房地产市场止跌回稳 不动产基金有哪些投资机遇？

本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道

今年以来，多家公司设立不动产基金，以抓住市场调整中的投资机会。这一趋势与中央政治局会议首次强调“促进房地产市场止跌回稳”的政策导向密切相关。

上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军指出，我国不动产资产正在成长为万亿级的市场，也吸引了一批全球股权投资机构的关注，特别是pre-REITs试点三年来，为中国不动产市场的发展注入了强大的动能，进一步提升了资产的流动性，激活庞大资产的活力。

业内人士表示，不动产投资正进入一个新的阶段，投资者需要具备更长远的视角和耐心资本的特质，以应对市场的波动和周期性变化。耐心资本的引入，不仅可以帮助投资者在市场低迷时期保持稳定，还能在市场复苏时获得更大的回报。

不动产资产流动性增强

中央政治局会议首次强调“促进房地产市场止跌回稳”，释放强烈的“稳地产”信号。

Vistra卓佳大中华区基金服务负责人付冰接受《中国经营报》记者采访时表示，在“稳住楼市”的政策背景下，商业地产的需求有望增加，为不动产基金带来更广阔的投资机遇，并有助于激活存量资产，满足合理的融资需求，从而推动不动产投资基金规模的增长。

“以公募REITs为例，近年来其数量和市值均实现了稳步增长。根据市场公开数据，截至12月15日，已上市的公募REITs共54只，总市值达到1495.56亿元人民币，环比增长约4.5%。整体看来，REITs投资收益较为稳定。”付冰说。

吕厚军在2024年第二届中国不动产基金投资管理年会上分析，中国城镇化建设与房地产市场经历了长达20多年的快速成长，为不动产市场带来了巨大的发展潜力，办公楼、购物中心、仓储物流、新型技术设施资产如数据中心、充电桩等，这些不动产资产正在成长为万亿级的市场，也吸引了一批全球股权投资机构的关注，中国不动产资产成为全球资产管理机构配置的重要标的。从增量向存量过渡的阶段，中国本土不动产股权投资基金也深入参与其中。

从市场趋势来看，付冰指出，9月24日，中国人民银行及国家金融监督管理总局联合发布了一系列支持房地产市场的政策措施。随后，在9月底的中央政治局会议上，经济形势被深入研讨，并提出了“促进房地产市场止跌回稳”的指导方针。12月，中央首次明确提出“稳住楼市”的目标，旨在增强市场信心，并预示着2024年房地产领域将继续实施并可能加强利好政策。依据会议精神，未来将着力释放市场需求，优化供给结构，积极推进城市更新项目，并激励房地产企业有效利用存量土地资源，加速构建房地产业的新发展模式。不动产投资基金，包括公募不动产投资信托基金（REITs）和不动产私募投资基金，倾向投资于商业地产领域，如产业园区基础设施、物流仓储、数据中心和城市更新项目等。

不过，也要注意的是，不动产投资的机遇与挑战并存。付冰告诉记者，不动产基金投资往往具有长期性，资产的流动性相对较低，这可能会对投资者的资金调度灵活性造成一定影响；同时，鉴于不动产基金投资受房地产市场政策和宏观经济周期等因素的影响，投资者需要具备较强的专业分析能力，以便在市场波动时做出合理的投资决策；对于参与不动产基金的境外投资者而言，汇率波动可能对投资回报产生重要影响，需密切关注汇率变化。

世邦魏理仕（CBRE）中国区研究部负责人谢晨也表示，随着政策环境的不断优化和市场需求的持续释放，不动产市场将迎来新的发展机遇。但投资者也需警惕潜在的市场风险，做好充分的市场调研与风险评估。

政策便利不动产投资

近年来，相关政策接连出台，为不动产投资提供了更加便利的金融支持。

2023年3月1日起，我国不动产私募投资基金试点正式启动。中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”）印发了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称“《指引》”），明确在私募股权投资基金框架下新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

招商银行方面指出，包括银行在内的金融机构可以通过不动产私募投资基金改善资产投放方式。既往银行对不动产领域的投放方式主要基于开发主体的主体信用。《指引》实施后，银行可以直接基于基金持有的不动产进行资产投放，并借助不动产私募投资基金实现与开发主体的风险隔离，一定程度上避免房地产商、融资平台等主体的经营风险干扰，且投放资产的杠杆率也大大放宽。在房地产行业下行、开发主体信用下滑的市场形势下，金融企业可以通过该工具加大基于优质项目资产的投放，不仅有利于金融企业控制风险，也有利于加大不动产领域的信贷投放。

在投资端，招商银行方面指出，不动产私募投资基金的拓展也将丰富理财配置手段。试点后的不动产私募投资基金明确对养老基金、社会公益基金、保险资金、金融机构资产管理产品、QFLP不进行穿透核查，这让金融机构和投资者在不动产领域获得更多的资产配置机会，特别是对养老金、社保资金、保险资金等关注长期限回报的资金，投资手段将会得到极大的丰富。

2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），标志着我国公募REITs迈入常态化发行新阶段。光大证券研报指出，2024年“红利风格”持续演绎，“资产荒”大背景下，公募REITs市场持续上扬，但市场深度及流动性仍待进一步提升，“1014号文”的出台有望加速公募REITs市场扩容，并推动公募REITs进一步市场化/权益化发展。扩业态下有望为资产运营方（尤其是新纳入业态的资产运营方）带来资产重估的机会；放松回收资金用途约束下，地方政府或可通过向公募REITs让渡基础设施项目受益权，提前回收资金用于偿债，进而缓解地方财政压力。

10月，广州市委金融办发布《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》的通知，进一步完善现代金融服务体系，加快盘活存量不动产资产，助力经济社会发展。

（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：颜京宁）