关于按揭贷款的六个热点讨论

来源：中信证券研究 文｜肖斐斐林楠彭博李鑫

据格隆汇援引彭博报道，有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。若报道属实，从我们进行的敏感性测算来看，按存量按揭调整比例75%、定价调整幅度55bps假设，商业银行全年净息差负向影响约在4.5bps左右，其中按揭占比高的全国型银行受影响较大；若存款挂牌利率再次下调，将有效对冲负向影响。如允许存量房贷转按揭属实，从转按揭承接格局来看，利好负债成本优势银行。

▍事项：

2024年8月30日，据格隆汇援引彭博报道，有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。若报道属实，对此点评如下。

▍存量按揭利率调整回顾。

2008年10月，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍（之前为0.85倍），其中对于存量房贷，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。从调整结果来看，银行执行层面存在差异，根据新华社和中国新闻网报道，利率下限调整后，在存量按揭利率调整执行上，各家执行条件存在一定差异，比如客户原存量贷款是否执行0.85倍利率、有无逾期还款记录等，还有部分银行要求客户转入存款、购买理财或办理信用卡等。

2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整两类住房贷款利率：1）2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套房按揭，即购房时即符合当时的首套房要求；2）当前住房情况符合所在城市首套住房标准的按揭，即购房时不符合当时的首套房要求，但受益于政策调整新认定为首套房。从调整结果来看，根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人，此部分利息支出约占商业银行2023年总营收2.4%（商业银行总营收是我们根据上市银行占商业银行总资产比例外推所得）。

▍什么是“转按揭”？

“转按揭”是指已在银行办理按揭贷款的借款人，向原贷款银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押率、借款人等），或是将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素签订合同。一般来看，“转按揭”分为交易性和非交易性两种，交易性“转按揭”是指以房产交易为目的，非交易性“转按揭”则没有房产交易背景，即“同名转按揭”。实际操作中，多数转按揭业务是为了获得更优贷款条件的同名转按揭，如将高利率按揭贷款置换为低利率按揭贷款。

▍转按揭相关政策回顾。

2007年9月前，监管并无明文的转按揭政策限制，多家银行开展转按揭业务，并伴随“房价重估追加按揭”业务（即根据房产最新评估价值发放按揭贷款，如评房产估价值提升，在原按揭贷款的基础上，借款人还可获得一笔“加按揭”贷款）。

2007年9月开始，央行指导取消转按揭、加按揭贷款业务。2007年9月，央行、原银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”。2007年12月，当时的央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议表示“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。

2019年8月26日，中国人民银行发布公告〔2019〕第16号再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务。公告中提及，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

▍当前存量按揭利率在什么水平？3.9%-4%左右。

去年9-10月，存量房贷利率已经进行过一次统一调整，根据央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，截至2023年底，存量按揭利率调整后的加权平均利率为4.27%。此外考虑：① 去年5年期LPR 10bps的调降，大部分按揭在今年1月1日经历重定价；② 今年2月和7月5年期LPR 累计35bps的调降，少部分按揭在今年2-8月经历重定价；③ 今年以来存量高定价按揭提前还款。我们估算当前存量房贷的加权平均利率约在3.9%-4.0%左右。

▍当前新增按揭利率在什么水平？6月全国新发放按揭定价3.45%，仍在下降中。

根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。根据财联社报道，中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右；根据融360数字科技研究院监测，截至7月底，45个重点城市首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%；根据财联社8月29日报道，广州首套房贷利率最低已经可以做到2.89%。

▍如果报道属实，存量按揭利率调整或是转按揭放开对银行的影响如何？

对行业息差和利润影响测算。根据央行披露数据，截至2024年上半年末，金融机构个人住房贷款余额37.79万亿元，有两个假设条件会极大的影响测算结果：（1）存量按揭定价调整的幅度；（2）存量按揭规模调整的比例。如果假设：情形A存量按揭调整比例50%，定价调整幅度50bps，则商业银行全年净息差负向影响、全年利息收入减少占营收比例分别在2.7bps/1%左右（商业银行总营收是我们根据上市银行占商业银行总资产比例外推所得，下同）；如果假设：情形B存量按揭调整比例75%，定价调整幅度55bps，则商业银行全年净息差负向影响、全年利息收入减少占营收比例分别在4.5bps/1.6%左右。如果假设：情形C存量按揭调整比例100%，定价调整幅度60bps，则商业银行全年净息差负向影响、全年利息收入减少占营收比例分别在6.6bps/2.3%左右。正是因为不同情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，如果报道属实，具体影响仍需等待监管具体政策调整细则出台。

对上市银行的影响差异。根据上市银行财报统计，截至2024年上半年末，上市银行按揭贷款占比区间为【5%，27%】，因此各家受影响幅度各异。如本文前述允许存量房贷转按揭报道属实，从转按揭承接格局来看，利好负债成本优势银行。

▍风险因素：

宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；各公司发展战略执行不及预期。

▍投资观点：存量按揭利率调整和是否放开转按揭仍需等待监管细则出台，如果报道属实、政策后续落地，则是良好配置时机。

我们认为，如果报道属实、后续政策落地，大概率会有负债成本节约的政策应对，因此对于银行息差的影响将极为有限。近日银行股回调，一方面是由于投资者对于分红风格存在分歧，另一方面是景气度偏弱的财报催化获利资金了结收益。我们认为，一方面银行景气度偏弱自2022年开始，2022年至今，银行业绩增速呈现逐季回落格局，2024年大概率是底部位置，2025-2026年低位恢复；另一方面业绩并非此轮行情的核心驱动，而是低风险金融产品对于高确定性收益的配置逻辑以及银行资产质量风险底线逐步明确的逻辑演绎，我们预计到年内上述因素并不会发生变化。如果报道属实、后续政策落地，则是良好配置时机。个股方面，推荐两条主线：1）稳健打底，产品逻辑下高分红、估值波动小的大行更具配置价值；2）成长进攻：增长逻辑下，具备持续阿尔法的公司更有估值提升空间。

本文源自：券商研报精选