北京公积金购买绿色建筑等最高将可贷160万：新房成交或改善，市场交易仍以二手房为主

21世纪经济报道记者李莎 北京报道2024年4月8日，《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》（后简称《征求意见稿》）发布，向社会公开征求意见，征集意见时间为4月8日至4月15日。

《征求意见稿》明确，申请公积金贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑，公积金最高贷款额度可上浮10-40万元，最高贷款额度不超过160万元。

2018年北京调整住房公积金贷款政策，实行贷款额度与公积金缴存年限挂钩，政策沿用至今。具体来看，借款人每缴存1年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

待《征求意见稿》正式实施，北京公积金最高贷款额度或最高上浮40万元 。

对此，合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，符合《征求意见稿》中建筑要求的，主要是新房。北京的新房项目很早就在供地环节要求达到二星级绿色建筑的建设标准，同时住宅装配率也有60%的要求。这也就意味着，北京每一个新房项目都在《征求意见稿》的适用范围内。

郭毅表示，这一政策一方面是为了支持绿色建筑发展，另一方面，在一定程度上，也可以说是为低房贷利率、低成本购买新房“量身定制”的政策。

《征求意见稿》发布之后，引发广泛讨论。有观点认为，该政策实施后将加速新房项目去化，甚至改变新房、二手房交易格局，增加北京二手房出售难度。

对此，郭毅认为，这一政策如果执行，虽然很多购房仍面临较大的首付压力，但在当前工作预期和收入预期不稳的现实条件下，很多购房家庭会尽量多付首付。在这样的背景下，公积金贷款额度最高上浮40万元，可以在一定程度上满足部分刚需、刚改家庭低息贷款的需求，能够起到比较大的支持作用。

在郭毅看来，公积金贷款额度定向上浮最高40万元的政策落地执行之后，将会对新房成交产生一定带动作用，但这并不意味着二手房会更难卖。

郭毅表示，一方面，在当前北京房地产市场上，新房成交占比较低。以3月为例，当月北京二手房网签量为14280套，而新房成交不到3000套，二手房成交规模远高于新房。

另一方面，公积金贷款额度上浮10万元到40万元不等，很难扭转购房者整体的置业方向，更多是当购房家庭选择购买新房后，进一步降低其购房成本。

郭毅表示，对于刚需家庭而言，购房要结合自身需求和市场情况来综合考虑，影响购房家庭决策的最根本因素还是住房的单价、总价，并包括房屋的区位、周边配套等综合的性价比。当前二手房价格出现明显超跌情况，这也会成为购房家庭的考虑因素。

据Wind数据，3月北京二手房网签量较2月增加125.5%，增幅明显，不少中介、购房者和房东都感受到市场的回温，但这种交易量的上涨主要是“以价换量”带动的结果，当前市场下行的态势尚未完全扭转。

实际上，从去年10月开始，北京二手房价格连降5月。在郭毅看来，当前北京的房价可能还没有完全触底，特别是对一些房龄比较旧、品质比较差、小区物业管理和公共区域部分相对残旧的二手房而言，房价还远没有到底。

以丰台区首经贸板块的万年花城社区为例，该社区二期、四期均有一个东西向、无电梯两居户型，两个小区同户型价格相当。据板块中介提供的数据，今年3月26日，四期该户型有一套顶层房源成交，成交价格为445万元。紧接着，4月6日，同小区又有一套同户型、同楼层房源成交，成交价降至438万元。而2022年4-5月，这一户型的顶层房源成交价格为530元。不到两年时间，降价超90万元。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，今年的政策环境较优于去年，大幅度降息、一线城市限购放宽等，持续为“促需求”注入新动力，但由于经历长时间信心的不足，市场目前尚处修复阶段。“金三银四”销售旺季过后，房地产市场可能会有回调风险。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，接下来城市房地产融资协调机制将加快落地见效，供给端、需求端政策将协同发力，供给端侧重加大高品质住房供给，需求端强调有效激发潜在需求。