楼市政策优化预期升温，地产股集体大涨
21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道
虽然楼市利好已在持续推出，但市场对政策继续优化的渴求仍然强烈。
4月29日，地产股迎来大涨。当日，A股与港股的房地产开发板块股价冲高。A股的房地产开发、房地产服务板块，共有十多只股票涨停；港股因不设涨停板，变动更为剧烈，其中世茂集团股价涨幅达到60%。
此次大涨或与市场预期楼市政策将重大调整有关。
此前一天，成都发文，全面取消楼市限购政策。至此，“限购令”仅在一线城市及少数二线城市实施。
股价是市场情绪的反应。分析人士认为，虽然楼市有所升温，但整体复苏进度似乎不及预期。经历了长时间的深度调整后，市场对“重磅政策”的期待空前强烈。
楼市政策持续调整
今年以来，稳楼市政策保持着“小步快跑”的推出节奏。虽然重磅措施不多，但能够持续给市场释放利好。
与去年相比，一线城市的动作明显加快，是本轮政策优化的主要特点。
以北京为例，今年2月，通州区解除“双限”；4月，北京调整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限；3月和4月，北京两次优化离婚限购措施。
其他一线城市中，今年上海、深圳先后废止了“70/90”政策；广州对近郊市场的限购政策进行了优化；上海针对特定区域、人群，对限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门槛。
一线城市的动作有着风向标意义。受此影响，二三线城市也在进一步优化调控。
最近的动作来自成都。4月28日，成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，全面取消限购令，且对新房项目不再实施公证摇号。
近年来，随着供需关系发生变化，以及“房住不炒”深入人心，楼市的各项限制性政策正在陆续解除。其中，最具代表性的“限购令”，目前只在少数城市实施。
据深圳中原研究中心统计，随着成都全面取消限购，全国29个特大城市中，仅有7城未取消限购，分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、西安。但上述7城的限购门槛已有所降低。
楼市政策持续调整下，市场期待一线城市能够继续优化政策。近日便有传言称，深圳或在适当时机对限购政策做出优化调整。
对此，深圳市住房和建设局向媒体回应称，深圳将结合房地产市场实际情况，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。相关政策信息以市住房和建设局官方公布为准。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从两会期间的表态到“白名单”，一系列的政策信号显示，对于地方稳定房地产的主体责任强化了，即调控的权力给到地方，责任也给到地方，明确了对地方能否稳定市场和行业的考评和问责。
他表示，地方能做的，也就是在行政端（比如限购）政策上发力。对于深圳来说，外围区域退出限购，增值税免征期5年改为2年等，是有可能推出的措施。
政策仍存优化空间
市场对政策继续优化的需求强烈，还源于政策效果体现得不太明显。
根据国家统计局的数据，今年第一季度，全国新建商品房销售面积同比下降19.4%，新建商品房销售额同比下降27.6%。与往年同期对比，一季度的市场显得不够活跃。
但从短期趋势看，市场是升温的。3月单月，全国商品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，达到去年下半年以来的月度高点。
4月16日，国家统计局副局长盛来运表示，支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现，并在三个方面带动了相关数据的改善：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白名单”政策使企业国内贷款降幅收窄了1.2个百分点；一系列促进楼市消费的政策，使一季度新建商品房销售面积和销售额降幅比1-2月分别收窄了1.1和1.7个百分点。
北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，楼市政策多以“组合拳”的形式释放，其效果通常也是全方位的。相比之下，大众更习惯根据交易端的表现来评判。
在交易端，虽然近期楼市成交量有所回升，但主要是在降价的基础上实现的，且可持续性存在疑问，并未达到人们对“量价齐升”、“供需两旺”的惯有期待。
这也是稳楼市政策虽不断推出，但人们仍然希望“更进一步”，甚至期待重磅措施的原因。
好消息在于，政策优化的空间仍然存在，宽松化的趋势也不会改变。受访者普遍认为，除少数热点城市进一步优化限购政策外，税收优惠、以旧换新、放开落户、优化公积金贷款等，都是可能的方向。
从运行机制上，在地方政府主体责任强化的情况下，仍以因城施策、因区施策为主要形式。
至于楼市政策是否会出现“重大方向性变化”，受访者普遍认为“概率不大”。
对于市场走势，多数研究机构持谨慎态度，认为当前市场仍处于调整期，其复苏态势，取决于政策力度和落地情况。
但近期，看多楼市的声音开始出现。瑞银发布2024年中国房地产市场展望报告指出，“在经历了三年的看跌之后，我们对中国房地产行业的看法变得更加积极。”该机构预计，今年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年会逐步复苏。