湖北观察丨湖北响应国家“历史级”救市：首套房首付比例降至15%，取消贷款利率政策下限

21世纪经济报道记者王雪 实习生马小雨 武汉报道

为了进一步激活楼市活力，湖北省出台一揽子重磅举措，是首个响应国家“历史级”救市的省份。

5月22日，湖北省住建厅联合省财政厅、自然资源厅、人民银行湖北省分行、国家金融监督管理总局湖北监管局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“《措施》”），涉及取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、推进住房“以旧换新”等10个方面。

具体来看，在降低购房门槛方面，将首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。同时，取消个人住房贷款利率政策下限，继续引导贷款利率下调，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

在推进住房“以旧换新”方面，支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，收购二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等；鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政在接受21世纪经济报道记者采访时表示，湖北省十条措施发出明确信号，能与各地的区域政策形成叠加效应，供需两端同步发力、多策并举，能够进一步稳定市场、稳定信心。

首付比例及贷款利率降至历史最低

此前，央行在国务院政策例行吹风会上表示，将推出降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点等政策。

“为了全面贯彻落实国家相关会议精神，湖北省第一时间发布了十条措施，重点强调财税金融的支持、住房‘以旧换新’、保障性住房，创新搭建全省住房供应链平台，实行以需定供、以需定建，加快‘租购并举’新发展模式的探索。”李国政指出，“特别对于购房者最为关心的首付和利率下调问题，作出了明确的响应。”

在首付比例方面，《措施》指出，降低购房门槛，首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

值得注意的是，首付比例的调整或需要一定的时间。武汉农商行相关工作人员表示，当前行里客户中心资料显示，家庭首套房首付比例最低仍为20%，家庭二套房最低首付比例为30%。

有房产中介向21世纪经济报道记者反映，“新政刚刚实施，目前都在流程摸索阶段。也有客户反映，虽然首付比例降低了，但月供压力可能会更大。”

为减轻月供压力，《措施》明确了有史以来最低的购房公积金贷款利率及商业贷款利率。《措施》指出，将取消个人住房贷款利率政策下限，继续引导贷款利率下调；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含 5 年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含 5 年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.775%和3.325%。

举例来看，小张打算申请90万元公积金贷款购买首套住房，还款期限20年、等额本息还款方式，如果使用原来的3.1%利率计算，他每月需支付5036.55元。但使用下调后2.85%的利率，他的月供将减少至4924.07元，每月节约112.48元，20年总计可以节省约2.7万元。

《措施》还指出，将适当提高新市民、青年人、教师、医务人员、多孩家庭、高层次人才等住房公积金贷款最高额度，原则上增幅不低于20%。

据悉，截至目前，湖北省17个市州已全部下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。对此，21世纪经济报道记者致电湖北银行、武汉农商行进行求证，均表示行里购房贷款利率已实行最新政策。

值得一提的是，武汉成为楼市新政后，全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。例如：武汉首套房商业贷款利率降低30个BP，从3.55%降至3.25%；二套房降低80个BP，从4.15%降至3.35%，降幅历史最高。

李国政指出，截至目前，武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例，都处于历史最低期，对住房消费的促进作用正在不断体现。5月16至22日期间，武汉市商品住房成交1784套，日均254套，较4月日均166套的成交水平，涨幅达到53%。

“咨询确实多了很多，原来观望的客户也行动了。从客户反映来看，购房仍以刚需为主，有着结婚购房、小孩上学购房等诉求。也有部分人选择置换，现在房子价格偏低，利率也低，购房者手上资金充足的话，就会选择换一套大的房子。”上述房产中介向记者表示。

加大“以旧换新”支持力度

在降低购房门槛、释放购房需求的同时，湖北也在供给端加大政策优化力度。例如鼓励高品质住宅开发，对架空层、空中花园等给予免计容奖励，优化阳台、入户花园等设计规范，支持企业建造好房子。

对于盘活存量用地与商办物业，则有“收回—供应”“商改住”“商改公”等定向精准的支持措施，统筹考虑消化存量房产和优化增量住房。

“今年以来，湖北省上市的部分新楼盘，在户型设计与品质方面有明显提高，第四代住宅也陆续面世，实现了以供给激活需求的目的，武汉、十堰的高品质住宅，都出现了‘日光’的案例，起到了引领市场发展风向标的作用。”李国政表示。

此外，《措施》还提出，要积极推进住房“以旧换新”，加大对住房“以旧换新”的财税支持。比如，各地财政对个人出售二手住房以及对个人购买新房给予补助；对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税；对国有企业收购二手住房各地财政可给予补助；省级财政对市县开展住房“以旧换新”给予以奖代补。

为降低了二手房交易成本、促进换房需求加快释放，《措施》进一步提出，全面落实二手住房“带押过户”，疏通跨行办理二手住房“带押过户”政策堵点；探索推动一手住房“带押过户”，已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房，在完成房屋带押销售、网签及竣工验收等事项后，不动产登记机构可以为当事人办理一手住房“带押过户”等。

“不过，当前大环境下，房屋要实现较高估价很难，所以住房旧换新在现实实施过程中面临较大压力。”上述房产中介指出。