海淀外溢，正在回流
这是严肃君的第 576 篇推送
海淀外溢，正在回流。
这是严肃君的一个感觉，来自于近期两个咨询客户。
一个是备婚中的小两口，国庆假期看遍了北京新房市场，包括目前扎堆供应的几个片区，最终决定“等等海淀永丰，反正600W都出了，让我妈再拿200个。”
不光有钱人，曾经出走昌平的刚需，也开始把目光转回海淀。
也就是另一组客户。工作在海淀，一家居住在回龙观，刚刚卖掉上车房，本来想直接昌平原地改善三居，现在却开始犹豫。
“毕竟，那是海淀。”
1.
两组客户指向的标的很明确，那就是海淀永丰。
刚刚过去的北京三批次集中供地，热度最高，争夺最凶的就是海淀永丰三宗地。最终两宗归中海，一宗归海开。
中海速度很快。
国庆期间就定向邀请目标客户，就0013地块开始内测，并释放户型图过程稿。
听说现在已经进入案名征集阶段。购房者意见的重要性，似乎被抬到前所未有的高度。
0013地块规划15栋楼，总房源约800套左右，主力户型面积段暂定75㎡两居、92㎡-95㎡三居、116㎡-120㎡四居。
按照销售指导价8.5万/㎡计算，最低总价638万/套起，首套首付约255万。
据悉，同天拿下的永丰0015、0016地块，户型面积段与0013地块相似，容积率2.4，销售指导价8.2万/㎡。
那么总价门槛只要615万，首套首付246万。当然，按照历史经验，小户型产品均价大概率是要高于销售指导价的。
另外，严肃君得到消息，隔壁海开产品总价为600万-1000万，换算成面积段，与中海项目高度重叠，正面刚的节奏……
2.
中海流出的户型图，75㎡两居两种户型方案，一种是U型厨房+暗卫，另一种是L型厨房+明卫。客厅面宽做到了3.6米，主卧带飘窗，有玄关，卫生间干湿分离。
户型过程稿，最终以官方公布为准
116㎡四居，通透全明，南向三面宽+主卧套设计，餐客厨一体，设有独立玄关。北向两间卧室，边户设计分布在厨房两侧，中间户则是紧邻。
边户与中间户的区别在于，边户主卧拥有270°观景飘窗。
户型过程稿，最终以官方公布为准
120㎡四居，南北通透，全明设计，餐客厨一体，南向三面宽+主卧套设计，北向次卧间可打通变作大三居，卫生间全部干湿分离。
户型过程稿，最终以官方公布为准
92-95㎡户型暂时还没有，但从以上过程稿来看，严肃君建议大家，直接去找中海·滙德里的户型图参考，差别不大。
3.
总结来说，“抄作业”的倾向很明显。
这也能理解，今年3月份中海·滙德里和幸福里润园几乎同时开盘，虽然目前都已基本售罄，但从流速上来看，还是中海略胜一筹。
接下来三个项目总供应量将达3000套，在速度和利润面前，中海和海开不约而同选择了前者。
甚至“更刚需”---
面积进一步下探，刚需房源占比加大。
拉长时间线看，今年海淀新房市场有明显的三级转向。
2022年至今北京新房成交金额TOP10
一开始是学府壹号院、中建壹品·学府公馆、圆明天颂，吸引的是全北京的有钱人，标签是海淀学区、高品质改善、价格倒挂；
接棒的中海·滙德里和幸福里润园，其客群更聚焦到海淀山后，不那么有钱的码农一族，标签是海淀、海淀、海淀。
不难想象，未来几个月，海淀新房市场将是小户型的主战场。
这也使得那些曾经买不起海淀新房，被迫出走的海淀人，实现回归。
4.
但海淀，尤其是海淀永丰的新房之战，还远未达到顶点。
就在中海和海开地块旁，还有大量居住用地待出让，静静的等待入市；
甚至还有位置更好的临铁地块，据说已经摆上了明年一批次的货架。
近日，规自委海淀分局公示了关于《海淀区西北旺镇HD00-0411街区控制性详细规划》（草案）。
HD00-0411街区位于海淀西北旺镇中部，是中关村科学城北区永丰产业组团核心区域。地铁16号线永丰站、永丰南站都位于其中，有北清路、永丰路两条主干道。
从街区土地规划来看，除了已经成型的产业组团，生活组团（永旺家园），区域内目测有5宗住宅用地待出让，定位为产居共享核心，未来常住人口规模约为1.1万人。
另规划有基础教育设施2处、医疗卫生设施1处、养老设置4处、文化设施1处、物流设施2处。
目前，该片区距离最近的商业配套为中关村壹号，一站地铁可达建设中的西北旺万象汇，向北3公里为建设中的大悦城和海淀悦界主题街区。
教育资源方面有中关村三小（科技园分校）、清华附属中学永丰学校；未来医疗资源可依靠在建中的海淀北部医疗中心。
但不利之处在于，六里屯垃圾处理场距此只有不足1公里。
互动时刻：
对于海淀新房市场你怎么看？会出手吗？欢迎在评论区留言讨论~