购房真的不必再等了！税收优惠落地所有政策都齐了

11月8日财政部部长蓝佛安剧透的房地产税收优惠政策，揭开了面纱。

11月13日傍晚，财政部等三部门发出《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称《公告》），对与购房、房地产开发密切相关的契税、增值税政策进行调整，要点如下：

1、在全国范围内，只要面积不超过140平方米，契税税率统一按1%收取；140平方米以上，首套1.5%，二套2%。

2、取消普通住宅和非普通住宅区分标准之后，个人对外销售房屋时，只要满两年，一律免征增值税。

3、各地区土地增值税预征率下限，统一降低0.5%。

前两条是针对购房人的，第三条是针对开发商的，都 是具有实质性的优惠，鼓励购房，呵护市场的意味非常明显。

在契税方面，调整后的政策更加简明，税收负担更轻。

以北京为例，本次调整之前，契税征收标准是：首套住房面积在90平方米以内，契税税率为1%；住房面积超出90平方米以上的，契税税率为1.5%。如果是购买的是二套住房，则不再区分住房面积是否超过90平方米，契税税率一律为3%。

调整之后，标准线提高到了140平方米，只要在140平方米以下，无论是首套还是二套住房，契税税率都变成1%；140平方米以上的住房，如果是首套，降到1.5%，如果是二套，降到2%。

可以看出，无论是首套还是二套，140平方米以上还是以下，契税税率相较原来都明显下调。

在增值税方面，调整后的政策更加统一。北京、上海、广州、深圳四个城市，取消普宅非普标准后，个人出售住房，只要已满两年，一律免征增值税。

以北京为例，本次调整之前，增值税的征收方式和标准是：对出售时不满两年的，按照网签价全额的5.3%征收；对于已经满两年的，要区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅按照差额的5.3%征收；如果是满两年的普通住宅，则予以免征增值税优惠。

北京此前已经确定适时取消普宅非普，那么，按照《公告》的原则，取消普宅非普标准之后，个人出售二手房，只要满两年，就一律免征增值税。

这等于把原来全国其他城市在增值税方面的优惠，覆盖到了北京、上海、广州、深圳四个特大型城市。按照2016年出台的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（下称《规定》），“满二”全免增值税的优惠，只适用于一线城市以外的地区，上述四个城市只有“满二”的普通住宅，才能享受全免增值税优惠。

最近一两年，北京、上海等城市也相继调整了普通住宅的标准，将更多的住宅纳入到普宅范围以内，因此，通过这种方式，也增加了一部分享受“满二”全免增值税的住房。此次政策明确之后，没有了普宅与非普的标准，一线城市所有“满二”的房源都可以享受全免增值税的优惠，毫无疑问，也是一种“扩围”。

至于普宅非普取消之后增值税征收的更多技术性细节问题，还要等待地方政府的执行细则。我们相信，细则出台应该很快。

有一点提醒大家注意，关于增值税优惠，2024年12月1日前，增值税尚未申报缴纳的，符合新发布《公告》规定的可按新发布《公告》执行。这一点，也充分说明了政府和监管部门的诚意，以及对购房人关切的切实回应。

至于土地增值税预征税率统一下调0.5%，主要是针对开发商。

我国是房地产期房预售制度。匹配这一模式，土地增值税采用的是预征收方式，也就是说，在开发商完成正式销售结算之前，先按照一定的比例，预先向征管部门缴纳一部分土地增值税，待房地产开发项目完成清算时，再“多退少补”。

这个预征，就有一个税率。一般来说，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。一律下调0.5%之后，东部地区就变成1.5%，中部和东北就变成了1%，西部地区就变成了0.5%。

对于开发商而言，这是实打实的“支出项目减少”。

当然，具体如何操作，还要等待各地的细则。还是那句话，细则不会等待太久，应该很快。

我们认为，《公告》涉及的调整，给市场带来的影响主要体现在如下几个方面：

其一，购房支出负担会明显减轻。这一点无需多言。

其二，对改善型购房需求呵护有加。无论是把契税优惠线提高到140平方米，还是将原有北上广深四城市的“非普”住宅也一律纳入“满二”免征增值税优惠范畴，都明显可见，对中大户型房产交易有实质性的优惠和利好。

这显然是顺应了“房地产市场发生重大转变”的判断，从“有没有”向“好不好”转变。北京、上海等城市的房地产市场，近年来也明显显现出改善主导的特征，这两座城市近期以来，高端豪宅项目的成交火爆状况，即是有力证明。

此次税收政策调整，将进一步巩固这种态势，实质性降低置换型、改善型需求购房支出的负担，市场上此类产品，无论是新房还是二手房，雨露均沾。

其三，此次税收政策调整，非常明显地传递出了“鼓励买房”的信号。降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。对市场预期的转变有持续性良性影响。

其四，紧缩性调控年代形成的“北上广深区别对待论”彻底打破。在长达十几年的紧缩性调控中，北京、上海、广州、深圳四个城市由于对市场有风向标作用，因此在各种政策措施层面，均与全国有明显区别。此次税收政策调整，有一个鲜明特征，即“拉平”四个特大城市和全国其他城市的政策待遇。

北上广深由此“不再特殊”，在某种意义上，这个政策取向，会带来更大的想象空间。

926政治局会议明确提出“止跌回稳”政策目标以来，金融、财税等一系列政策已经持续加码，交易业已展现回暖态势，市场平稳健康发展正处在关键阶段。无论如何，鼓励购房的信号已经十分明显。

“该出手时就出手”。与房贷利率一样，目前住房买卖环节的税负，已降到史上最低水平。我们认为，国家鼓励住房消费所有的政策都出齐了，只要有真实的住房需求，正是最好时机，不必再等了。