决战大红门
这是严肃君的第 578 篇推送
相较于绝对碾压，势均力敌的较量往往更有意思。
今年最后两个月，北京新房市场上，几个片区肉眼可见即将展开捉对厮杀。大红门中海与金茂的对决，已经正式拉开帷幕。
相邻地块，同一天拿下。最新消息是---
金茂008地块定名「永定金茂府」，已于11月9日获得建设工程规划许可证。
产品面积段在110㎡-180㎡之间，配备十二大科技系统，恒温恒湿恒氧。接近项目人士透露，开盘会有惊喜价。
中海004地块定名「中海和瑞叁号院」，预计本周六（11月19日）开放售楼处。
产品为108㎡三居、136㎡和160㎡四居，总价1000万起。有消息称，户型上比兴叁号院有优化，得房率高。
1.
两地块规划条件的差异是非常细微的。
金茂地块建筑规模6.8万平，容积率2.6，控高45米，局部控高60米，也就是能做20层高层，土地成本价在5.59万/㎡；
而中海地块建筑规模达到近9.5万平，土地成本也更低一些，只有5.25万/㎡。容积率2.4，全部楼栋需控制在45米，最多能盖15层。
总的来说，中海地块未来社区更大，容积率更低，纯小高层社区居住舒适度会相对较好。
2.
但从企业气质来看，金茂和中海又是迥然不同的。
如果说金茂是多年来稳坐豪宅宝座的老钱一族，那么中海就是近几年北京新房市场重新回归的新贵派。
提到金茂，大家第一反应就是科技系统，最直观的感受是金茂的房子，总会比周边贵那么一点点；
而中海更像精打细算的工科生，走的是成本管控路线，往往也是区域价格战中的那条鲶鱼。
从两地块目前流出的产品信息来看，双方都主打纯改善产品。但中海在面积上略小，并且直接放弃160㎡以上大平层竞争。
3.
大红门销售指导价9.5万/㎡，甚至超过同期出让的海淀永丰，在推出之时就有争议。
如果说南四环+临铁，是大红门区域房价的有力支撑，那么作为有着23年历史的北方地区最大服装批发集散地，这也决定了房价的天花板---
周边房龄10年以内的次新二手房，价格最高也就7万/㎡。
好在，这个天花板正在被捅破。
从2014年起，丰台累计疏解提升大红门片区商品交易市场216家，疏解退出一般性制造业企业360家。
曾经的批发市场，物流仓储变为南苑森林湿地公园，各大服贸城转型为南中轴国际文化科技园、丰台区政务服务中心、区级图书馆等，未来还规划有国家级博物馆等。
而且与纯新板块相比，大红门本身区域内居住氛围浓厚，日常生活配套也十分成熟。近日，中轴线官网也正式上线，能否带动一波房价，严肃君也拭目以待。
4.
扩大范围来看，除了在大红门这两个项目直接对线，丰台区域内竞品也不少。
同时期出让的丰台造甲村地块和槐新地块，分别限均价10.6万/平，8.3万/平，虽然尚无产品信息流出，但与大红门两项目总价段有重合，是不可避免的。
所以大红门项目有消息称，首期开盘均价在9万/平左右，甚至还可以下探。
对于原地改善居民来说，可以重点关注首期房源。
5.
先“拉齐”配套，再“趁势”卖地；多个新房项目扎堆上新，借力房企变现能力，实现区域价值的进一步提升。
从最早的“翠湖三杰”“郭公庄三兄弟”，再到前段时间大火的“海淀永丰”“西红门组团”，以及如今的大红门两地块……这是限竞房供地以来的常规"套路"。
其实在新房市场，相较于贴身竞争，更可怕的是“孤身一人”。
同一板块的不同项目，不管户型、价格、精装哪一方面存在差异，至少都会引发市场关注。
而没有竞品，没有声音，意味着没有市场流量和成交，更不用说把流量转化为销量。
互动时刻：
2022年底北京新房市场南城看点之一，就在大红门了。目前两地块具体产品信息还有待官宣，严肃君也期待中海和金茂能带来新的惊喜。
对于这两个项目你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~