佳兆业坚韧续命三年巨亏457亿负债率97% 累计被执行288亿正全力以赴保交付

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

在业内有“不死鸟”之称的佳兆业（01638.HK），曾在停牌343天后成为港交所首家复牌房企。但如今，想要涅槃重生，佳兆业还面临重重考验。

据天眼查风险信息显示，截至2024年8月16日，佳兆业集团（深圳）有限公司存在120余条被执行人信息，被执行总金额超288亿元。

自2021年陷入流动性危机以来，佳兆业经营状况并不理想。长江商报记者注意到，佳兆业已经连续三年亏损，2021年—2023年净利润分别亏损127.27亿元、130.65亿元、199.32亿元，累计亏损457.24亿元。

亏损之外，佳兆业还面临巨额的债务压力。截至2023年末，佳兆业的现金及银行存款账面值仅约为34亿元；而总借款约为1336.24亿元，其中约1170.52亿元须按要求或于一年内偿还，约18.37亿元须于一年至两年内偿还。

2023年，佳兆业净资产负债比率为2064.1%，现金短债比为0.01倍，剔除合同负债的资产负债比率为97%。

债务及流动性压力加剧下，佳兆业曾公布具体的债务重组进度和债务重组方案，但始终未有明确进展。

佳兆业还面临投资人的清盘呈请。8月12日，佳兆业公告称，清盘呈请聆讯延后至9月9日。此前佳兆业清盘聆讯已经多次押后。消息发布后，公司股票继续走低，截至8月16日，佳兆业股价报0.106港元/股，跌幅5.36%。

临债务及清盘呈请

2021年12月20日，佳兆业宣布债务违约。彼时公告披露，公司累计优先票据的未偿还本金总额约为117.8亿美元。同时，佳兆业表示，一直在与债权人代表商讨，将对尚未支付的优先票据进行制定全面债务重组计划。但在此后很长的时间里，佳兆业都没有对外公布债务重组方案，使得相关事宜陷入停滞不前的状态。

去年10月，佳兆业发布了境外债务重组的公告。根据公告，佳兆业集团与本金总额123亿美元的境外债务持有人接洽，持有上述123亿美元债务35%本金总额的投资人组成了债权人小组，目前佳兆业集团已经向债权人小组提出了初步的境外债务重组方案，主要涉及债转股、发行新债、出售资产三个方面。但对于本公司提案包含的某些条款，债权人小组表示并不支持。

截至2022年12月末，佳兆业境内有息负债约506亿元，其中363亿元为项目层面的负债；境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿还本金115美元，永续资本证券未偿还本金约2亿美元，以及其他债务约6.5亿美元。另外，佳兆业集团给合营企业、联营公司负债提供的财务担保约238亿元。

此外，2023年佳兆业净资产负债比率为2064.1%，较2022年12月31日的382.8%暴增1681.3个百分点；资产负债率（剔除合同负债）为97.0%，较2022年12月31日的85.1%增加约11.9个百分点。

此前，佳兆业曾预计未来十年，理想状态下，佳兆业集团可用于偿还境外债务的现金流小于债务金额本身，大约有144亿—299亿元的缺口。

在境外债务重组方案初步拟定之时，佳兆业在境外也面临投资人的清盘呈请。去年7月，佳兆业发布公告称，布洛德峰投资顾问有限公司针对公司向香港高等法院提出清盘呈请，指控其未偿还1.7亿元的公司债券。

此后，该项清盘呈请历经多次延期。今年4月29日，香港法院宣布佳兆业集团的清盘呈请聆讯推迟至5月27日。在5月27日，香港法院将佳兆业的清盘聆讯延期至6月24日，之后又押后至8月12日。

佳兆业集团8月12日在港交所发布公告称，清盘呈请聆讯已进一步延后至2024年9月9日。

佳兆业还面临巨额被执行风险。8月15日，天眼查法律诉讼信息显示，佳兆业集团（深圳）有限公司及其子公司深圳明黎产业发展有限公司在8月14日新增了被执行人信息。执行标的为23.16亿元，执行法院为北京金融法院。截至目前，公司存在120余条被执行人信息，被执行总金额超过288亿元。同时，该公司还涉及多条限制消费令、失信被执行人及终本案件信息。

业绩巨亏聚焦保交付

债务压力攀升之下，佳兆业的造血能力越来越弱。长江商报记者注意到，佳兆业集团已经连续三年亏损，2021年—2023年净利分别亏损127.27亿元、130.65亿元、199.32亿元，三年累计亏损457.24亿元。

对于持续亏损的原因，佳兆业此前解释称，主要源于降价销售导致毛利率下降、减持发展中或已落成物业的减值拨备增加以及预期信贷亏损、金融资产公平值亏损等因素。

公司销售情况也不尽如人意。2023年，佳兆业连同其合营企业及联营公司的合约销售约178.36亿元，同比减少4.9%；对应的已售总建筑面积约1047671平方米，同比减少6.7%。

尽管公司已采取了一系列促销措施，包括推出购房优惠、调整销售策略等，但销售业绩并未出现明显提升。

业内分析称，自2021年末，佳兆业出现流动性问题，资金链紧张和债务违约等情况对其正常运营和信用评级产生负面影响，进而影响购房者对企业的信心。此外，其还面临市场环境的整体下行趋势、竞争压力加大以及公司自身产品结构的合理性问题。

不过，重重压力之下，有“旧改之王”之称的佳兆业，旗下有位于大湾区的优质资产，为企业生存提供了一定空间。佳兆业集团董事局主席郭英成在年报中表示：“凭借大湾区土储及城市更新领域核心优势，集团将持续探索创新化债模式，推动境内外债务重组。”

截至2023年12月31日，佳兆业集团在全国50个城市拥有195个房地产项目，总土地储备近23.83百万平方米，其中大湾区土地储备约13.84百万平方米，占集团整体土地储备近58%。大湾区城市中，深圳及广州土地储备占比43%。现有土地储备足够保障未来5年发展所需。

面对行业深度调整，佳兆业表示，将始终把“保交楼、保民生”视为核心工作。2023年集团在深圳、广州、上海、杭州、武汉等多个城市，累计交付61个项目共计4.6万套房源，新房交付量创历史新高。

佳兆业表示，面对行业整体极端困难的局面，集团全力降本增效、努力盘活资产、最大限度削减支出，全力以赴保交付、保运营，推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展。