关键在细节！房地产“以旧换新”，高盛详解五种模式

4月底以来，北京、上海、天津、深圳等地楼市优化政策密集“上新”，国内多个城市推出住房“以旧换新”政策，消化存量房产和优化增量住房的政策措施正在成为新一轮房地产政策调整的主线。

5月16日，高盛在最新的研报中表示，目前，已有超50个城市（或行政区）出台住房“以旧换新”政策，预计该政策将成为促进新房去化和稳定房价的关键政策举措。

报告梳理认为，各地“以旧换新”政策机制可以分为以下五种模式。

集体收购模式

据高盛统计，目前已有包括南京、郑州在内的20个城市或地区采取了此模式。

集体收购模式是指，由政府或政府指定的实体机构集体收购市民存量住房，收购方委托第三方专业机构价格评估后，鼓励居民购买改善性新建商品住房，最后与居民方洽谈并签约过户。

该模式的优点在于，政府直接兜底，缩短了二手房出售周期、简化了出售流程，同时免去了卖房中介费，在政府支持下新房源一般具有不同程度优惠，且新房项目数量多、分布广泛。

报告指出，在目前已公布的各种“以旧换新”模式中，“收购模式 ”在提高房屋交易量和销售额方面的成效可能是最好的。

代售购新模式

目前已有包括上海、深圳在内的30个城市或地区采取此模式。

代售购新模式是指：政府倡导下，房地产经纪机构与当地产开发企业开展合作，在购房居民与房地产开发企业达成“以旧换新”的意向后，房地产经纪机构将在新房锁定期内优先营销和转售居民的存量住房。

例如，深圳住房“以旧换新”就是通过鼓励房地产开发企业、中介机构与换房人签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动。在“解约保护期”内，中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，如旧房未售出，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

不过，报告指出，该模式的弊端在于交易周期长，且政府未能直接介入，在政策实际落地成效方面可能会有所折扣。

回购收储模式

目前已有包括重庆、郑州、苏州在内的10个城市或地区采取此模式。

回购收储模式是指：政府牵头组建住房保障银行，从城投手中收购现有存量住房，用于保障性住房。

还有地方政府将这种“以旧换新”政策方案与城中村改造、房票等政策结合。

据澎湃新闻，四川南充市鼓励属地人民政府在推进城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在充分尊重群众意愿基础上拆除危旧房，通过发放“房票”等方式实施安置，也可购买存量商品住房作为安置房源，满足群众多样化需求。

该模式的特点在于，无需经过业主的置换，也免去了房屋再建的过程，可以更快投入使用、降低库存。

直接补贴模式

目前有包括苏州、沈阳在内的7个城市采取此模式。

直接补贴模式是指：多地对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，各地补贴方式有所不同，包括返还税收、根据置换面积补贴、根据置换单元数补贴等。

比如，苏州住建局宣布实施“卖旧买新”购房契税补贴，对在2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次实施契税补贴，最高可享100%契税补贴。

此外，还有地方政府对房企回购给予补贴。比如浙江省嘉兴市海宁市的方案是，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

不过，报告称，大多数补贴力度一般不超过房价的3%，尚未达到能显著刺激新房销售的程度。

预付租金模式

即肇庆模式，是指：存量房屋持有人通过“旧转保”（旧房转保障性住房）的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。

该模式首次提出了“旧转保”的方案，特点在于无需卖房即可“换新”，一次性获得长期租金。

报告最后总结称，这五种“以旧换新”模式各有优劣，各地政府可以考虑适当采取组合模式以提升政策效果。

从高盛报告提供的数据和各地政策落地后的反响来看，直接收购模式在加速新房销售、支持消化村连库存方面的效果最佳，其他模式则因为政策力度相对较小，操作细则存在差异，效果用欠佳。

据证券时报，业内人士分析认为，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还不明显，仍存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。

据中国之声，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在各地住房“以旧换新”的政策执行初期，尽快找到让交易链条上各方能够共赢的成熟模式至关重要，不仅要从房源本身的质量着手，提供优质住房，还要在交易流程、搭建平台等方面做好“针线活”。