北京、上海房地产新政“满月” 市场情况怎么样？
2023年12月14日，京沪接连优化房地产政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。
政策落地后，京沪置业情绪有所提升，根据中指调查数据，2023年12月，京沪置业意愿分别提升3个、7个百分点，短期内房地产市场活跃度也出现回升态势，年底市场出现一定翘尾行情。
北京：新政尚未改善二手房下跌态势 部分项目开盘去化较好
上月14日，北京发布了多项房地产新政，包括下调首付比例、贷款利率，普宅标准调整等。其中，房贷首付比例的标准从上月14日当天开始实施，房贷利率下调也从次日也就是15日开始实施，新的普宅标准则是从本月1日起实施。
成交方面，新政后两周新房成交量回升，2024年以来有所下滑。根据中指数据，新政落地后（12.15-12.31）新房成交4443套，同比增长28.4%，日均成交261套，较12.1-12.14日均增长120.0%，在部分项目集中网签等因素带动下，各周成交量环比持续走高。2024年以来，新房成交量有所下滑，前两周周均成交量与新政前一周基本持平。
年底新房供应量有所增长。根据中指数据，2023年，北京新建住宅累计批准上市541.8万平方米，同比下降18.9%，绝对规模为2019年以来低位。12月批准上市面积为85.4万平方米，较上月增长25.8%，较2022年同期增长51.2%。价格方面，2023年12月新房价格环比上涨0.17%。
新政后两周二手住宅活跃度有所回升，2023年12月成交量超1.2万套，与11月基本持平。2024年前两周，二手住宅成交量先降后升，上周（1.8-1.14）成交量环比增长超四成，二手房市场保持一定活跃度。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年12月二手住宅价格环比下跌0.63%，已连续8个月下跌，跌幅较上个月扩大0.15个百分点。新政落地尚未改善二手房下跌态势。
整体来看，2023年年底北京新房、二手房成交量出现一定翘尾行情，新政落地后，部分项目开盘去化较好，新房成交量回升跟新政落地、部分项目集中网签、供应量改善等因素密切相关。新房价格上涨更多为结构性带动，新政对价格的影响较小。
上海：受制于供给端，新政后新房成交量增长不明显
成交方面，新房成交套数环比增长2.4%。根据中指数据，其中新政后（12.15-12.31）新建住宅成交6193套，日均成交364套，较12.1-12.14日均增长19.0%。新政发布当周成交量环比大幅增长，受制于供给量不足（2023年12月新房批准上市面积环比小幅增长，同比下降超四成），之后周度成交环比持续下降，但周均成交量仍高于新政发布前一周水平。2024年1.1-1.14，成交量整体稳定在相对高位，上周成交量环比增长。
价格方面，2023年12月新房价格环比小幅上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年12月，受改善型项目入市影响，上海新房价格环比上涨0.25%，为2023年内最高，涨幅较上月提升0.15个百分点，同比上涨0.94%，涨幅较上月扩大0.24个百分点。
12月二手房成交近1.5万套，环比增长9.4%。2023年，上海二手住宅累计成交17.7万套/1454.2万平方米，同比增长13.0%/12.4%。12月成交14952套/124.8万平方米，环比增长9.4%/11.2%，同比增长21.7%/21.9%。
价格方面，二手房价格继续下调，政策效果不明显。2023年下半年以来，上海二手住宅价格连续下调，12月环比下跌0.80%，跌幅较11月扩大0.09个百分点，同比止涨转跌，跌幅为0.72%。
整体来看，12.14新政对上海市场情绪有所带动，部分前期处于犹豫中的客户加快签约速度，上海新房、二手房市场成交量均出现一定积极变化，但受供给端限制，新房市场成交量提升幅度有限。
业内称未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期
中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，京沪政策整体对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。根据中指数据，2023年12月，重点100城新房成交规模环比增长，但同比仍下降约17%，重点城市二手房成交套数环比有所下降。政策效果不及预期，主要在于市场需求量不足，一是此前“认房不认贷”政策释放了一波购房需求，本次降首付、降利率政策边际效果减弱，同时受制于客户二手房出手难度大，置换需求释放缓慢；二是居民收入预期不稳，客户还款压力大，加杠杆意愿弱；三是二手房价格下跌态势未改，部分购房者仍保持观望态度。
陈文静表示，较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐渐企稳恢复，市场“小阳春”行情仍有一定预期，2024年市场销售规模或将实现稳中有增。从房价来看，随着优质地块进一步入市，2024年京沪新房价格整体或延续平稳运行态势。而二手房挂牌量短期预计将处于高位，二手房价格仍有一定下跌压力，若优化政策继续落位，二手房价格也有望逐渐趋稳。京沪市场好转有利于提振市场情绪，预计也将对全国市场形成一定带动和支撑。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
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