房贷还款“先息后本”热度升温 存量房贷利率会否调整引发关注
证券时报记者 谢忠翔 黄钰霖
顺应政策调整，住房举措接连推出。近期，多家银行推出了“先息后本”的房贷还款方式，该类产品一经推出就立即引发市场关注。
日前，证券时报记者走访发现，目前已有部分城市的银行客户申请贷款“先息后本”服务，但有的银行客户还是表示“先息后本”会造成后期还款压力过大。
最低可还1元本金
近日，包括平安银行、建设银行、兴业银行在内的多家银行先后推出房贷“先息后本”还款业务。总体来看，市场上“先息后本”的主流方案为，“先息”期数24~60期，贷款人仅需偿还利息，偿息期过后，则需在剩余贷款期限内按期偿清余下贷款。有银行表示，此举是为了降低房贷客户的还款压力，每月最低可以只还1元本金。
不过，证券时报记者走访获悉，部分银行的房贷“先息后本”还款业务，暂未在一些地区落地。平安银行北京某支行一位信贷客户经理表示，当前该行还没有房贷“先息后本”业务，其他类型的“气球贷”，例如抵押经营贷可以办理“先息后本”模式。平安银行深圳福田某支行客户经理则表示，该行暂时没有落地“气球贷”业务。其他银行方面，一位家住北京的建行房贷客户透露，其建行手机银行上目前仍显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。
事实上，房贷还款“先息后本”模式已不是新鲜事，早在两年前就有银行推出类似业务。证券时报记者从兴业银行获悉，2022年2月底，该行上线一款名为“随薪供”的产品，针对中长期个人一手、二手住房贷款客户，但设定最长期限仅有3年，在该期限内客户可暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，这是降低客户短期还款压力的一种还款方式。2022年起，建设银行也在多地分行推出了名为“轻松供”的类似产品。
适用未来收入改善人群
“我看到‘先息后本’的宣传时也心动了。”李先生告诉证券时报记者，自己仍有约200万元的房贷，其所在的借款银行暂未推出该类服务。不过，李先生也存在顾虑，“一想到后期本金偿还的压力，我还是想先按揭还款”。在社交媒体上，像李先生这样对房贷“先息后本”望而却步的群体并不在少数。
证券时报记者算了一笔账，以建行“轻松供”为例，假设贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%。常规等额本息还款方式，月供需要4490元。若在两年前使用该产品，则每月只要还1元本金，月供在2800元左右。不过，由于使用该产品延后偿还本金，最终产生的利息则高于等额本息将近6万元。
多位分析人士告诉证券时报记者，前期的阶段性偿息“减压”期过后，本金偿还的压力和风险不容忽视。不管后续如何偿还，本金偿还压力是增大的，若对收入和偿还能力计算不到位，容易产生违约风险。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对证券时报记者表示，该类产品针对的是当前对还款有顾虑的年轻人、新市民等买房主体人群，在目前承接贷款需求有限的情况下，“先息后本”的设计，能一定程度上减轻购房者的压力和顾虑。
李宇嘉分析，当下居民按揭贷款申请意愿不强，银行在面临资产荒的情况下仍把按揭贷款作为优质资产来抢，导致银行之间的竞争加剧。各银行之间，除了贷款利率竞争，更多是服务的竞争，再加上当前银行降低利率争抢客户的空间有限，通过贷款产品设计和创新来拓客就成为一种选项。
“一般是后续五年收入状况持续改善的家庭，可以尝试此类服务。但是轻易认为后续偿还能力增加，或者误判收入状况，就容易产生新的压力和风险。”易居研究院研究总监严跃进表示，对于商业银行来说，大规模推进此类模式同样会带来风险，建议对于部分有阶段性减轻偿付压力需求的客户，商业银行可以做个体评估后实施。
存量房贷利率还会调吗？
房地产新政推出后，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低。有机构统计，近期30个样本城市的首套房贷利率平均下降20BP（基点），降幅最多的城市甚至达到45BP，最低利率降至3.15%。相对而言，此前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上。相比新发房贷利率，二者之间的利差再次拉大。
在此背景下，又有一些银行客户选择对存量房贷提前还款。近期，有专家发文呼吁，再次降低存量房贷利率的时机已到。
家住上海的吴先生告诉证券时报记者，今年5月他再次向银行申请提前偿还房贷13万元，前后总共提前还贷140万元，为此拼光了此前的积蓄和大半年收入。吴先生表示，近期他所在的公司正在裁员，提前还款主要是出于对未来收入不稳定的担忧，主动降低负债。
据国泰君安韩朝辉团队日前发布的研报，2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，反映居民提前还贷的行为明显增多。
不过，有多位专家认为，短期内，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足。李宇嘉表示，银行负债成本很高，贷款利率不断下滑，银行收益面临较大挑战，因此短期内贷款利率下降的空间不大。长江证券分析师马祥云在研报中预计，短期内再次下调存量房贷利率的概率较小，银行净息差再创历史新低，基于银行经营压力，导致出台冲击较大的政策会更审慎。