救市，已经失败了

项目有个准客户，从正月开始看房到现在快半年了，属于落户和学区需求，妥妥的刚需，在5月份本市放开落户限制时，客户的意向曾非常强烈，但最终未下定的原因是：

老家的房子没卖掉。

这套位于他们老家县城的房子，房价在17年购入时仅需4000多，在20年交付入住时，已经涨到了7000多。

而在23年10月份挂牌出售时，他们仅挂出了6000的单价。

看房的人寥寥无几，于是在今年5月份，他们将挂牌价调到了5500。

算上装修费用和购房客户可能砍价的部分，亏钱已成定数。

毕竟还有首付和利息，这些沉没成本。

即便如此，依然无人问津。

对于他们夫妻俩而言，这套曾经被定义为跳板的房子，俨然成为了重锤，将所有的计划砸得稀碎。

这也是目前很多业主面临的窘境，房子作为曾经炙手可热的硬通货，现在几乎丧失了流通性，不仅亏本都难以变现，就是银行都开始嫌弃了。

提前还款还可以商量，但是断供收房可不行。

毕竟银行手里的法拍房已经太多了。据统计，截止到2023年底法拍房套数激增至79.6万套，同比增长了近40%。

02：

时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。

我们能做的，就是尽可能知道灰什么时候落下。

事实上，现在已经洋洋洒洒了。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，

1-5月重点60城新建商品住宅成交7394.5万㎡，同比下跌41.5%，

1-5月重点60城新房成交均价为17953元/㎡，同比下跌1.1%，

到5月底，重点城市库存面积为22009.37万㎡，同比上涨6.7%，去化周期高达20.2个月，

1-5月，25个代表城市二手房成交套数同比下降12.9%，

新房和二手房累计总成交套数同比下降26.5%

上半年全国100个城市二手房价格累计下跌3.61%，环比已连跌26个月。

无论是新房还是二手房，都在维持量价齐跌的形势。

我们一直在说量在价先，从现在的数据来看，成交量仍未有企稳的趋势，尽管局部在服用猛药后，会造成一点繁荣景象，但随着政策红利的边际递减，两个月后大概率又会原形毕露。

只要成交量没有稳定住，就不存在筑底一说。

所以说，救市，已经失败了。

03：

当然，本轮救市是周期性的，不存在立竿见影的手段，如果单纯以地产人的角度来分析，失败也是必然的。

因为有效需求的减少。

正如我提出的客户购房两个基本前提：购买力和购买需求。当然需求包括了消费需求和投资需求。

这里面因为预期和杠杆的存在，过去在投资需求的框架之下，购买力和消费需求都被弱化了。

但随着那四个字的不断重复（涨价预期消失），购买力和消费需求就成了支撑客户购房的关键因素。

其实对于房子的消费需求，无论何时都是很强烈的，至少拿我个人而言，随着生活的变迁，总希望有更舒适，更便利的房子，这就是广义上的刚需。

但这部分刚需，要转化成购买，至少有两个前提：

1，购买力的支撑；

现在的购买力如何，看前文的案例，相信每个人都有感知，本号就不展开讲了。

2，置换窗口期。

这里有一个经济常识：边际递减效应原理。

好比咱们去买3块钱的可乐，冰柜拿出来喝的第一口价值2.9元，后面越来越不值钱，而让你马上再去买第二瓶的时候，大概率你也不想再买了。

当你再想买第二瓶的时候，要么时间足够长，要么新欢足够好。

看了看市场上这一坨坨的流水线垃圾，显然现在的窗口期，还没有到来。