放弃幻想。

前段时间，我们发了一篇文章：

一个时代落幕了

核心观点是，作为全国首个城中村立法，随着广州城市更新条例的出台，广州旧改，将由市场化彻底转向政府主导。

相当于游戏规则彻底变了。

其一：

原先市场化模式下的广州旧改，核心是靠商品房融资补血的。

在市场预期看涨的前提下，土地疯狂增值，没人相信市场会下跌，开发商也更有意愿提供高补偿。

这在一定程度上，助推了高房价的出现。

但是，随着楼市调整，市场分化甚至是下行，尤其是市场+保障房住房体系双轨制的落地，广州旧改，或者说范围更大的城市更新原先的高补偿、高回报逻辑，已经不成立了。

说得更直白点，就是琶洲，猎德，甚至是白云陈田模式，已经成为过去时，旧改“一夜暴富”，也成为了最后的绝唱。

其二：

上一轮政策调整，尤其是2021年融资“三道红线”的出台，银行贷款集中制管理，一众民企陆续爆雷出清。

在这种情况下，前期不确定性风险高、占用资金巨大且回报周期长的州旧改，很多都成了“烫手山芋”，民企纷纷退出。

比如恒大，佳兆业，时代，合景，富力，升龙等等以往的广州城市更新“主力军”，随着自身经营策略的调整和资金压力，或爆雷，或摆烂，等着国家队白衣骑士出手搭救。

很多企业，第一个裁员的就是城更团队，核心就是不能制造收益，反而拖累现金流。以前叫人家小甜甜，现在就是牛夫人。

上述企业中，有一家房企的创始人，在央企接手之后，说了一句话——终于从死人堆里爬出来了。

听起来虽然有点夸张，但是市场下行，政策调整的背景下，广州城中村改造，大部分民企，确实已经玩不转了。

这既是市场的双向选择，毕竟民企要追求利润最大化，房价下行，长期来看，经济帐，算不过就退出，哪管洪水滔天。

同时，也是政策的调整的结果。

所以，无论是市场变化，还是政策导向，都指向了政府主导。

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实际上，广州城中村改造，核心就是要解决三个问题：

地怎么征，钱怎么来，人怎么安置。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

要解决这三个问题，绕不开一个关键词，也正是前面提到的——

政府主导。

这体现在哪些方面？

其一，国企参与，主导改造。

指定七大国企，如广州城投，越秀，珠实，广州机场投资建设集团，广州建筑，包括各区的国企，如白云公资，白云城投，海珠城发，荔湾建筑等区域国企参与。

国企参与的核心逻辑是，依法征收，净地出让。

这也是这一新模式，跟原先直接划拨商品房地块的市场化旧改最大的不同。

虽然没有了高补偿，高预期，但是国企参与，至少能够保障合法合法的补偿，不烂尾，也能在比较快的时间，按时回迁，住上新房。

有确定性，有保障。

其二，政策支持，改造立法。

上个月30号，《广州市城中村改造条例》已经过了省人大，成为全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例，五一起施行。

对广州旧改来说，这一页，注定是要载入史册的。

很多项目，由于“钉子户”的存在，被拖累了多年，迟迟未能收官。

这次立法，就是在尊重村民意愿的同时，充分强调依法依规，政府主导。

最关键的一点，就是明确了“拔钉”可由「人民政府+法院」双保险保障执行，打通“最后一公里”，

同时，不能随意提高，或者降低补偿标准。

再说说钱怎么来。

旧改的资金来源，主要有几个：

1)中央财政资金补助；

2)城中村改造专项债借款；

3)企业自筹资金，大概是20%的自有资金；

4）专项债；

5)广州财政资金补助。

去年，广州针对国企项目，已经提前申请报批核专项借款了。

国开行为国企准备的子弹，规模大概3500亿。这还不算广州城投联合越秀，珠实等牵头成立的城市800亿更新基金。

这解决了钱怎么来的问题，无论是资金来源，还是具体的流向，都是由政府主导的。

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大家也看到，在城中村改造新模式之下，也落地了首个项目：湾区新岸（罗冲围片区）白云潭村。

最近这个项目讨论非常多，一些情况也在网上闹的沸沸扬扬，也有读者一直想让我们来说。

说实话，一开始，我们是不愿意说的，毕竟最核心的补偿标准确实有争议。

但现在网上的信息太过庞杂，一些言论也有失偏颇，还是聊一聊。

先说我们的观点，理性来看：

1)纵向对比，相对于以往市场化的高补偿，高预期来说，比如陈田、小坪，石井潭村项目方案确实是历史上最差的。

2)但横向来看，这个方案有可能是政府主导，依法征收，净地出让新模式下条件最好的。

先明确一点：

潭村的补偿标准，算上15%的奖励，最高能去到7590元/平，而非传言的6600元/平。

并且，安置房是可以回购的，回购价3120元/平，实用率约100%。

最多280平，不到280平的，补差额部分就行，标准是4268元/平。

有证的情况，如村民符合一户一宅的房屋是400平，可以以3120元/平的回购价获得280方的回迁房，一共87.36万。

剩下的补偿款+奖励扣除回购款，还能拿到大约119万元。

居民个体家庭情况不一样，有的屋小，需要补足一定金额才能满足280方安置房。

可能有读者会说，周边商品房新房卖3-4万，补偿标准就算是7590元/平，也不合理。

但要明确，广州旧改的补偿标准，跟项目所处的地段位置有关。

比如海珠中轴片区的康鹭，还算是存量的市场化补偿，但意见稿现金补偿1.25万/平，而隔壁中海大境开盘卖7-10万，与房价差距更大。

并且，很多人忽略了一个重要前提：土地性质。

商品房是国有建设用地，而潭村，康鹭没改造前是宅基地的集体性质，法律上不可交易，也不可流转，价值不能直接划等号。

但是，经过这次改造，280方的安置房是可以转国有证入市交易的，村民能享受土地价值的增值，如果按周边3-4万/平来算，不管卖不卖，纸面财富也是上千万。

虽然需要补缴土地出让金，但结合之前黄埔线坑花园（线坑村旧改回迁房）的标准，大概是1000元/平。

这笔账，不难算。

| 2023年初，有线坑村民成功“领证”

当然，不同的个体有不同的利益诉求，这可以理解，我们也支持在合理合规合法范围内争取利益最大化。

所以，任何事情都是有对立统一的关系，关于潭村项目也需要理性来看待。

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最后，说一件小事。

这两天，见了一位前富力的高管同学，他做过猎德，也做过杨箕。

聊天中他感叹，以前的改造模式不复存在了么？

虽然当时的工作里，也遇到了很多现在想象不到的困难，但也是轰轰烈烈大干了一场，现在时代是真的变了。

但不能因为时代变了，就说当年那些人的那些决策，是错的。

过去二十年旧改很多暴利，是不是很多可以归结到对“房地产大牛市”的依附上。

只是，现在时代彻底变了。