从“卖旧换新”到“以旧换新”，一字之差，揭示了楼市尴尬的真相

今天是9月12日，随着越来越多楼市利好落地，沉寂已久的房地产市场也热闹起来了，置换需求正在逐渐被释放。一、卖旧换新在近期多城落地“认房不认贷”后，楼市出现了一个有意思的现象，新房成交量上升，二手房挂牌量也在激增。其实不止现在，包括今年3月“小阳春”的时候，楼市也曾出现过这样的现象，二手房挂牌量激增引发关注，背后究竟是何原因？主要就是“换房”需求。当前楼市，老百姓还缺房子住吗？当然不缺，央行都说了“我国城镇人均住房套数已达1.5套”，现在的老百姓买房，更多是为了更美好的居住，也就是楼市仅剩的两大主力军之一改善群体。买新房卖旧房，出于筹集换房资金也好，或是缓解经济压力也罢，二手房挂牌量就这样越来越多。在今年“认房不认贷”落地以后，一线城市和核心二线城市的“购房门槛”大大降低，不止本地居民在“卖旧换新”，包括周边城市部分居民也加入其中，或许这就是所谓“虹吸效应”，毕竟大城市的基本条件摆在那里，能在大城市拥有一套住房的机会并不多，“限购”可是实施了10余年，如今终于放开了，稍微有点经济能力并且也有换房需求的，当然会抓紧这次机会，尤其是在一线城市，比如京沪，楼市越热闹，“卖旧换新”的人就越多。

二、以旧换新大城市“卖旧换新”，造就了一场楼市盛宴，小城市自然也不甘落后，然而城市基本条件不同，却不能盲目跟风，于是“以旧换新”来了。近日，山东淄博推出购房“以旧换新”活动，即旧房换新房。具体如何操作呢？就是购房者付订金后，房地产商会为购房者将新房保留一段时间，这期间购房者把旧房卖掉，就可以把钱拿来买新房，如果没卖成功的话还是把订金返还回来。没错，就是那个因烧烤“火出圈”的临淄，又来整活了。据悉，本次活动是由淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起，目的是为了加速存量住房成交。“以旧换新”活动的推出，是小城市房地产市场的持续低迷。相比较大城市的“一松即热”，比如一线城市新政落地后楼市马上一片火热，反观广大三四线城市，楼市几乎已经完全放松，可谓是“应出尽出”，然而楼市却依然不见好转。这背后，是小城市房地产市场成交量的持续下行，无论新房还是二手房，通过“以旧换新”，一方面加速二手房流通，一方面提高新房成交，可谓是“一箭双雕”，不过效果如何，还有待观察。

三、无人接盘从“卖旧换新”到“以旧换新”，无论是大城市还是小城市，二手房都存在去化周期长的问题，这背后，是楼市关键一环的缺失。无论是“卖旧换新”还是“以旧换新”，都揭示出房地产市场的传导链条，先有刚需买首套房，之后又能力了就换新房，也就是改善置换，于是就“卖旧换新”或是“以旧换新”，再有刚需来接盘，房地产市场实现顺利流通，如此就形成了完整的闭环，这或许也就是高层期待的房地产健康可持续发展。然而如今的楼市，二手房挂牌量持续激增，大量房子无人接盘，楼市最底层也是最关键的一环，缺失了。刚需无人接盘，不是“心有余而力不足”，毕竟如今的房价一路下跌，很多城市房价已经跌回了两三年前，只是如今的楼市，刚需是“心无余力也不足”，房价预期、收入预期、楼市风险这三方面因素，才是刚需不愿接盘的关键。当然，房地产市场的基本盘变化也是事实，高层已经明确指出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，以后长期一段时间，或许一直都会是，买方市场下，如何抉择，不难想象。

综上所述，大城市“卖旧换新”，小城市“以旧换新”，一字之差，揭示了当下楼市的尴尬场景，对此你怎么看？欢迎在评论区留言。