华夏大悦城购物中心REIT获批，底层资产为成都大悦城，估值降低0.8亿

8月2日，深交所官网信息显示，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏大悦城购物中心REIT”）审核流程再度推进，已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。

在本次问询回复内容当中，华夏大悦城购物中心REIT的项目估值情况得到及时更新。评估基准日已由2023年12月31日更新至2024年3月31日，基准日更新后成都大悦城的评估值由首次申报的33.23亿元调整为32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元。

该笔REITs的底层资产为成都大悦城，2015年底开业，2021-2023年度销售额分别为20.4亿元、23.3亿元、25.4亿元，客流量分别为1865.47万、1658.44万及2120.78万人次，营业收入分别为3.02亿、2.40亿及3.35亿元。

基金招募说明书预测，华夏大悦城购物中心REIT 2024年和2025年现金流分派率分别为5.25%（年化）和5.36%。

公开信息显示，华夏大悦城购物中心REIT原始权益人卓远地产（成都）有限公司，是大悦城控股下属控股子公司。

作为商业地产界的老牌企业，大悦城控股业务布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40个一、二线核心城市，截至2024年3月31日，大悦城控股商业项目全国布局45个，在已开业及在建项目中，重资产自持的项目基本位于一线、二线核心城市。其中，在营项目34个（含管理输出项目和非标准化产品），总商业面积374.4万平方米；在建、筹备的项目（含管理输出项目）11个，商业面积约119.8万平方米。

大悦城控股表示，“项目发行后将使公司资产结构得到优化，从而提升资金周转效率及回报水平；公司将利用净回收资金，把握新的投资机会，促进公司在消费基础设施领域投资的良性循环，实现公司快速发展和业务拓展。”

从去年国内首批消费公募REITs获批至今，越来越多的优质商业资产进入“投-融-管-退”新周期。

从业绩来看，首批四只挂牌的消费公募REITs表现不错，7月19日，中金印力消费REIT发布2024年第2季度报告，4月16日（即基金合同生效日）-6月30日，基金收入约为7247.9万元，净利润约464.96万元，本期经营活动产生的现金流量净额为4412.25万元，本期可供分配金额约为 3680.99万元。

华夏金茂商业REIT第2季度基金收入约2321.6万元，净利润约379.12万元，本期经营活动产生的现金流量净额约1899.98万元，本期可供分配金额约1330.37万元、实际分配金额约887.2万元。

“现在申请公募REITs的底层资产肯定是好的，所以收益应该有保障，但从申请主体看，大部分仍旧是国央企，更多是为了扩展渠道，个人感觉后续装资产是比较难的，需要大家持续认可，现在很多REITs接近发行价格，如果破净后，扩募新发很难搞。”一位机构人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

最近两年，新城、龙湖等民营企业也相继对外释放了申请消费类公募REITs的意愿，但目前看进展缓慢。未来民营房企能否涉足或许更值得关注。