北京新房终于卖到了14万
这是严肃君的第 561 篇推送
朝阳孙河的最后一个住宅项目恒基·天汇，7月31日拿到了预售许可证。
值得注意的细节是，部分楼栋的预售住宅拟售均价已经超过14万/㎡，其余楼栋价格也都超过13万/平。
上一次北京新房这么高的价格，还是2017年。中骏天宸拿到单价13.5万/平，开盘热销20亿，今年8月二手房挂牌均价为178523 元/㎡。
从8万、11.2万隐形价格红线，到葛洲坝北京中国府前两天拿到12.4万/平，再到恒基·天汇14万/平。
北京新房价格天花板，终于被事实性打破了。
01
为什么是恒基·天汇？
于理而言，恒基·天汇拿下14万/平预售价，符合北京土地市场、新房市场现行规则。
该项目土地性质为不限价商品房地块。
作为孙河别墅区的最后一宗宅地，恒基在2019年5月28日，力战十二家房企拿下，30.2亿总价，溢价23%，楼面价约7万/平。
土地价值的面子和里子，都有。
恒基·天汇，也确实是北京多年少见的豪宅产品了。
共规划30栋住宅楼，全部5-6层，容积率小于1.1。150套房源，270㎡-440㎡四居和五居，一层一户，一户双梯设计。
社区内打造了多层景观系统，从入口至中心景观再到散布在楼栋之间9处专属花园。
户型亮点有两个。
一是无承重墙设计。可以实现从一居室到四居室的灵活空间应用，不差钱的别墅玩家们，可以有多种解锁模式。
二是360度环幕设计。四面均能采光，另外建面约270㎡四居南向面宽18米，建面约410㎡五居南向面宽达24米，展开面超70米。
从地王，到楼王，恒基用了3年零两个月。
02
为什么是现在？
但严肃君认为，更应该问的是，14万/平的预售价，为什么现在出现？
就像机会总是给到有准备的人，重要的不是有准备的人，而是机会。
别墅产品一般看总价，恒基·天汇14万/平的均价，更像是被推到聚光灯下，信号意义更多些。
首先，北京新房价格，这个时候需要向上突破。
上半年北京新房成交量下跌36%，“房住不炒”前所未有的深入人心，未来房价既不会大跌，也不会大涨成为共识。
作为限购最严的风向标城市，北京放开限购不可能，那就价格提振一下，给大家一点向上的预期。
放大到全国来看，北京房价也确实偏低。
其他三个超一线城市，新房预售备案价早已超过14万/平，上海深圳甚至有项目单价超20万/平。
其次，北京新房产品，也需要更多利润支撑。
早在2020年，严肃君就判断，北京新房市场有豪宅的价格，却没有豪宅的产品。
客观上来讲，土地成本高，销售指导价定死，房地差过于接近，开发企业没有足够的利润做产品设计和创新，以及试错。
尤其是当下低迷市场预期下，开发商4万拿地，没有勇气向上做7万的产品，因为可能销售指导价只有6万，甚至最终只能卖出5万/平。
所以我们看到北京新房产品越来越“网红风”、单一化，过度减配也为日后交付埋下维权的隐患。
当然，对于房企而言，土地端，政府让利，销售端，小抬一手，让开发商企业能赚钱，拿地意愿也能更强。
毕竟北京第三批次供地迫在眉睫了。
03
为什么说不必过度解读？
除此之外，严肃君建议大家，看过就散了吧。
首先，能够掀翻价格天花板的，都是豪宅或者别墅项目，本身就是小众游戏，普通人玩儿不起。
其次，北京新房项目“普调”的可能性极低。
通过恒基·天汇这样的头部项目，带动楼市大盘上涨，本身不现实，也有悖于“房住不炒”的基本思路。
所以不如好好想想，错过了学府壹号院和中建壹品·学府公馆后，怎么成功上岸太阳宫。
从目前流出的产品信息来看，基本确定为180平起步城市大平层。
同属于朝阳，北五环14万/平，北三环的太阳宫销售指导价13万/平，除去10%政府产权占比，未来实际售价只有约11.7万/平。
不香吗？
互动时刻：
恒基·天汇拿下14万/平预售价，你怎么看？今年下半年北京新房市场走势如何，欢迎在评论区留言讨论~