《国际经济》商业房地产爆雷 威胁瑞典金融稳定

对于房地产业的担忧，已经影响到瑞典克朗的汇价，外国投资人也开始纷纷减持瑞典资产。

此外，由于近期升息的全面影响尚未完全显现，瑞典有关当局已经通知各家银行，做好资本准备，以便因应情势恶化和贷款出现问题。

瑞典在上世纪90年代也出现过商业房地产拖垮金融业，随后该国经济连续三年萎缩，两家银行也收归国有。

目前主要问题是，许多商业房地产业者在利率较低时借入大量资金。但是自2022年春季以来，瑞典央行已经升息了8次，让这些公司苦于应付资金的成本急遽升高。

此外经济正在放缓，房地产价值正在降低，楼房空置率正在增加。

政府当局说，问题仅出现在少数几家公司，但警告说，一些公司的抛售资产，可能影响整个房地产业，他们之间的交叉持有所有权，可能会让问题变得更糟。

信评公司已经下调部分房产公司的评级，一些来到「垃圾」级，显示出它们的违约风险。

对房地产公司的放款，约占银行整体贷款的16%。根据SEB数据，对瑞典商业房地产曝险最大的银行为瑞典的商业银行( Handelsbanken)，其次是瑞典银行(Swedbank)、北欧斯安银行(SEB)和北欧银行(Nordea)。

其它还包括家庭的抵押贷款，约占银行贷款的60%以上。

关于房地产公司到底从金融体系借多少钱的问题，根据金融机关一份报告，瑞典上市商业房地产公司的未偿还债券，约为1.8兆克朗(约1750亿美元)。而在2022年，瑞典的GDP约为6兆克朗，为接近GDP的3分之1。

瑞典央行说，房地产公司债券最大持有人为外国投资人，其次是瑞典基金、养老基金和保险公司。

根据央行资料，约1050亿克朗的债券会在2024年到期，2025年为1220亿克朗，2026年为1050亿克朗，2027年为630亿克朗。

瑞典公司的平均债券期限为3~4年，比欧洲大部分地区都要短。而随着债券的展期，利率成本可能会再上升。

在压力测试中，瑞典金融监督机构FI说，如果商业房地产部门出现危机，银行可能损失500亿克朗(约47.8亿美元)。而银行目前持有大约1.1兆克朗的强制性资本缓冲，以及以外的额外资本。

然而瑞典央行说，很难预测此一危机是否会影响民众对整体金融的信心。

美国矽谷银行和瑞士信贷的倒闭显示，投资人和储户可能迅速失去信心，抽走资金。

政府当局表示，需要做更多工作，甚至连没有面临困难的房产企业也需要进行重组，因为利率可能会在一段时间维持在高位。