房地产止跌回稳调查丨土地市场回暖 绿城杭州再拿“地王”

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绿城已斥资约113亿元拿下苏州、上海、杭州三个“地王”。

中房报记者 付珊珊丨上海报道政策利好持续释放，企业在土地市场又重新活跃起来。10月22日，杭州最新一次土地出让，虽然只有1宗宅地上架，但市场关注度非常高，因为这块地位于钱江新城二期最核心的位置，同时也是主城最后1宗限价宅地。地块的稀缺性吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国企央企及本土实力民企激烈争夺，最终经过77轮角逐，绿城以总价34.22亿元拿下该地块，溢价率28.5%，楼面价50717元/平方米，再次刷新杭州单价“地王”纪录。2016年，绿城曾以37.35亿元竞得凤起潮鸣地块，折合楼面价45368元/平方米，创造了当时杭州的单价“地王”纪录。时隔8年，这一纪录被刷新，而创造新纪录的仍是绿城。在业内人士看来，此次绿城拿下的这宗地块位于江湾新城核心板块，发展潜力十足，且板块内库存基本见底，客户厚度有保障。长期以来，绿城就是杭州土地市场的常客，而今年绿城拿地的态度比另一本土房企滨江更为积极。“相比滨江，绿城在杭州的库存不多了，而且绿城今年拿的地流速都很好，上市节奏快。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，本次杭州新地王诞生，主要源自政策、地段双保障，因此地块竞拍高热。自9月24日以来，房地产行业不断迎来政策支持，降首付、降利率、融资白名单等利好消息持续落地，中央层面高频表态企稳楼市，对市场预期有较大改善作用。

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拿下多城“地王”去年，中海地产曾在几大一线城市大手笔拿地，所拿地块规模大、总价高，因此彼时，不少业内人士都将其称作“地王制造机”。而今年，绿城成了新的“地王专业户”。今年以来，绿城在土地市场频出大手笔，拿下多城“地王”。其中最引人关注的就是8月在上海斩获的2宗地块。尤其是上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块，未拍先火，早已锁定全国最高单价地块之名，成为业内焦点。该地块起始总价36.96亿元，起始楼板价高达10.08万元/平方米，吸引了7家房企竞相角逐。经过78轮白热化竞价，绿城力压群雄，以总价48.048亿元斩获，而该地块最终的楼板价为131045元/平方米，打破了全国单价“地王”纪录。在此之前，在今年3月的土地拍卖中，绿城以总价30.8亿元摘得苏州工业园区双湖02号地块，成交楼面价高达65022元/平方米，成功刷新苏州的单价“地王”纪录。在大本营杭州，绿城也多次出手。除了此次拿下的杭州新“地王”，绿城还在10月15日拿下杭州两宗宅地。这是杭州自10月9日发布“杭五条”新政明确全面取消新房限价之后的首场土地出让，绿城一出手就斥资约22亿元。截至目前，绿城已斥资约113亿元拿下苏州、上海、杭州三个“地王”。而根据机构数据显示，截至10月22日，绿城今年以来已经拿下31宗地，主要分布于上海、江苏、杭州、浙江部分热点城市，拿地金额已超过400亿元。在克而瑞公布的前9月新增货值榜上，绿城以657亿元位居榜单第三。从拿地策略看，一二线城市一直是绿城关注的重点。绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强在今年8月召开的中期业绩沟通会上提及，在拿地策略上，公司高度聚焦一线或者强二线城市，这些城市的地货比偏高，一定程度上造成毛利率相对偏低。但是这些区域对项目的安全性及抗风险能力很高，在目前行业下行的背景下保障了公司的生存与发展。今年前9月，绿城实现销售额1872亿元，在克而瑞发布的前9月房企操盘榜中，绿城位居第三，若以全口径销售额计算，绿城目前排在第六。有不少业内人士表示，若按照绿城目前的拿地势头，或许其未来在行业内的排名还有更大想象空间。

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政策支持下土地市场回暖除了杭州、上海，成都、广州等其他热点城市在近期也纷纷出现了“地王”。今年9月，保利以117.55亿元斩获广州天河区南方面粉厂地块，溢价率超33%，这宗地也成功刷新天河区成交楼板价纪录，成为广州土地市场楼面价第二高地块。房地产中介平台贝壳也投身热点城市的土地拍卖活动中。今年9月20日，贝壳旗下组建的地产团队贝好家力压10余家房企，以10.76亿元、折合成交楼面价达27300元/平方米拿下成都锦江区金融城三期H12地块。这块地也刷新了成都楼面地价纪录。此外，青岛、西安等地也相继诞生了新的单价“地王”，土地市场热度持续升温。一个积极信号是，除了央企、国企依然在土地市场扛大旗，一些民营房企也开始回归土地市场。比如河南正弘置业有限公司竞得郑州高新区地块，陕西欣多升房地产开发有限公司竞得西安1宗地块，等等。在一些业内人士看来，土地市场回暖，与一系列政策刺激不无关联。一方面，大型央企、国企为了落实中央号召而更积极拿地。保利曾在拿下广州“地王”后回应表示，这是中央“止跌回稳”定调后全国成交的首个地价超百亿元地块，保利作为央企，第一时间将“促进房地产市场止跌回稳”落到实处，致力以实际行动促进行业稳健高质量发展，此次拍地也是传递房地产行业向好的趋势和行业信心的回归。另一方面，政策带来的市场企稳效果也让更多房企看到了回暖的信心。以杭州为例，根据中指院数据显示，9月杭州新建商品住宅、二手住宅销售价格指数同环比均有所下降。其中，新房环比跌0.6%，同比跌2.4%；二手房环比跌1.4%，同比跌幅较大，达7.2%。但随着9月底各类刺激政策接踵而来，在新政推动下，杭州楼市从国庆就开始出现扭转势头，呈现出前所未有的活跃度。从中指研究院数据来看，2024年“十一黄金周”期间，杭州有8个项目开盘，成交569套新房，成交面积8.5万平方米，较2023年“国庆”期间成交规模增长187%。二手房方面，“国庆”期间带看量超12万人次，较节前一周增长6.6%，同比增幅达61.9%，二手房成交377套，同比期间增长8.9%。58安居客研究院院长张波表示，新地王的不断出现预示着房企对未来市场信心的提升，敢于出手拿地，并且对于优质地块的渴求度更高，这本身也是在淘汰率不断提升的房地产市场下，寻找更多的确定性，虽然这些地王单价的确达到一个新高度，但楼板价在当下市场依然有着较强的竞争力，也更有可能达到一定利润率的保证。另一方面，部分民企在当下市场下也积极进入到土拍市场，也在一定程度上说明大部分房企并没有选择“躺平”，而是在市场压力持续的环境下，选择更好的地块，建造更为优质的产品来赢得市场，并在竞争中取得更好的成绩。

值班编委：马琳责任编辑：李红梅 刘亚审读：戴士潮中国房地产报版权所有未经授权不得转载以及任何形式使用