开发商将小区架空层“改装”成停车场售卖 法院判了！

据媒体报道，近日，湖南长沙宁乡市人民法院审理并宣判了一起有关小区架空层的物权纠纷案。开发商美美公司（化名）将小区架空层改为停车位并进行封闭、占有、买卖，业主认为开发商的行为侵犯了自身权利，将开发商起诉至法院。法院根据相关法律法规审理认为，开发商私自“改装”的架空层所有权应归全体业主。

所谓架空层，是指建筑物中通过柱子或墙体支撑，与地面保持一定悬空高度，不直接接触地面的一层或多层空间。在一些住宅或商业建筑中，架空层可能作为公共区域，为居民或使用者提供额外的活动空间。那么，架空层的归属权究竟属于开发商还是业主？使用架空层如何才能合法合规？

宁乡市人民法院审理此次案件的法官胡鸿介绍，2010年1月25日，美美公司（化名）取得《建设工程规划许可证》，其中载明在其开发的项目中，房屋分层平面图案件涉及的商业街A、B栋第二层均为架空休闲层，C栋第二层为公共休闲层。

胡鸿介绍，美美公司（化名）开发了一个楼盘，项目建成以后没有经过全体业主同意，就把三栋（楼）的架空层改造成了停车位并进行出售。事情发生以后，业主委员会认为美美公司的行为侵犯了全体业主的合法权益，将美美公司告上法庭，要求第一确认架空层是归全体业主所有，第二要求美美公司将架空层恢复原状。

胡鸿法官表示，案件在审理过程中，美美公司提出异议，认为案件涉及的架空层未计算在建筑公摊面积内，不属于全体业主共同所有，因此改造架空层的行为是美美公司对自己财产的处置，不需要经过业主同意。

胡鸿介绍，法庭在案件审理过程中查阅了相关证据材料，其中有一个证据材料是当时业主购买该项目房屋时使用的《商品房买卖合同》。在合同的第十四条有约定记载，商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务费归全体业主共有。同时，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有。

依据行政部门的规划许可，以及开发商与业主之间的《房屋买卖合同》，胡鸿法官注意到属于建筑物结构部分的架空层并不是独立的房屋主体，因此开发商无权单独保留架空层的使用权。

胡鸿介绍，这个项目A、B、C栋的二层首先并没有进行单独的产权登记，属于依附于建筑物主体的存在。按照《房屋买卖合同》的约定，该结构部分属于全体业主共有。架空层与业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，属于依附于建筑主体而存在，并非独立的房屋主体。因此开发商美美公司将项目建成，房屋全部出售之后，公共设施的权属就应随房屋主体转移并归属于业主所有。在没有约定的情况下，开发商无权单独保留架空层的使用权。

胡鸿法官介绍，根据《建设规划许可证》的记载，美美公司并未提供证据证明该规划许可进行过变更，法院认为架空层所有权归全体业主的主张成立，法院予以支持。不过，美美公司再次提出异议，认为案件涉及的架空层面积未纳入每户房屋的建筑面积分摊，不应归属于全体业主共有。

胡鸿表示，法庭经审理后认为，架空层的建筑面积是否计入公摊面积并不是判断架空层权属的唯一标准。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，没有这个标准。因此法庭认为在房屋出售时，如果合同并没有就架空层的归属作出明确规定，依据法律的规定，架空层应当随房屋主体进行转移。最后法庭作出了支持业主委员会诉求的判决。

法院依法作出判决，案涉商业街小区A、B、C栋二层归全体业主共有。美美公司在判决生效之日起三十日内将案涉商业街小区A、B、C栋二层恢复原状。一审宣判后，美美公司提出上诉，长沙中院二审驳回上诉，维持原判。

记者搜索发现，类似开发商“改装”架空层的现象并非个例。此前就有媒体报道，上海奉贤某小区在业主不知情的情况下，物业施工将本来宽敞明亮的住宅楼架空层垒起了灰砖墙，用来停放电动自行车。由于业主反对声音高涨，最后工作人员将隔墙拆除。

架空层究竟该如何合法合规使用？胡鸿法官表示，架空层的合规使用需要遵循当地的建筑规范和法律法规，确保规划许可、安全、用途、环评等多方面完全合规后，才能使用。

胡鸿表示，首先，要取得相应的建设规划，对于它的用途要经过相应主管部门的确认和批准。如果业主和开发商在合同中对架空层进行了约定，也可以在不违反法律规定的前提下按照约定来（执行）。法庭在判断的时候，依据的也是行政部门的规划许可，以及开发商与业主之间的房屋买卖合同进行的判断。

房屋设计架空层，不仅因为其独特的视觉效果增加了建筑的美感，还能够提高建筑的防潮性能，改善通风效果，进而提高居住的舒适度。中国人民大学公共管理学院教授王丛虎表示，《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》中明确规定，架空层这样的公共区域属于全体业主所有，物业公司不可以侵占使用。

王丛虎表示：“即使可能打着为了小区公共利益，但是也不可以随便自作主张，必须经过全体业主委员会三分之二人数的通过同意才可以考虑，不可以违背相关的法律规定，否则就侵犯了全体业主的公共利益和公共权利。个体侵犯了公共利益，法院当然会支持公共利益这一方。”

文/记者 江晓晨

编辑/王朝