龙湖上半年经营性业务贡献超80%利润 将继续提前还债

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月23日，龙湖集团（0960.HK）发布2024年中期业绩报告。上半年，集团实现营业收入468.6亿元，股东应占净利润58.7亿元，剔除公平值变动影响后的股东应占核心净利润达47.5亿元。

《中国经营报》记者了解到，上半年楼市整体承压，龙湖集团地产业务板块亦出现下滑，不过运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%，报告期内在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，成为保障集团流动性安全的重要引擎。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在中期业绩发布会上表示：“预计在2028年年底，集团的经营性收入占比可以过半，届时龙湖整个业务将切换至新的发展模式。”

以销定支、加快去化

业绩报告显示，上半年，龙湖集团地产开发业务实现营收337.6亿元，合同销售额为511.2亿元，销售总建筑面积为365.5万平方米。

交付方面，2024年上半年，龙湖集团在全国43座城市共计交付121个项目，共计交付约5万套房源，20%实现提前一个月以上交付。

今年上半年，楼市调控政策频出，“5·17”楼市新政后，6月份一线及核心二线城市楼市销售端有所回暖，不过进入7月又有转淡趋势。

对此，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，上半年全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%，二手房市场整体表现略好于新房市场，规模同比微降，但这是市场“以价换量”的结果。所以，目前房地产市场仍然处于“量价调整”的阶段，市场信心也有待恢复。

在市场整体处于调整之际，龙湖集团持续聚焦核心一二线城市，同时提高销售回款率。上半年，其销售回款率超100%。分区域看，西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%，一二线城市销售占比达94%，销售额最高的前三个城市为成都、西安和苏州。

在供销节奏上，张旭忠表示，集团将坚定战略执行，在保障财务安全及品质交付前提下，一方面聚焦存货去化，有序压降负债，优化资产质量，同时确保新项目入市有良好表现。今年的7个新项目已有2个入市，还有5个会在接下来的9月份全部入市。

据了解，上半年龙湖集团以销定支、谨慎布局，在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座高能级城市获得7幅土地，新增土储总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米，平均权益收购成本为14946元/平方米。

截至2024年6月30日，龙湖集团的土地储备合计达4141万平方米，权益面积为2959万平方米，对应未售未竣货值3500亿元以上，其中一二线城市的货值占比超过80%。

运营服务利润贡献超八成

今年上半年，龙湖集团运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。

报告期内，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，两大业务板块的健康发展，持续优化公司利润结构。

其中，运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年上半年不含税租金收入为66.1亿元，同比增长4.3%。

具体来看，商业投资业务2024年上半年租金收入同比增长6%至53.2亿元，期末出租率96%。

据陈序平介绍：“龙湖商业基本上没有下沉三四线，也没有做重奢，整个消费是面向品质用户，再通过一系列调整，上半年实现了营业额包括租金收入的稳步增长。”

上半年，龙湖集团新增运营3座商场，截至6月底，龙湖集团商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家。陈序平表示，目前已获取未开业的商业项目还有超过50座。其中，今年下半年会开业10座，5座为轻资产。明后年会保持每年10座左右的开业节奏。

另据陈序平介绍，上半年，龙湖集团全新资管旗舰品牌“逍遥洲资管”正式发布，定位为全周期全业态资产管理运营商，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务。

其中，截至6月底，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.3万间房源，整体出租率提升至95.6%，租金收入同比增长6%至13.1亿元。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。毛利率为32.3%，较上年同期提升0.4个百分点。

其中，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达57.8亿元，物管在管面积达3.7亿平方米。上半年收获了华为、蚂蚁、本站、上海虹桥机场等新合作伙伴。

基于龙湖集团的全业态开发经验和数字科技能力，“智慧营造”品牌龙湖龙智造包括龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科五大业务飞轮，在上半年新签代建建筑面积432万平方米，累计代建销售40亿元。

债务结构优化

在谈及房地产发展新模式时，陈序平表示，践行新旧模式转换之际，最关键的是处理好债务问题，第一是要把债务规模降下来，第二是要拉长债务周期。

基于此，龙湖集团将用所有业务全航道的正向经营性现金流去压降负债总额，同时用长周期的经营性物业贷款，去替换3—5年的信用债融资，从而完成债务结构转化。

上半年，龙湖集团进一步压降有息负债，持续优化债务结构。截至2024年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2024年6月30日，龙湖集团有息负债中，银行融资占比达82%，外币债务占比降至16.5%，且已做了掉期对冲，规避汇率波动风险。

记者了解到，今年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元，同日，龙湖集团还公告宣布已提前购回6.2亿美元的境外债。

龙湖在今年7月还按期完成“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元。8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。

据龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶介绍，在政策支持下，上半年集团经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，平均融资成本约4.16%，保持行业低位，平均借贷期限拉长至9.19年。

截至8月23日，龙湖在2024年内已归还了107亿元境内公开债。“集团会稳步铺排债务归还，截至目前，2025年到期的境内债券剩余10亿元，钱已经准备好；2027年前没有到期的境外债券。下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。”赵轶表示。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）