长三角顶豪圈，终于有了合肥的席位
招商玺实景示范区终于开放了。
我能理解作为招商十年新玺以及合肥另起一行级别的豪宅，它确实需要足够的时间淬炼，但接近160天的雕琢，也确实让市场一阵好等。
翘首以盼的又何止我，此前不少圈内操盘人都私下表达过参观学习意向。
毕竟它是地王，占位着城市最好质素的土地，最终呈现出什么，天然背负着全城好奇的目光。
图丨招商玺实景
看完实景，做为一个行业观察者我脑子只蹦出四个字——前所未见。
而在案场，据说现在验资金额高达300万都还有不少客户意向度很高。甚至有客户看完实景感慨：这就是放在北上广豪宅堆里，产品也是很出挑的。
说实话到了这个价位的产品，好与不好的界定就看客群付费率。
顶富人群可能远比我们臆想的冷静和理智，他们懂自己需要什么，也清楚这个时代豪宅唯一激发增购欲望的产品表达一定是——极致的稀缺和个性化。
01
成都嘉佰道，是7月卢俊在第一届地产单盘主义演讲上提及的案例。
它通过对公区情绪价值的极致演绎，将附带得房率不高标签的烂尾半成品，涅槃成了2023年成都单价超6万销售TOP1的奢宅。
他总结：房产的价值=资产价值+使用价值+情绪价值。
资产价值在于地段，使用价值在于私域，而情绪价值来自公域。当地段价值越来越明显，使用价值越来越卷，尚未系统化开发、构成用户重点买单的公域情绪价值是未来更为重要的事。
直白点理解，就是公区不仅要够大，功能够多，还要好用、好看。
很庆幸，在招商玺的公区功能上，我看到很多呼应趋势的首创与第一次。
接下来，让我们开始吧。
●合肥首个「幕墙窗系统立面」，让立面颜值再提档
这是招商玺“盛世美颜”的一个组成部分，也是合肥首次出现的「幕墙窗系统立面」。
图丨合肥招商玺立面实景
区隔于市场金属铝板+直角玻璃构筑的横平竖直，招商玺的“上帝曲线”以舒展的曲线、低饱和的色系以及适量的金属线条点缀，营造了一种阳光照射下波光粼粼、轻盈灵动但又不失典雅的美，整个建筑本身就像一件巨大的艺术品，有着超强的辨识度。
图丨合肥招商玺立面实景
大面积的玻璃幕墙加石材，叠加转角玻璃热弯、石材曲线处理，甚至延伸至东西两个面，堪称360°无死角的美。这是材质与工艺的双向投入，它带来的不止美的享受，亦肉眼可见的墙窗比+地势抬高营造的更好视野。
●全国首创地库「中央车站」，让生活更私密纯粹
这是招商玺地库，在豪宅车位直逼普通房产总价的当下，它腾出适量车位设计了一个全国首创的“会所对外入口+网约车落客区+快递外卖物流中心”「中央车站场景集合」。
图丨合肥招商玺中央车站实景
这种设计已非常接近别墅公私区分离概念，社区内的一切生活场景都独属于业主，所有“冒犯到”私密性的可能都应该被提前拦截。
●合肥首个「立体会所」，高阶空间来源细致需求洞察
这是招商玺的「立体会所」，除了常见的泳池、私宴厅等，本着解决业主生活、工作中更细致的问题需求，还首次带来了总裁会议室、MIF行政酒廊、SPA水疗中心、艺术长廊等等。
图丨合肥招商玺会所实景
除了空间进阶，会所内以人为本的运营和服务也有了一整套打法。
比如会所运营时间将覆盖一周六天，从9时-21时（非工作日细微调整、周一维护），瑜伽室、健身房、书吧提供无时限预约开放，泳池、健身房、瑜伽室、会议室等功能区免费预约使用。
关于恒温泳池的运营服务更绝。为了保证水质，2个小时会进行药剂水质检测，4小时一次循环过滤、补充新水，半年深度换水清洁......同时还提供一次性浴巾、戴森吹风机等设备，安全救生员、专业游泳私教等等服务。
空间、运营、服务三维一体，耦合在一起，赋予了会所真正的场景生命力。
●首创「树宅相守」，打破建筑与自然的边界
这是招商玺园林的一角，通过把配电房、垃圾站等地面空间全部放到了地下，整个地面被解放成了一个完整的园林系统，也首次达成和带来了「树宅相守」概念。
图丨合肥招商玺树宅相守实景
因为树宅相守，一些空间和景观的关系也迎来了变化。
图丨合肥招商玺实景
比如这张图，高挑的树木枝丫肆意向上伸展，已隐约探向二楼的东窗。这种非南向窗，不经意间也能欣赏到自然探出的绿意，不免让人讶异和惊喜。
发现没有，招商玺的每个空间都蕴含着强烈的情绪。
如果把情绪价值理解的直白点，招商玺要表达的就是让顶富人群买到一套不一样、且有自己特色的房子。
02
本质上随着限价放开，未来的豪宅产品必然是走向极致个性化。
未来豪宅的差异，主要的区隔会来自于客户需求理解偏差以及品牌产品力抱负。
招商玺或许不是标准，但确实是眼下我看到的正向超前案例。
●用设计师制统筹全域设计，为实现一个目标而努力
从门头到地库再到会所，园林再到实体样板间，招商玺已经搭建完毕一整套真实生活场景。
图丨合肥招商玺公区灯光实景
但漫步于内每一个空间转折、每个景观转场、甚至于灯光衔接都毫无割裂感，呈现出极强的风格统一和秩序井然。
这是因为招商玺通过总设计师制完成和建筑、景观、会所、室内、架空层的设计融合统一，这也是招商蛇口在今年的设计上做出的突破。
图丨合肥招商玺公区灯光实景
图丨合肥招商玺公区灯光实景
比如开放当晚美轮美奂的系统性夜景灯光系统，它并非园林设计单位的顺便之作。而是专门请了灯光大师，对门庭、园林、会所甚至电梯的不同光束角度进行了观感上更合理、一致的定制搭配。
据说，这位灯光大师此前只服务于公建、酒店，这是第一次操刀住宅项目。
●豪宅项目的本质，是用建筑、景观为人创造价值
豪宅的本质，是重申空间、服务与人的关系，让建筑、景观围绕人为核心展开。
比如前文提及的树宅相守，就打破了建筑与自然的边界。
又比如会所，通过细分使用场景打破了家、会所、泛会所的割裂，带来了动线更流畅的立体会所使用体验。举个例子，由家出发电梯就能直达会所，通过泳池更衣室的电梯就能直达一层动力空间，所有功能通过立体动线串联成整体，真正实现生活实际需求的串联。
这种为人的需求创造价值的设计思路还有很多。
图丨合肥会所「大空间套小空间」实景示意
典型像是会所空间，它没有像主流那种开放设计，而是每个功能区间都有独立门户。内里还有“大空间套小空间”的手法，像是总裁会议室的雪茄房、酒吧室，考量到了每一个场景的私密性和独享性。
●豪宅看公区，以人为视角能展开更多想象
在私域关于材质、品牌内卷到头的背景下，豪宅未来的破局点一定是公区。
招商玺的公区，我至少看到了3个维度的超前理解。
其一是纸面数据的大。约近6300㎡的公区面积只服务于200户业主，等于人均赠送30㎡公区。得益于空间的延展，基于对高端生活场景的洞悉，又做出了更多场景空间。
图丨合肥招商玺一楼架空实景
比如部分楼栋一层的架空层挑空，搭配高标准软装，就像第二会客厅；又比如转角遇到的四季休息室等等，公区给人的体感整体是松弛的，每一个空间似乎都是由家延伸出来，处处皆是客厅。
图丨合肥招商玺会所实景
其二是酒店式高端生活场景的日常化。会所带来了私宴、恒温泳池、水疗中心、健身中心、MIF行政酒廊、总裁休息室、艺术长廊等一整套高阶生活或功能体系的延伸。大多数人追求的偶尔跳脱出生活的酒店度假感，在招商玺都是日常。
图丨合肥招商玺司机休息室实景
其三是极致的关注细节。比如在大多项目轻视的地下公区，这里不仅有洗车房、无感垃圾投放站，甚至还有专门为司机配置的休息室。甚至还专门设计了两两车位组合，让你的多量豪车都有一个独立的车库空间，你可以存放高尔夫球杆、钓鱼鱼竿等...
●豪宅的血统属于石器
由建筑立面开始，整个示范区其实贯穿了石材铺装+弧线营造+高端技法的表达。
图丨合肥招商玺实景
图丨合肥招商玺实景
比如示范区的几面景观照壁，就是以石材为基础，雕琢成了完美的弧线造型，曲线让建筑整体的观感更柔和，令归家仪式感更松弛。
众所周知，石材想做出特定的造型其实对材质与工艺都有更高的要求，据说招商玺在材质选取上有十几种石材，且大量都是整石，细节之处的感受，都证明招商玺具备纯正的豪宅血统。
图丨合肥招商玺石材运用实景
大面积的奢石精密拼接、地库石材内嵌金属山茶花符号、电梯厅前不规则的菱形石材拼接等等，所见之处，一定有细节思考。
●审美区分了“玺”和其他
这一年看过不少项目，对于奢华的表达，大多项目都选择了深色系石材。这么做是有好处的，因为哪怕有些瑕疵，在偏暗的色调下也能遮掩一二，易施工好维护。
但这其实也不可避免的造成了市场千篇一律、沉闷严肃的观感。
图丨合肥招商玺浅色材质实景
而前文不少实景图你应该能看出，招商玺不仅在公区采用了大面积浅色材质，并且呈现出的实景效果是超预期的，不仅带来了视觉上的轻盈、典雅感，也让建筑整体有了一丝呼吸感的灵动。
甚至有客户直接不吝赞叹：项目特别像度假酒店！
类似的苛求还有很多：
比如社区内部的贵木都是远赴外地精心挑选的，在造型、力量感、树龄上格外挑剔，最终选取了若干株乌桕、朴树，香橼、老紫薇，树龄均在三四十年，其中一颗朴树达百年树龄，其中铁冬青的树龄已经200余年。
图丨合肥招商玺百年树龄名木实景
写到这，你应该明白招商玺实景示范区耗时约150余天打磨的意义了。
真正凌驾于时间之上的作品，背后是关于设计、选材、工艺的巨量时间成本。
03
关于项目，一直以来被津津乐道的还有价格。
毕竟总价来到千万级，封顶或许会突破2000万。
事实上这个价位的客群，不会有贵与不贵的感知，更多的是要做值与不值的选择。
怎么去理解招商玺的价值逻辑呢？
要看三条价值线，一是竞品圈的理解，二是核心土地供应环境、三是产品定制深度。
●当视角站在长三角，你就明白招商玺价值远不止当下
如果把招商玺与合肥当下产品横向对比，那视角是稍显狭隘了。
正好有个案例跟大家分享。
今年6月上海普陀长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘，422套豪宅2个小时被一空。
它的成功，基于长风社区在新的、宏大的城市定位下，有着不输甚至超越传统豪宅区的产品力，但价格却具备“断档领先优势”。
这背后是新房改善内生结构变化的重大信号：在核心城市、高预期板块上，叠加创新产品力且价格更合理的项目，向传统豪宅发起了冲击。
回头再看招商玺与合肥，逻辑也是如此。招商玺不仅代表着合肥最高住宅形态，更是补齐了合肥在长三角经济体中的「豪宅模块」。
图丨合肥实景
它直面的是全球资产配置者收藏高能级城市圈、高能级城市塔尖住宅的支付逻辑。
而做为长三角副中心城市，合肥在深度融入中国经济最活跃区域的过程中，从人口、到经济身位不断前挪，被誉为改革开放以来增长最快的中国城市，又在持续为其价值加码。
所以某种意义上，2000万只是合肥尚未完全对齐长三角，特定时代背景的下限。
●真切的案例在告诉我们，城市顶级资产具备复利效应
这个价格，即便只看合肥，也远远不是上限。
这一轮地产周期有两类资产脱颖而出，展现出了极强的抗跌能力。
其一则是城市核心地段，其二是配套高度集中的区域。
远的不说，就说这两个月疯狂刷屏的总价6800万成交政务栢悦公馆二手房，做为合肥中心的初代豪宅，在板块发展饱和、出地量极低的背景下持续享受着复利效应。
图丨骆岗中央公园实景
而招商玺的所在是「安徽中心」，核心地段+顶级资产+极低供应，决定了招商玺不仅占位合肥头部机会点，而且是复利效应下越来越贵、越来越少的机会。
●招商两大创新，让招商玺的价值更是难以用价格估量
最最重要的一点，也是我认为项目最大的溢价点，那就是招商玺本身。
不仅在于产品上的成本投入，更在于定制的深度与服务的“不留余地”。
首先是把「定制变成生意」。
关于豪宅的高定，招商玺能做到什么程度？
其一是我首次在豪宅项目上看到户型、精装修的定制。项目虽然只有10栋200余套，却设计了7个版本的总平图，20余个非标户型，同时提供不同精装选配方案。
在公区统筹定调之下，把私域的个性化表达交还一部分给客户，这在全国可能都是首创。而你要知道，无论是总平、户型亦或装修选材，非量产方案的背后是巨大的隐没成本。
其二是建成部分也有生长性。这也是我在现场真切看到的，基于客户反馈或自我审视，中央车站顶部的圆弧、景观亭廊的金属幕帘的不断修正和细节打磨。
其次是服务上的“不给自己留余地”。
豪宅的服务应该对齐更细的颗粒度么？
对，但并不全面。招商玺的做法，着实又给全国豪宅开辟了一个新视角。
它在发布会上强调的“做好100或200件小事”都不是说说而已。
第一，它应该是全国首个敢将小事细节写入物业合同的项目。譬如保安必须是限定年龄内的退伍军人、外人进入100%登记、车辆5分钟违停处理等等小事，都放在了合同里需要签署。
图丨合肥招商玺物业标准
图丨合肥招商玺实景图
第二，标配到每栋楼的家庭秘书，虽然已拥有荷兰管家认证的专业能力。但仍采取了5%薪资由业主满意度决定的考核体系，深度捆绑业主反馈。
第三，第一个对公区维养能力提出承诺的项目。从泳池水的标准、物业费的公示、公区能耗、外立面公区装修严格管理等等......
这一整套打法，关于产品、服务、空间的结构与重塑，左右的不仅是合肥豪宅，很大程度上也将成为全国豪宅未来迭代的基本面
04
其实，从招商玺身上，我们应该认知到一个重要的逻辑变化。
未来世界的竞争，将是城市群之间的竞争。作为城市群重要城市的合肥，正在中国经济最活跃的区域快速生长。在价格充分传导之后，所有的资产价值都将被重新审视。
虽然传闻封顶或破2000万，但基于一房一价，具体价格暂未公示，未来是否有更大的惊喜尚未可知，但从产品、价格以及理念，我们能从招商玺身上看到许多：
●合肥是近两年全国最具网红影响力的城市，在科创产业赛道的积极布局，为加入融入长三角城市群并持续跃进提供了源源不断不断的动力。
●与新质生产力相比，合肥豪宅“虽迟但到”。作为全国顶级序列，招商玺代表着在人居高度上合肥靠齐长三角核心城市序列的远大抱负，更是彰显城市竞争力一个重要缩影。
●按照长三角豪宅来看，沪宁杭等城市顶豪基本都在8-10万元/㎡。今天上海土市场更是时隔8年再现13.1万/㎡楼面价，问鼎全国之最。对比来看，招商玺或许会突破合肥眼下上限，但拉涨预期之下，价格又有无限想象。
●从实景示范区来看，你能看到招商蛇口在全国顶豪项目上聚力首创的战略决策底气和践行深度，相信未来长三角乃至全国豪宅的城市参观名录中，将因此而有合肥这一站。
而招商蛇口品牌今年在全国的产品力突进，也不难定义安徽招商玺是野心也是信心。
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8.本文发送日期2024年8月8日。