观点直击 | 碧桂园服务要“slow down and fix things”（实录）

观点网 物管龙头碧桂园服务于3月27日发布了2023年业绩，表现好与不好兼有。

好的方面是，碧桂园服务体量依旧庞大，最根本的业务物业管理服务板块保持了稳定。

不好的方面，源于该公司继续受到关联方应收款影响，以及过去连续大型并购造成的后遗症的拖累，利润下滑较大。另外，未来业务和规模增长上，目前确定性不是十分强。

数据显示，碧桂园服务过去一年营收为426.12亿元，同比增长约3.0%。盈利方面，毛利同比下降约14.9%至87.32亿元。

股东应占核心净利润录得39.4亿元，同比下降21.6%；净利润5.17亿元，同比下降77.2%；股东应占利润2.92亿元，同比下降85.0%。盈利能力有较大幅度下滑。

对此，管理层提出利润下跌的客观原因有两个，包括该公司从2023年8月份以后采用了风险客商的业务确收口径，造成约5个亿左右的利润影响。

同时，年内关联性交易发生了比较大的下降，“受到关联方业务发展情况的一些影响”，这个关联方大概指的是碧桂园集团。

事实上，在年报刊出前，碧桂园服务于去年12月就曾警告公司将进行大幅度的应收账款计提和商誉减值。粗略计算，影响范围约为32-41亿元之间，其中商誉减值是14.76亿元。

另据管理层透露，公司去年还在服务提升和科研方面进行了比较大的投入，数额约为7.2亿元，为历年新高，这对毛利也造成了影响。

基本盘无大碍

可以看出，碧桂园服务去年对一些历史遗留问题进行了处理，但为了保持竞争力，在支出上也没有进行非常大的削减，因此促成微利的情况。

不过，好在物业管理服务板块保持了稳定。

资料显示，期内物业管理服务收入增长约8.1%到246.99亿元。

截至2023年末，除“三供一业”业务外的物业管理合同管理面积达约16.33亿平方米，增长了约31.1%；收费管理面积约为9.57亿平方米，增长了8780万平方米，增幅约10.1%。

随着面积增长，毛利率从2022年25.5%下降3.4个百分点至约22.1%，但经调整后的毛利率也有26.4%。

更重要的是，物业管理服务收入占总收入比例进一步提升至约为58.0%，这帮助碧桂园服务营收保持正增长，尤其是在其他业务都相对不那么给力的情况下。

除“三供一业”业务增长21.2%、城市服务业务微增1.0%之外，社区增值服务收入年内下降了6.6%，非业主增值服务下降约41.7%，商业运营服务下降了21.2%。

其中，社区增值服务板块去年涉及到业务重整，非业主增值服务和商业运营服务涉及到地产行业的下行，和碧桂园服务对关联方的风险切割。

“出于集团整体业务发展战略考虑，公司附属公司提前终止与碧桂园集团就商业项目签署的具体物业租赁合同，有助于减少商业管理业务对关连人士的依赖。集团计划投入更多精力以将商业管理业务扩张至外部市场，依靠第三方力量实现长远发展。”该公司称。

碧桂园服务去年在保证安全上，做的重要工作还包括加强“三缴一流”工作。“三缴”指追缴、收缴和预缴，“一流”即为现金流。

对这项工作的抓紧，令碧桂园服务经营活动所得现金净额提升38.9%至46.15亿元。

管理层指出，未来“三缴一流”还会进一步的去强化，而且落实到人。“如果再将一些可变现的金融资产进行回收，公司的现金实力比现在会有进一步加强。”这是碧桂园服务追求稳定的表现。

这与2020-2021年的表现大相径庭，当时该公司营收复合增长率达到了74%，实现了滚雪球式高速增长。助力就是在两年内进行了非常大规模的收并购，尤其是2021年。

当年，碧桂园服务新增6.2亿平方米合同管理面积中，收并购贡献了4.5亿平方米，最主要的收购对象包括蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活邻里乐等。

期间形成的商誉问题上面已经提到，目前躺在碧桂园服务权益中的商誉还有164.33亿元。

想象力在哪里

基本业务保持了稳定，但想象力在哪里？

据管理层表示，碧桂园服务接下来还是把高质量发展和能力建设，作为最主要的发展目标。

首先就是要稳定，据透露，碧桂园服务要由外延式的增长向内升式的增长去转型，由高速发展向高质量发展去转型。

管理层提到美国耶鲁大学2023-2024学年开学典礼，校长苏必德发表视频演讲的题目“Slow Down and Fix Things”，并指，公司过去做了很多并购，也是时候将过去的经验与教训，通过投后管理沉淀下来。

因此，碧桂园服务去年做了属地化管理和星团计划两个动作，来整合不同城市，原先分属不同公司的项目，形成片区，提升管理效能。

“我们还是希望业务上不满足于稳，还希望有更好的突破。”管理层称，运营数字化的改革，市场拓展模式的更新，在增值和城市服务领域的商业模式的进一步落地都是未来要盯紧的，也是集团未来发展的支柱。

其中，市场拓展方面，去年碧桂园服务已经基本上摆脱了对关联方的依赖，全年新增外拓面积7606万平方米，而来自关联方输送的刚超过1000万平方米。

但去年，该公司在外拓上实际有一点缓慢，面积增长幅度与整体规模对比较小，但这也符合其目前的战略需要。

管理层指示，未来一年公司将继续进行外拓模式的调整，包括业态上将以住宅为主。同时继续深入落实星团计划，把战略城市和核心城市的拓展目标明确下来，进一步提高管理密度。

碧桂园服务会将全国区域里的城市分为三类，战略型城市、重点城市还有机会型城市，对不同类型的城市，有针对性的去制定差异化的策略。

社区增值服务方面，这是碧桂园服务过去被市场看重的板块，但过去一年经历了较大调整，因此营收有不少下降。

“过去几年业务发展过程中，我们做了特别多的尝试，在2023年开始做一些减法，短期会带来一定的阵痛，但是从中期发展来讲，还是能释放出来更多的管理精力。”管理层说。

据了解，目前碧桂园服务在社区增值服务上主要执行“1+N+X”的业务矩阵，其中“N”所代表的市场化业务是重心，包括近场零售、洗护、整合营销、酒类、电瓶车充电。

这几个核心业务未来一年将进行业务聚焦，主要在几个重点城市内推广，尝试跑通模式。

以下为碧桂园服务2023年业绩发布会问答实录节选：

现场提问：公司今年净利润下降明显，是否与兄弟公司出险和原有物管模式不适应当前市场需求有关？毛利率的趋势如何？

管理层：大家看我们年报的时候需要客观看待。

2023年从8月份以后，我们采用了风险客商的业务确收口径。这5个月里面，收入和利润的确和2022年不能比较。这一项规则，是因为我们注意到风险客商对未来收款的影响，因此主动去做的应对策略，对利润的影响大概约5个亿左右。

同时，2023年关联性交易发生了比较大的下降，这是受到关联方业务发展情况的一些影响。从独立性角度讲，我们市场化业务的占比超过95%，是历年最高水平。

如果把这个两个客观因素剔除掉之后，整体上的毛利水平还是相对比较稳定的状态。

主要的影响因素是，服务品质方面有约4亿左右的投入，为历年最高，体现了我们的长期主义和希望能够以客户需求为导向。在科研方面的投入也达到了3.2亿，也是集团历年的最高水平。

公司对于未来毛利的态度有两个核心关键，第一个要保障公司经营方面毛利率的稳定和可持续，另外一方面就是要逐步回到一个市场化的水平。

现场提问：是否有2024年增长的指引？

管理层：先解析一下去年的收入增长，再预测2024年的增长会是一个什么样的状态。

去年大概是有6.3%的增长，实现总收入规模426亿。核心物业管理部分及社区增值服务的部分是8.1个百分点的一个增长。这个核心的增长引擎，最主要动能是因为有较强大的市场拓展能力和较多的储备面积能够维持这个增长速度。

当然，今年我们也下达了较重的市场拓展任务，也开启了更多样的拓展方法。

核心物管业务包括增值业务上面，跟去年的比例大致相近。另外其他一些业务，有结构性的和行业影响的因素，包括三供一业应该还能够获得10%以上的增速。

城市服务是我们主动在控制，取决于G端的支付财力，我们对于资金方面进行了有效的风险管控。对于接手可能现金流消耗比较大的业务，会偏谨慎。

取决于财政状况支付能力以及项目的竞争水平来酌情调控，现在的合约业务机会是比较多的，只不过要挑选和优化。

对于商管等业务部分，预期会相对会保守一些，因为已经有一些来自于兄弟公司的物业输入，从市场上增补的增速会比较低。

收入的增长可能还会更乐观一些，我们需要在这个稳健的财务模型和更多的运营上面做保障，所以说在成本端还是能够比较夯实，比较稳健的保住基本盘。

对于毛利率，局部可能会偏高或者说比较低项目，我们都会进行调整，使得整个毛利率处于相对稳定的状态。

当然，因为业务结构上的调整的确会导致整体利润率出现小幅波动，但整体来说，还是会至少实现小个位数的增长。

管理层：公司未来的指引，整个方针上来讲，还是把高质量的发展和能力建设作为最主要的发展目标。

高质量主要体现在3个方面，第一个是稳健，希望市场化业务方面能够保持物业行业里面的领先水平。

高质量发展的第1个解读是稳健，第2个就是进取。

我们对未来发展有更高的追求，希望业务上不满足于稳，还有更好的突破，但是这个突破一定是以能力建设为核心的。

在这个过程中，运营数字化的改革，市场拓展模式的更新，在增值和城市服务领域的商业模式的进一步落地，都是支撑我们未来进取的核心支柱。

第3个方面，追求现金流的健康，公司未来几年会持续让现金与净利润的倍数大于一，以此作为追求目标。

现场提问：历史上的一些应收账款需要时间消化，今年在现金流和过往应收款追账方面有怎么样的计划？

管理层：关于三缴一流，公司非常重视。去年在风险客商还有减值的影响下，加大了很多方面的投入，并且在B端和G端有一些对冲性风险影响的情况下，还能实现经营性金流增长到40多亿。

在日常经营的过程中，通过以下一些手段来去抓的，包括第三方业主方面不断强化收追缴。

第2个，就是通过预缴的活动组织，将预收持续深化、常态化。同时，将支付端的支付工具进行创新，能与供应商进行平稳沟通，延续付款的合作节奏。

在政府端、风险客商端，我们会做一些沟通和积极的化债处理，同时也会支持风险客商解决有关保交楼的一些工作。

关于三缴一流，本质核心是做好基础服务，及时响应客户的诉求提升客户的感知和粘性，他就会理解和支持去交费。同时我们也去做一户一档、一盘一测和每一户业主的跟踪和处理，逐户销项，解决客户的一些问题。

未来，三缴一流的工作还会进一步强化，而且落实到人，这也是我们稳和进的基础。如果再将一些可变现的金融资产进行回收，公司现金实力比现在会有进一步的加强。

现场提问：随着第三方项目逐步成为公司在管面积增长的引擎，有没有一些量化的目标？

管理层：全面竞争一定是目前物管市场的常态局面。随着第三方拓展成为增长的引擎，

在具体目标制定方面，2024年我们考虑两个维度。

第一个维度就是业态均衡方面，一定是住宅为主，以住宅为核心制定市场目标，在其他业态方面也有明确的目标规划。

第二个维度，还是要继续去深入落实星团计划，把战略城市和核心城市的拓展目标明确下来，进一步提高管理密度，这样在集约管理效益还有科技投入方面都将会实现更好的经济效益。

市场的制胜策略，我们还是要做好服务，提供满足客户需求的服务产品，才能最终在市场上获得份额。

我们会把运营和拓展连起来看，不是由市场拓展单这个职能去承担，而是把运营和拓展作为一体化看待，不断构建产品优势。

其实今天在市场上还是能看到很多机会，特别需要我们一城一策、差异化制定市场拓展。

今年，我们在全国所有的区域里面会聚焦，把城市分为三类，战略型城市、重点城市还有机会型城市。对不同类型的城市，有针对性制定差异化的策略。