存量房贷利率调整如何破题？

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，随着新发放个人住房贷款利率持续走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。目前，市场热议的下调模式主要有两个方面，“重定价”和“转按揭”。其中“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率；“转按揭”，是指借款人将房贷从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素签订按揭合同。

根据央行数据，今年7月新发放房贷利率为3.40%，考虑到7月份5年期LPR下调10个基点，预计最新按揭贷款利率约3.30%。去年存量房贷利率调整后，央行披露2023年9月末存量房贷利率为4.29%。去年10月至今，5年期LPR累计下调35个基点，存量房贷利率降至3.94%。当然，其间有部分贷款提前偿还，存量房贷利率按3.80%估计，存量房贷和新增房贷利差约50个基点。存量和新增房贷之间存在明显的“高利差”。

另一方面，近期存款利率持续回调，融360数字科技研究院监测显示，7月份银行整存整取存款1年期、2年期、3年期、5年期平均利率分别为1.82%、1.94%、2.34%、2.30%。由此，存量房贷“高利率”的特性凸显无遗。

当房地产市场预期仍不明朗、存款利率不断走低时，继续持有高利率的房贷就不划算了，这也是“提前还贷”甚嚣尘上的触发因素。顺应民意并降低存量房贷利率，有助于抑制“提前还贷”潮，增加居民持有房贷的积极性，也能稳定银行贷款的盈利水平。另外，降低存量房贷利率还有助于降低零售贷款不良率。

根据上市银行财报数据，从2021年底到2024年中，上市银行可比样本居民贷款不良率从0.91%上行41个基点至1.32%，房贷不良率从0.33%上行30个基点到0.63%。根据克而瑞的抽样调查数据，2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比2023年同期增加12%，继续创新高，而平均成交率只有17%，平均折价率达到33%，意味着银行贷款或承受损失。

若降低存量房贷利率50个基点，等额本息的30年期100万房贷，月供会减少300~400元。对普通家庭来说，月供对生活消费的压力明显减轻，还能释放出消费空间。今年1~7月份，社会消费品零售总额同比增长3.5%，相比2019年1~7月份该指标8.8%的增幅回落明显。其中，新市民集中的北上广分别下降2.8%、0.8%和0.3%。

不过，下调存量房贷利率，会对银行利润造成影响。根据广发证券的研究，截至2024年6月底，商业银行按揭贷款余额约37.8万亿元，存量房贷利率下调50个基点，降低银行息差和税前资产利润率约5.8个基点，影响利润增幅约6.4%。但拉长来看，考虑到前文所述的多重利好，特别是对消费基本面的利好、对“提前还贷”的抑制，降低存量房贷利率或是必要的。

但是，这可能是从静态看问题。事实上，近期银行存贷款环境发生的最大变化，就是资金来源端成本变高。今年以来，随着存款利率下降和对存款“手工补息”的控制，存款搬家到银行理财市场。今年上半年，银行理财规模超越29万亿元，逼近历史高点。根据中信证券估计，在国有银行的带动下，2024年下半年理财规模有望重新站上31万亿元的历史高位。银行理财直接对接项目投资，利率比存款要高，这也是提振社会投融资情绪的选择。

在全社会融资需求疲弱的情况下，银行开始积极操作和买入政府债券，以科创企业、中小微企业为重点，统筹做好金融“五篇大文章”，建立“央行—财政”的货币政策传导新渠道，且已部分取代“央行—商行”的传统渠道，成为新时期稳增长、惠民生、促转型的金融高质量发展新模式之一。而且，降低投融资成本是这一新模式的核心内容。

截止到8月底，我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%和2.3%，未来或将继续下降，这也导致银行净息差继续在警戒线下方走低。8月9日，国家金融监督管理总局发布二季度银行保险业指标数据情况。其中，今年二季度银行业净息差为1.54%，连续六个季度低于1.8%的警戒线。因此，新的存贷款环境下、新的使命下，继续降低存量房贷利率面临两难困境。

在9月5日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行表示，“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定约束”，这道出了调降的难度。笔者认为，去年9月份超过22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内继续下调的可能性较小。

不过，央行也指出，“央行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏”。笔者认为，在居民预防性储蓄倾向较高的情况下，降低月供带动的消费增长不能高估。未来，如果提前还贷再次泛起，存量和增量房贷的利差进一步扩大，收入对消费的制约也继续加大，不排除降低存量房贷利率的可能。