"滨江经验"到底是什么？

这或许是个好消息，经济和行业的周期性力量已经开始出现反转，但企业深层次结构力量依然在持续发酵。这足以说明，在经济周期与行业周期叠加的情况下，企业只有通过不断夯实内在稳定强健的结构力，才能更好地应对当下与未来的诸多不确定性。

从2023年房企中期业绩来看，销售业绩持续增长的企业并不多，滨江集团是其中之一。8月29日滨江集团披露的2023年中报数据显示，实现销售额925.8亿元，位列克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位，并连续多年荣获杭州房企销售冠军。要知道，2023年上半年TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，而滨江集团同期的销售额较去年同比增长35%，远超行业平均水平。

事实上，近年来多个超越行业平均的营销数据来看，滨江集团的结构性力量已经开始凸显，究其背后原因，滨江集团一直坚持“产品主义”、“深耕主义”和“长期主义”的立体作战，持续关注高潜力市场、增强高潜力业务，打造高竞争力模式，因此在双周期叠加周期释放出强大的结构力量，为当下的房地产业提供“滨江经验”。

在经济下行与地产转型周期中，高潜力赛道是稀缺的，尤其外部能够创造新增长极的高潜力赛道，更为稀缺。而聪明的企业，懂得“向内求”。滨江集团的“向内求”则更多地体现在寻找并激发企业现有的高潜力赛道，也就是其一直坚持的“深耕主义”与“产品主义”所在。

除了销售收入与排名的双向前进，2023年上半年，滨江集团的多项体现综合实力的指标均实现正向增长：实现营业收入270.29亿元，同比增长152.84%；实现归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%。截至2023年6月末，公司总资产3102.5亿元，归属于上市公司股东的净资产251.74亿元，分别较上年末增长12.33%和6.99%，截止2023年6月末公司尚未结算的预收房款为1602.17亿元，较年初增长23%。

如此“高增长”，在当下的地产行业很是罕见，所以背后的增长逻辑更值得探究，究竟是什么样的“滨江经验”？

可以看到，滨江集团在土地的投资布局上就已经聚焦高潜力赛道，虽有大本营“天时地利”的因素，但也绝不仅于此。从新增土储结构来看，今年上半年，公司新增土地储备项目22个，其中：宁波1个、金华1个、南京1个、杭州19个，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建筑面积合计249万平方米，权益土地款180亿元。

从整体土储结构来看，截至2003年6月底，滨江集团的土地储备中杭州占比为60%；浙江省内除杭州外的其他城市，包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等强二三线城市的占比为22%；浙江省以外占比18%。对于2023年全年投资规模，滨江集团透露，2023年投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内。

杭州无疑是新一线城市中的高潜力赛道，2023年上半年GDP高达9602亿元，位居全国第4，同比增长6.65%，高于全国GDP增长平均水平。这一点上，滨江集团具有得天独厚的赛道优势，但更重要的是，其在如此高潜力的城市以及周边强三四线城市，打造出一批高潜力的品质产品，收获了扎实的市场口碑，赢得众多用户信任，这是其重要的致胜砝码。

2023年上半年，滨江集团主要楼盘仍然保持热销态势，部分热销楼盘触发社保排序，如望翠蓝庭、潮映万象轩、澄虹府等，且中签率在10%左右的项目有: 望翠蓝庭11.5%、潮映万象轩10.08%、澄虹府10.004%、滨运锦上湾10.06%等；与此同时，2023年上半年，滨江集团按计划高质量交付杭州滨旭府、杭州春语蓝庭、杭州御滨府、杭州翠语华庭、杭州君品、杭州沁语晓庭、杭州博语华庭、杭州滨耀城、杭州丹枫四季院、杭州云栖名筑、杭州天目山晓城、杭州秦望府F地块、杭州千岛湖城市之星等18个新盘项目，彰显企业担当。

对于任何企业，只有结构力才能穿越周期，应对当下与未来的不确定性。聚焦优质土储结构与品质住宅等高潜力赛道，实际上也是滨江集团结构力的体现。除此之外，滨江集团的财务结构力也很强，这也是其实现“长期主义”的有力支撑。

截至2023年6月30日，滨江集团归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约16.14亿元，同比增加25.89%；经营活动产生的现金流量净额约275.88亿元，同比增加5637.15%。

今年上半年，滨江集团权益销售现金回笼478.66亿元，手持货币资金约296.3亿元。这是滨江集团释放强结构力最直接的表现。而现金的另一面是债务，截至2023年6月30日，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，现金短债比为2.07倍。

可以看到，账面上的资金非常充裕，财务指标也非常健康，这是滨江集团进击的底气所在，同时也赢得了资本市场的青睐。近年来，滨江集团近的综合融资成本不断下降，从2017年为的6%一直下降到2022年的4.6%，至2023年6月30日又进一步下降至4.4%，远低于地产行业平均融资成本。与此同时，滨江集团授信额度充裕，截至2023年6月30日共获银行授信总额度1209.72亿元，较2022年末增加2.2%，授信额度已使用405.1亿元，剩余可用804.62亿元，占总额度的66.5%。

值得一提的是，滨江集团另一个“长期主义”则是聚焦乡村振兴，其从2021年起把“乡村振兴、共同富裕”定为“一号工程”，2022年专门成立滨江集团“乡村振兴共同富裕领导小组”，从单一的工程项目转变为长期的组织形式和长期的工作方式。据了解，滨江计划从单一的胡家坪村改造推进到整个王阜乡15个行政村、近100个自然村的改造。毋庸置疑，这也是一种顺应国家经济发展形势的“长期主义”赛道抉择，但其结构力的释放将写在企业未来的答卷上。