金地还完所有美元债 房企融资需求转向在建项目

金地还完了最后一笔公开美元债。

近日，金地发布公告称，其境外全资子公司金地永隆于2021年8月12日发行了4.8亿美元票息4.95%的中期票据，这笔票据已于2024年8月12日到期，金地应偿付票据本金4.8亿美元及相关利息1188万美元。

在2024年8月9日，金地已将本金及利息存入指定账户以全额偿付到期票据本息。同时，金地还宣布兑付完本期票据后，其已无存续美元中期票据。

在还完这笔美元债之后，金地短期内也不再有新发美元债的计划。此前，房企发行美元债的目的在于拿地发展，但在房地产市场整体不景气的当下，房企的扩张意愿已不如以前；即便有融资支持，房企核心也落在保交付，融资需求也多数存在于项目上。

在这种趋势的影响下，房企的融资规模保持在较低水平，境外融资则几无新增。克而瑞发布的数据显示，今年7月，65家典型房企的融资总量为523.46亿元，同比减少9%；境外债权融资23.2亿元，同比减少67.9%。

不过，经过这几年的盘整后，部分能够平稳度过偿债及交付高峰期的房企已经基本能够达到收支平衡。在此基础上，叠加市场回暖等因素，房企的融资需求也有望小幅回升。

金地偿债

金地此次兑付的这笔美元债，是其存续债务中规模最大的一笔。

这笔债券于2021年8月发行的，票面利率4.95%。8月9日，金地集团将4.91亿美元存入支付代理人指定银行账户，以全额偿付到期票据本息。本期票据兑付后，金地集团无存续美元中期票据。

今年是金地的偿债高峰期。根据克而瑞监测，2024年金地集团共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。而截至目前，金地均如约完成兑付，加上此次兑付的美元债，偿付的公开市场债务总额已超过170亿元。

一位了解金地集团的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年上半年过了金地的偿债压力就不大了，高峰期就基本上过去了。下半年的债务金地也基本有在做准备，按照节奏来慢慢还是可以的。”

在最近这笔美元债偿还完毕后，金地今年仅剩下两笔境内债到期，总额为30亿元。对于这两笔债券的兑付，市场也有相对充足的信心。而到了明年，金地的公开债务就更少了，全年仅有两笔中期票据到期，总额为22亿元。

不过，虽然到期债务已经所剩无几，但金地的销售额也受到市场影响下滑明显。今年前7个月，金地集团累计实现签约面积284.2万平方米，同比下降46.38%；累计实现签约金额422.1亿元，同比下降56.18%。

在此背景下，金地的融资意愿也并不会太强。今年以来，金地的融资动态也基本集中于项目担保上。就在上个月，金地就宣布为多个项目提供担保。

其中，南京尧化门项目拿到了金地集团不超过8亿元的担保金额，融资期限最长不超过15年，首笔提款期为1年，主债权履行期限从2024年7月12日至2040年7月8日，保证担保履行期限为债务履行期限届满之日起至债务履行期限届满之后三年止。

意愿改变

金地是房企生存的典型案例。多数房企都在走与金地同样的路线，依靠销售以及出让核心资产保住现金流的同时，默默进行缩表，不进行扩张以求安稳度过偿债高峰期。

除了金地以外，万科也在采取类似的行动。此前，万科表示将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，在2024年实现交易回款不低于300亿元，同时坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。

在此背景下，房企融资也呈现结构性变化。克而瑞地产研究的数据显示，今年7月，65家典型房企的融资总量为523.46亿元，环比增加63.8%，同比减少9%，单月融资规模创下2024年以来新高，而这主要是因为万科获得326.66亿元的银行贷款。

需要指出的是，万科获得的银行贷款也并非全是新增贷款，其中大部分是原有贷款的置换。此外，今年以来万科在融资方面的动作也主要集中在向项目层面的置换，公开的信用债和境外债几无新增落地。

累计来看，今年以来房企的融资额也还在缩减。今年前7个月。累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%；房企境内债权融资500.26亿元，环比增加56.6%，同比增加12%；境外债权融资23.2亿元，同比减少67.9%。

一位龙头房企的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“偿债这方面公开的我们肯定全力保，但基本上我们现在是没有办法进行债务置换的，所以压力也是不小。非公开债还有银行方面，我们是在合理的条款内争取宽限，能展期则展期。”

由此看来，目前房企的融资意愿普遍不强，大环境也不允许房企进行信用性融资。不过，这种局面也有望在房企度过偿债和交付高峰期后有所改变。一位中型房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“我们的债务基本是有充足抵押物的贷款，所以会比较从容。今明两年债务处理完后，如果市场也有好转，预计可以重启拿地，融资也会有新的需求了。”

近期，市场也出现了一些积极的变化，如果能够由点带面，市场也有望触底小幅回升。方正证券分析师刘清海就指出，基本面底部特征显现，在政策的加速传导下，地产底部特征显现，股价对利好反应显著，基本面端二手房成交活跃，土拍热点频现，政策端“收储”加速推进信号释放，行业有望由局部企稳向全局扩散。

如若市场整体转暖，叠加房企生存压力下降，房企有望稳定住经营基本盘。在此前提下，房企融资需求也有望逐步回升至合理水平。