今年地产债累计发行同比下降2成，政策拐点信号或显现

财联社11月11日讯（编辑 李响）今年以来，地产行业方向积极、尾部风险缓释，但运行仍有惯性。

数据显示，去年4季度以来，季调后的300城土地成交呈现量价齐跌态势。截至2024年9月，300城土地成交面积/楼面月均价分别较高点回落81.7%/29.4%，其中今年1-9月300城土地成交金额累计同比回落53%。

地产债发行方面，据方正证券团队统计，上周累计发行金额合计52.50亿元，到期金额86.00亿元，净融资额-33.50亿元。截至2024年11月8日，地产信用债累计总发行金额为3438.83亿元，同比下降21.03%，到期金额3765.97亿元，同比下降7.58%，净融资规模为-327.14亿元，去年同期为279.49亿元。

不过随着11月8日人大常委会披露优化房地产税收、专项债收储相关政策进展后，积极信号较为明显。

市场分析人士指出，优化房地产税收方面或涉及取消普宅标准配套的税费，同时与房地产相关的契税、个人所得税等优化政策或将陆续出台，会进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力。

同时易居研究院表示，专项债实际上代表了地方政府的去库存能力，土储专项债重启后，住房交易市场供求关系会有进一步优化空间，财政工具介入，将发挥批量高效的操作优势，有利于稳定市场预期。

从二级市场可以看出，在债市整体震荡偏弱，信用跟随利率调整且内部有所分化下，信用债市场买盘情绪依旧不高，久期方面较为谨慎，交易亮点仍落在地产债上，部分房企的债券走势出现回暖迹象。如“16龙湖04”上周五收盘价报91.5元，上涨1.52%，旗下多只境外债也出现上涨，如“LNGFOR 3.95 09/16/29”近日也多有上涨，已从10月初的74美元涨至80美元附近。

市场人士指出，随着政策重心转向去库存，明确止跌回稳目标，房企新增违约额减少，违约风险出现暂缓迹象，但多集中在“白名单”项目入围较多的国企，民营房企本身的融资环境还难言乐观。

与此同时，华泰证券宏观分析师易峘认为，土拍市场已有所回暖，但继续呈现向一线城市集中的趋势。易峘表示，自2023年以来，季调后的一线城市的土地成交价格回升较快。分省市看，年初至今，厦门的累计土地成交面积同比增长接近2倍，乌鲁木齐、兰州和武汉的累计土地成交面积同比也明显增长。

不过易峘还表示，地产销售尚未走出下行的趋势，部分地区土地市场量价齐跌，土拍热度普遍较低，仅有点状高溢价成交。

在中邮固收首席梁伟超看来，对于机构交易盘来说，四季度信用策略的性价比可能不高，此阶段降低存在感，多看少动为佳；配置盘反倒可以抓住机会，震荡行情下部分地产债也存在信用的错杀和被迫卖出，可能是二级择券的好机会。