购房者提前还贷排队时间长短不一，存量房贷调整呼声再起

“上周我突然发现不能从手机银行上直接提前还款了，问了客户经理才知道，只能去网点预约办理，今天去预约，被告知需要排队等待一个半月左右才能扣款。”6月12日，北京的张先生在一家城商行网点预约办理了提前还款。

据他观察，预约提前还款的人并没有去年年初高峰时期人多。

张先生在2016年购房，当时贷款200万元，分30年还清，最近几年分几次提前还款，还款总额约120万元。“我每次都选择月供不变，减少还款期限，这样可以节省更多利息。”

界面新闻致电多家银行咨询提前还贷事宜，北京地区提前还贷扣款时间基本在一个月到两个月之间。多位银行工作人员表示，业务办理量基本属于日常波动状态。“最近这段时间等待时间还有所减少，基本不到一个月就可以扣款，年初有段时间需要等待至少两个月。一般情况下春节前后不少贷款人会选择用年终奖提前还贷，所以那时候办理量会有所增加，扣款时间也就变长了。”一家国有行贷后管理中心人士表示。

界面新闻注意到，在社交媒体上，有网友反映一些地区扣款等待时间有所增加。广东一位网友称，预约提前还款需要等待3个月左右。不过，也有上海的网友称，预约提前还贷后两天就审批通过，一个月内就会扣款。

有银行总行人士对界面新闻表示，即便是同一家银行，不同省分行、甚至是支行，提前还款的等待时间都有可能不同，一般上级部门会根据个人存量按揭授信、新发按揭量等多种因素统筹考虑提前还款的划款时间。

对于贷款人来说，提前还款一般是两方面原因，一是理财等投资收益下降，不足以覆盖房贷支出。张先生2016年购房时虽然贷款利率九折，后续LPR（贷款市场报价利率）改革后，房贷利率下降至4%以下，但他认为，目前银行4%的稳健理财产品基本已经无法找到。“目前房贷利率大约是3.6%，虽然还款压力不大，但我每次还款就相当于买了3.6%的理财产品。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，目前无风险利率继续下降，高息理财产品消失，房贷“高利率”的弊端开始显现，如果不调整，提前还贷可能会导致房贷余额减少。

另一个推动提前还款的因素则是存量房贷利率与新发贷款利率利差扩大。事实上，“517”新政后，新发贷款成数和利率下限都有降低。根据中原地产研究院统计数据，新政影响下，全国房贷平均首套房利率已经下降至3.4%左右。

中原地产首席分析师张大伟撰文认为，一些城市前些年超过6%的存量房贷利率在2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降超过150个基点。北京在这次存量房贷调整政策中受益却十分有限。按照北京大部分家庭计算，4.5%的存量贷款利率相比当下新增的贷款购房者要高55个基点，30年100万元累计利息就要多11.5万元，如果按照当下上海等城市的房贷3.5%计算，100个基点，100万30年累计利息差距高达20.7万元。

前述总行人士则认为，目前银行业净息差已经处在较低位置，进一步降低存量房贷利率比较有压力。

最新数据显示，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%的历史新低水平。

在这样的背景下，市场再次出现下调五年期以上LPR报价的呼声。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对界面新闻表示，LPR存在下调的空间，目前国内存款市场仍存在失衡，定期存款占比仍高；年初以来国债利率进一步明显走低，低于同期存款利率水平，为银行存款利率调降创造条件。不过，考虑到五年期LPR之前已有明显下降且银行业息差压力持续，后续调整的空间可能将收窄。

招联首席研究员董希淼也认为，应推动5年期以上LPR非对称下降，进一步减轻居民住房消费负担。同时，继续优化住房信贷政策，如应放宽首套房贷认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套，适用首套房贷首付比例和利率水平；引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，对多孩家庭推出三套房贷，大力提振居民住房消费意愿和能力。