，70个大中城市房价就转为以降为主。今年4月，新房价格环比下降的城市有64个，二手房价格环比下降的城市则达到69个。

其中，一二三线城市的新房和二手房价格环比继续下降，且降幅均比3月有所扩大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，市场进入4月，供大于求的局面并未改变。一方面，各地二手房挂牌量都在创新高，热点城市前期供地大，新房库存也处于高位；另一方面，3月份的需求释放势头，未能在4月延续，新房和二手房不得不降价出货。

房地产投资端和融资端的表现方面，今年1-4月，全国房地产开发投资3.1万亿元，同比下降9.8%，降幅连续两个月扩大。同期，房地产企业施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同幅度的下降。

今年前4月，房地产开发企业到位资金3.4万亿元，同比下降24.9%，降幅比一季度有所收窄。

具体来看，由于融资环境改善，国内贷款、自筹资金两个指标降幅较小。但定金及预收款、个人按揭贷款两个指标的降幅仍接近四成。

5月17日，刘爱华在新闻发布会上表示，“今年以来，各地区因城施策，不断优化房地产政策，从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。”

市场预期转向乐观

在解读房地产市场时，统计局相关负责人曾多次使用了“调整期”的说法。分析人士认为，这能够反映出楼市的现状：在景气程度不高的水平上波动，既没有继续大幅降温，又未进入回暖通道。

今年以来，监管部门继续密集推出稳楼市政策，此前动作不大的一线城市也开始发力。到目前为止，除少数城市外，全国大部分城市都已解除了住房限购措施，贷款利率也降至历史低位。

市场则继续表现为“调整”。进入4月，市场出现量价齐跌，“小阳春”不及预期，令不少从业者感到意外。

这也被认为是政策端继续发力的主要原因。

5月17日，央行、金融监管总局发布文件，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

央行同日还表示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调了个人住房公积金贷款利率。

其中，最新设定的首套房和二套房首付比例下限已成为历史最低。取消贷款利率下限后，个人房贷利率也有望进一步调降，并刷新低点。因此，这些措施被认为是“历史级”的利好。

与此同时，监管部门还在保交楼、去库存等方面推出了诸多措施。

虽然政策的落地细则尚需出炉，但市场已出现乐观情绪，预期正在改善。当日，A股和港股地产板块大幅上涨，多只股票涨停。

李宇嘉指出，新政将大幅提高购房者的支付能力，有助于市场升温，对稳定价格体系也具有重要意义。但具体效果取决于银行执行层面如何落地，毕竟这要求银行让利。

中原地产首席分析师张大伟则表示，“对房地产可以乐观起来了。”他认为，国家稳楼市的决心已经全面体现在政策上，未来会有更多的政策落地。

在市场层面，张大伟表示，5月份市场将比4月有明显好转。但整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复。