金地三季报：房地产业绩稳住了吗？
观点网 赶在10月尾声，反复强调偿债积极性的金地集团发布了第三季度业绩报告。
报告显示，金地集团前三季度营业收入409.75亿元，归母净利润为-34.1亿元。
从单季度指标来看，2024年第三季度毛利率达到14.08%，环比上升4.94个百分点；净利率为-2.43%，较上年同期上升8.00个百分点，还较上一季度上升27.31个百分点。
一定程度上，毛利率与净利率的环比上升反映了金地今年三季度的生存情况，也进一步使市场有机会窥探这家企业如何在下行周期对抗环境冲击。
短债压力有缓解
总体而言，金地三季度内归母净利润数据走向虽不明朗，但相较上半年数据而言，维持了稳定态势；报告期内，扣非净利润也实现环比增长。
据了解，金地对截至2024年9月30日的各类资产进行了减值测试，根据减值测试结果，2024年第三季度公司计提资产减值准备5.14亿元，其中包括计提信用损失准备合计2.42亿元元，计提存货跌价准备合计2.71亿元。
因此，上述资产减值准备计提合计约5.14亿元，导致减少部分归属于上市公司股东净利润。
值得注意的是，于报告期末，金地总资产约合3308.1亿元，归属于上市公司股东所有者权益金额也达到614.7亿元，以上数据与上年度末相比基本持平，波动幅度处于合理区间内。
市场波动下，金地于报告期内也适当控制了营业成本。据三季报显示，2024年前三季度，该公司营业成本35.84亿元，较2023年同期43.37亿元有所下降。其中，销售费用约合13.31亿元，管理费用19.95亿元，研发费用仅4190.35万元；财务费用方面，利息费用21.19亿元，均较2023年同期有所收紧。
于2024年三季度内，金地期间费用率为11.93%，较上年同期上升1.61个百分点。其中，销售费用同比减少20.95%，管理费用同比减少24.75%，研发费用同比减少63.65%。
债务方面，截至2024年9月30日，金地短期借款金额3.31亿元，与2023年末的5.34亿元相比有所下降；一年内到期的非流动负债也从去年年末的410.14亿元降至当前364.08亿元。
三季报显示，当前金地集团流动负债总金额与2023年年末相比下降了11.76%，短期债务压力已有所缓解。
观点新媒体了解到，从2024年年初开始，金地集团已相继兑付“21金地MTN001”“21金地MTN002”“21金地MTN003”“21金地MTN004”等境内债券。另于8月中旬，金地集团将约4.92亿美元的本息存入指定银行账户，全额偿付到期美元债票据本息。
截至目前，金地集团于2024年9至12月内到期的境外债券余额为0。
纵观2024年金地所需偿还债券，共有9笔境内债、1笔境外债及3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿元，偿付压力集中在上半年，下半年则较为平稳。
努力稳固新业务
此前于10月9日，金地还发布了2024年9月份销售情况的公告。
公告显示，2024年9月，金地集团实现签约面积37.7万平方米；实现签约金额52亿元；2024年1-9月，金地集团累计实现签约面积359.3万平方米，累计实现签约金额528.1亿元。
事实上，金地于一二线主流城市的销售签约策略一直没有变过，目前已形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。
据此前中报数据显示，截至6月底，金地集团拥有总土地储备面积约3589万平方米，权益土地储备面积约1599万平方米，其中，一二线城市占比达约75%。
观点新媒体获悉，近年来金地集团在上海、广州、北京、深圳、武汉等一二线城市布局更广。根据近3年合约销售速度估算，金地集团土地储备或可支撑未来3-4年左右的发展需要。
于2024年前三季度内，金地还累计完成新开工面积约70.9万平方米，累计完成竣工面积约643.6万平方米，累计实现签约面积约359.3万平方米，累计实现签约金额约528.1亿元。
分区域来看，金地将大部分资源投注在了北方、华东及华南区域，北方销售金额约合144.33亿元，华东销售金额也达到127.25亿元，分别占总销售金额的27.33%及24.09%。
房地产开发业务外，金地也在寻求多元化发展，商办物业、代建业务等也有所布局。
先关注写字楼及商业业态，金地于深圳出租写字楼及商业综合体所带来的租金收入达到10亿元，目前于北京、上海、广州、杭州、南京等高能级城市均有商业、写字楼业态运营。
此外，金地代建业务目前已布局全国60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积约达到3330万平方米。
2024年三季度内，金地集团产业业态已遍布深圳、上海、广州、成都等7座城市，其中，上海产业业态于2024年前三季度的累计租金已达到3.43亿元，出租物业数量达9座。
对于金地而言，房地产大市依旧在寻求复苏的信号，如何寻找市场需求、适应市场节奏是长期需要面对的压力来源。因此，能够在当前大环境下稳住企业发展，积极巩固新业务不失为最保险的策略。