别被带节奏

大家只看到了自媒体带节奏，但是却不懂真正的成交数据，你们这两天刷到的是，北京12月份二手房成交量破2.1万套，创了新高，这到底代表什么呢？下面是简单科普

1，北京目前关于成交的数据有两种，第一种是实时成交，主要是链家网对外发，实际上链家现在也不对外，都是经纪人自己在各平台同步出来的，这也是有意义的。

实时成交能代表当下的市场，我举个简单的数据案例大家一看就清楚：

周一

周二

周三

周四

周五

周六

周日

总计

48周

285

252

204

236

220

507

586

2290

49周

297

206

233

207

224

535

634

2336

50周

317

223

215

207

213

470

633

2278

51周

305

215

211

199

188

498

589

2205

52周

224

203

167

184

192

387

510

1867

这是十二月份，北京链家的实时成交数据，大家看最后一周，第52周，成交量已经降到了1867套，跟政策前没什么差别了。而周成交数据，在930之后，最高的一周能达到3500套左右。

这种实时成交，最能反应市场，而最近一周的实时成交数据，已经跌到了政策前差市场时候的状态。

2，成交数据的第二种体现是网签数据，网签数据是滞后于实时成交的，滞后周期无确定的时间，但一般来讲，如果这个月的实时成交数据还不错，那意味着下一个月的网签量肯定不会差。

同理，如果这个月的实时成交数据已经开始拉胯，那么接下来一个月到两个月，网签量必然会越来越低。

3，所以，你看到了网签量21000套，感觉很高，那又意味着什么呢？意味着之前的成交还不错。当下的市场成交，必须要关注实时成交。

很多人不懂这两个数据，所以就很容易被焦虑，一旦被情绪带入，就容易买房或卖房决策失误。这就是为自己的认知买单。

4，如何预判市场呢？我在这篇文章里更新过：

预判市场就要从实际出发，以买方身份去看这个市场，当前市场下，你到底买不买？如果你以500万总价的身份，发现很难找到合适的房源，以800万总价的身份，也找不到合适的房源，以1000万的身份，也找不到合适的房源，那么这就意味着市场处于僵持期，成交量马上就会体现出来，即实时成交不行了。

5，实时成交数据，链家的市场占有率，过去在50%左右，即链家成交100，北京总成交约200；目前链家市场略有提升，可按60%左右预估。

6，有人说，为什么网签量和实时成交对不上呢？很多交易里，房子需要赠与，然后卖出，这就是两次网签。实时成交更有意义，别太纠结这事。

实在纠结，关注公众号随时看更新就行

7，现阶段，尤其是对于买家来说，实在是没有必要为市场焦虑，调整好心态，按自己节奏买即可。房价不会大涨，小涨可追可不追，按需决策。

（虽然我天天这么说，大家不要焦虑，要对市场慢慢建立认知，理性决策，但实际上，影响到的人比例非常非常小。但是凡是能慢慢接受我的一些至少在我看来是相对好的理念的人，他们加起来的能量会越来越大，能影响到的人会慢慢变多）

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