扩募加速度隐现！上交所优化REITs扩募机制有办法
21世纪经济报道记者 张赛男 上海报道
随着中国经济的持续发展和金融市场改革的不断深化，公募REITs作为一种创新的投融资工具，正逐步展现其强大的市场影响力和潜力。
站在首批REITs产品上市三周年的节点，回望过去，REITs市场已经成效初显。
扩募作为REITs最具特色的发展途径之一，正引领着市场向更深层次、更宽领域迈进。
自首批公募REITs上市以来，上交所持续引领重点领域项目推进扩募，为REITs市场发展提供主要驱动力。目前沪市首批基础设施公募REITs扩募项目——中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT上市交易后，沪市迎来了更多REITs项目宣布扩募的消息。
2024年以来，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理，华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见，国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告，上交所REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局日渐成形。
21世纪经济报道记者关注到，上交所REITs市场正不断注入新的活力，不仅通过扩募机制为投资者提供更多范围、更多种类的优质投资机会，而且通过不断完善制度建设，推动REITs底层资产运营能力不断提升，提高资产质量、注重投资者回报，引领市场行稳致远。
扩募机制是市场稳健增长的源泉
纵观海外REITs市场发展，扩募是实现REITs市场规模增长的主要方式，也是REITs产品外延式增长的重要途经，海外成熟市场在经历了前期REITs产品数量的快速增长后，整体市场趋于稳定，每年新增规模逐渐由新发产品数量转变为存量产品的规模扩张。美国房地产信托协会数据显示，2000年至2021年，美国REITs市场首发上市的规模平均每年约为21.93亿美元，平均每年增长率为4.4%；扩募增发规模平均每年约为251.89亿美元，平均每年增长率为14.7%。截至2024年10月15日，新加坡REITs市场共有35单上市REITs，总市值约合689亿美元，2018年-2022年新加坡市场扩募金额超160亿美元，约为同期IPO规模的3.5倍，推动新加坡REITs市值高速增长。
从普洛斯在日本REITs市场的发展来看，扩募是其在日本市场扩张战略的重要组成部分。普洛斯通过持续的扩募，资产规模不断扩大，从而进一步巩固了其在日本物流地产市场的领先地位，并为投资者提供更多的投资机会和收益。
对于管理人而言，通过扩募的方式适时收购物业资产，不仅能扩大管理规模、提升基金业绩表现、增加管理费收入，也能有效控制产品的总体负债率，从而提升了基金的竞争力和投资者信心。
由此可见，扩募机制是REITs市场持续稳健增长的重要源泉。目前我国REITs市场也已探索并成功落地了首批REITs扩募项目。2022年5月31日，上交所发布并施行REITs扩募规则；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT等首批基础设施公募REITs扩募项目正式在上海证券交易所上市。扩募项目的落地，充分激发了市场主体的参与热情，支持运作良好的REITs通过扩募机制做优做强，健全了正向激励机制，发挥了REITs产品作为资产上市平台的长期战略价值，体现REITs平台的可持续发展能力。
回头看这一年多的扩募历史成绩，张江产业园通过扩募提升了底层资产的运营效率和竞争力，进而有效推动区域经济的转型升级。扩募完成后，华安张江产业园REIT2023年实际现金分派率较2022年有所提升。此外，记者从公告中关注到，截至2024年3季度，张江扩募项目张润大厦已从重要租户变动的影响恢复过来，目前出租率超90%，较去年同期显著提升。
而中金普洛斯REIT也通过成功扩募，将底层资产扩大至10个仓储物流园，分布于五大城市圈7大城市，高效服务生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展。扩募完成后，中金普洛斯REIT2023年每份基金的可供分配金额为0.18元，较2022年提升2.03%。
沪市REITs扩募加速推进
2024年以来，沪市REITs市场共有6单REITs发布扩募公告，其中4单已经受理。从行业分布来看，发布扩募公告的REITs项目涵盖了产业园、清洁能源、保障房等多个领域，在REITs项目扩募消息不断出现的同时，基金管理人、原始权益人、地方政府等纷纷表示，通过扩募机制将越来越多的优质资产推向基础设施REITs市场，为REITs市场的生态建设贡献力量。
记者关注到，目前申报扩募的项目中，保障性租赁住房行业最为积极踊跃。
目前沪市扩募推进中3单为保障性租赁住房，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。华夏北京保障房REIT作为北京市重要的保障性住房REITs产品，一直备受市场关注，且二级市场表现优异。此次扩募也积极推进，走在前列，已收到上交所反馈意见。新购入项目为北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。北京保障房中心有限公司财务管理部部长黄宁表示，北京保障房中心持有的公租房资产占北京市公租房总量的50%以上，是保租房领域 “稳定器”和“压舱石”。因此，华夏北京保障房REIT具备丰富的扩募潜在资产。
华夏基金华润有巢REIT作为上海市重要的保障性租赁住房REITs产品，此次扩募资产为上海市闵行区的有巢马桥项目，是上海市保障性租赁住房示范项目。有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔对记者表示，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。目前，华夏基金华润有巢REIT扩募也已经被证监会、上交所受理。
此外，中金厦门安居REIT公告了扩募计划，此次拟购入资产位于厦门市岛内的思明区和湖里区。作为厦门市重要的保障性租赁住房REITs产品， 2024年中金厦门安居REIT已实现分红收益达4.65%，基金上市以来已实现分红收益为8.27%。厦门安居控股集团有限公司党委副书记、总经理，厦门安居集团有限公司党委书记、董事长汪晓林采访时表示，本次新基础设施项目的购入将实现存量与增量资产的良性循环，助力厦门市租赁住房资产的进一步发展壮大，为厦门市住房保障体系的健康可持续发展提供有益探索。
记者还关注到，在各行业REITs扩募加速推进的同时，涌现出大类行业资产混包等创新机制。
作为今年第一单获受理的扩募项目，中航京能光伏REIT本次拟购入基础设施项目为位于云南省保山市腾冲市的苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目。这也是国内首单跨区域探索光伏+水电资产混装的扩募项目。根据招募说明，两个水电站项目拟募集规模为28.6亿元。经测算，扩募前内部收益率（IRR）为5.88%，扩募后IRR为6.46%，扩募后IRR相比扩募前提升了0.58%。未来若是成功获批，公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。
作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品，国泰君安临港创新产业园REIT扩募创新推出“工业厂房+研发办公”的资产组合，本次拟购入康桥项目位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。临港集团相关负责人表示，本次国泰君安临港创新产业园REIT扩募是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试，也是上市公司层面积极践行集团REITs战略的重要举措。上市公司优质资产注入到国泰君安临港创新产业园REIT中可有效盘活上市公司存量资产，促进形成园区新质生产力；同时上市公司为国泰君安临港创新产业园REIT供给优质资产，持续输出高质量和高附加值的资产运营能力，有利于促进国泰君安临港创新产业园REIT的持续经营稳定向好。
双轮驱动市场高质量发展
近年来，上交所作为我国公募REITs主要的上市场所，在REITs市场提质增速的同时，不断推动完善扩募机制，目前已上市项目形成“首发+扩募”双轮驱动格局，为REITs市场发展提供强劲内生动力。支持已上市REITs持续扩展和整合具有区域和行业协同和互补的资产，优化资产组合，降低组合风险、增厚投资回报，为市场稳健发展提供支撑。同时，上交所在扩募推进中持续关注投融资对接工作，提升信息披露的透明度和规范性，督促各方优化扩募方案设计，通过优化决策流程、优先认购安排等，平衡新老投资者利益，保障投资者合法权益。REITs市场相关机制的持续完善，着力构建Pre-REITs、持有型ABS、公募REITs、REITs扩募等多层次全链条的成熟市场，打造公募REITs全生命周期的产品体系。
实际上，除REITs扩募外，上交所还在REITs市场生态建设方面持续发力，引领REITs市场高质量发展。上交所坚持“好项目好待遇”理念，引导原始权益人深度参与REITs平台建设，通过“激励到人”激发运营管理机构积极性，优化制度规则提升信息披露针对性及有效性，“以诚相待”促进市场投融双方的协同发展。
上交所有关负责人表示，未来将继续优化扩募机制，持续引导基础设施REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进基础设施项目提升运营质效和投资者回报，形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态，打造透明、规范、具有成长性的REITs市场。