绿城的投资焦点发生了变化｜直击业绩会

“没有好城市，只有好项目”。

8月26日，绿城中国于线上召开2024年中期业绩发布会，行政总裁郭佳峰在谈到投资铺排时强调，公司将投资焦点从城市转移到项目，不会因为城市能级就放松对项目的研判。和郭佳峰一起出席会议的还有董事会主席张亚东、行政总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、执行总裁周长江。

下半年供货494亿元

今年上半年，房地产市场销售低迷，为冲销量，绿城为自己制定了“三步走”战略。按李骏所言，绿城将旗下产品按类划分，依次突破。

其一是首开类项目，公司前置营销和工程相关节点，供货6个项目，实现销售额约57亿元；续销类项目则紧抓政策窗口期，加推适销房源，二季度日均续销约3.9亿元；其三是加大重难点房源的考核与去化，重点突破，报告期内去化住宅库存、商办、车位约215亿元。

“这三项全部超额完成。”对于上半年的执行情况，管理层无疑是满意的。李骏直言，从权益销售额来看，绿城在克而瑞销售榜单中排名第6，当期权益销售额同比下滑3.9%，而TOP10房企的同比跌幅则接近34%。

报告期内，绿城实现总合同销售金额约1265亿元，对应销售面积约591万平方米。其中集团自投项目贡献销售额854亿元，合同销售面积约280万平方米；当期归属于绿城集团的权益金额约608亿元，权益占比较上年同期提升7个百分点至71%。

对于下半年的市场展望，李骏表示预计下阶段政策端将持续发力，会有更多去库存、稳市场的政策出炉。

地方来看，一线城市会继续松绑，二三线城市加码刺激需求，两侧发力；土地端，上半年全国住宅用地供求规模持续低迷，供应和需求同比降幅均接近三成，地价也进一步回落，同比下降9%，土地投资进一步向高能级城市集中，预计在下半年供应缩量和优质地块的刺激下，三季度土拍热度有望点状回升。

多重压力下，上半年市场成交总体成色不足，规模创下历史新低，预计下半年成交规模将延续弱复苏，各城市的分化还将持续加剧，在以销定产模式下，短期内热度比较高的核心一二线城市仍将是各房企推盘的重点区域，比如上杭州，北京，成都，西安等。

李骏也透露了下半年的推盘计划，预计新推可售房源规模494亿元，其中首开项目16个，可售金额190亿元，占新推房源的39%左右（不包含8月份新获取的土地）；供货节奏亦相对均衡，三四季度各占50%，约247亿元。

投资看项目不看城市

至于投资铺排，上半年，绿城新增项目15个，总建筑面积约131万平方米，权益地价154亿元，平均楼面价约14408元/平方米。其中6个在杭州，另有数个项目位于浙江省之外的合肥、西安、天津、福州等。

郭佳峰直言，公司在年初就判断今年的投资会相对难做很多，这一点是行业共识，机构榜单中可以看到，TOP10房企上半年的总投资量只有去年同期的60%左右。

他强调，绿城内部依然奉行以销定投的策略，不过投资标准会比以往更细，更突出项目的流动性关注、性价比，强调结构性投资机会，偏向一线跟强二线，项目利润率要求两位数，“如果现金流去化模型好的话，也会适当放松一些利润的要求”。

但这不代表绿城只投以北京、上海为代表的核心城市。

郭佳峰指出，公司虽然看好高能级城市，但今年有新的问题出现，城市分化明显，例如北京、上海、杭州。此前有人认为这些城市相对安全，不过目前来看，这些城市也有很多项目亏损，甚至是摇号的项目，“我们参加过的项目，我们后面都有跟踪的，都有复盘”。

因此，绿城现在将投资焦点从城市转移到项目，公司不会因为城市能级就放松对项目的研判，没有好城市，只有好项目。

“上半年在北京、广州、深圳，我们也跟进摸排了一些项目，但是考虑到安全性不够高，现金流模型不符合要求，我们就没有去获取，下半年一线城市依然会有一些优质土地出让，我们会积极跟进。”

整体而言，绿城在投资端奉行的原则是“宁可错过，不能投错”，且该集团今年总项目的需求、兑现度的考量及总体投资力度都会比去年要更弱。

截至6月末，绿城共有土地储备项目151个（包括在建及待建），总建筑面积约3193万平方米，其中权益总建筑面积约为2064万平方米，平均楼面地价每平方米约7999元/平方米。

区域布局来看，一二线城市货值占比达到79%，长三角区域占57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占55%。

记者 吴典

编辑孙婉秋