楼市政策优化预期升温,地产股集体大涨

21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道

虽然楼市利好已在持续推出,但市场对政策继续优化的渴求仍然强烈。

4月29日,地产股迎来大涨。当日,A股与港股的房地产开发板块股价冲高。A股的房地产开发、房地产服务板块,共有十多只股票涨停;港股因不设涨停板,变动更为剧烈,其中世茂集团股价涨幅达到60%。

此次大涨或与市场预期楼市政策将重大调整有关。

此前一天,成都发文,全面取消楼市限购政策。至此,“限购令”仅在一线城市及少数二线城市实施。

股价是市场情绪的反应。分析人士认为,虽然楼市有所升温,但整体复苏进度似乎不及预期。经历了长时间的深度调整后,市场对“重磅政策”的期待空前强烈。

楼市政策持续调整

今年以来,稳楼市政策保持着“小步快跑”的推出节奏。虽然重磅措施不多,但能够持续给市场释放利好。

与去年相比,一线城市的动作明显加快,是本轮政策优化的主要特点。

以北京为例,今年2月,通州区解除“双限”;4月,北京调整绿色建筑的公积金贷款上限,并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限;3月和4月,北京两次优化离婚限购措施。

其他一线城市中,今年上海、深圳先后废止了“70/90”政策;广州对近郊市场的限购政策进行了优化;上海针对特定区域、人群,对限购政策进行了优化;深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门槛。

一线城市的动作有着风向标意义。受此影响,二三线城市也在进一步优化调控。

最近的动作来自成都。4月28日,成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,全面取消限购令,且对新房项目不再实施公证摇号。

近年来,随着供需关系发生变化,以及“房住不炒”深入人心,楼市的各项限制性政策正在陆续解除。其中,最具代表性的“限购令”,目前只在少数城市实施。

据深圳中原研究中心统计,随着成都全面取消限购,全国29个特大城市中,仅有7城未取消限购,分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、西安。但上述7城的限购门槛已有所降低。

楼市政策持续调整下,市场期待一线城市能够继续优化政策。近日便有传言称,深圳或在适当时机对限购政策做出优化调整。

对此,深圳市住房和建设局向媒体回应称,深圳将结合房地产市场实际情况,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。相关政策信息以市住房和建设局官方公布为准。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从两会期间的表态到“白名单”,一系列的政策信号显示,对于地方稳定房地产的主体责任强化了,即调控的权力给到地方,责任也给到地方,明确了对地方能否稳定市场和行业的考评和问责。

他表示,地方能做的,也就是在行政端(比如限购)政策上发力。对于深圳来说,外围区域退出限购,增值税免征期5年改为2年等,是有可能推出的措施。

政策仍存优化空间

市场对政策继续优化的需求强烈,还源于政策效果体现得不太明显。

根据国家统计局的数据,今年第一季度,全国新建商品房销售面积同比下降19.4%,新建商品房销售额同比下降27.6%。与往年同期对比,一季度的市场显得不够活跃。

但从短期趋势看,市场是升温的。3月单月,全国商品房销售面积为1.13亿平方米,商品房销售额1.08万亿元,达到去年下半年以来的月度高点。

4月16日,国家统计局副局长盛来运表示,支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现,并在三个方面带动了相关数据的改善:“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点;“白名单”政策使企业国内贷款降幅收窄了1.2个百分点;一系列促进楼市消费的政策,使一季度新建商品房销售面积和销售额降幅比1-2月分别收窄了1.1和1.7个百分点。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,楼市政策多以“组合拳”的形式释放,其效果通常也是全方位的。相比之下,大众更习惯根据交易端的表现来评判。

在交易端,虽然近期楼市成交量有所回升,但主要是在降价的基础上实现的,且可持续性存在疑问,并未达到人们对“量价齐升”、“供需两旺”的惯有期待。

这也是稳楼市政策虽不断推出,但人们仍然希望“更进一步”,甚至期待重磅措施的原因。

好消息在于,政策优化的空间仍然存在,宽松化的趋势也不会改变。受访者普遍认为,除少数热点城市进一步优化限购政策外,税收优惠、以旧换新、放开落户、优化公积金贷款等,都是可能的方向。

从运行机制上,在地方政府主体责任强化的情况下,仍以因城施策、因区施策为主要形式。

至于楼市政策是否会出现“重大方向性变化”,受访者普遍认为“概率不大”。

对于市场走势,多数研究机构持谨慎态度,认为当前市场仍处于调整期,其复苏态势,取决于政策力度和落地情况。

但近期,看多楼市的声音开始出现。瑞银发布2024年中国房地产市场展望报告指出,“在经历了三年的看跌之后,我们对中国房地产行业的看法变得更加积极。”该机构预计,今年房地产销量和价格降幅会收窄,2025年会逐步复苏。