民营房企复苏对今年经济至关重要

3月13日上午，十四届全国人大一次会议闭幕后，国务院总理李强在人民大会堂三楼金色大厅出席记者会并回答中外记者提问。

经济发展依然是中外记者关心的核心问题，

对于今年中国经济发展的具体政策措施，国务院总理李强提到，基本取向是坚持稳字当头、稳中求进，推动经济运行整体好转。稳，重点是稳增长、稳就业、稳物价；进，关键是在高质量发展上取得新进步。

此外，他还强调了民营经济的重要性，表示民营经济的发展环境会越来越好，发展空间会越来越大，是大有可为的。

他认为，去年有段时间，社会上有一些不正确的议论，使一些民营企业家内心感到忧虑。但现在，国家将在新起点上大力营造市场化、法治化、国际化营商环境，平等对待各类所有制企业，依法保护企业产权和企业家权益，促进各类经营主体公平竞争，支持民营企业发展壮大。

作为国民经济的支柱产业，住房和城乡建设部部长倪虹在两会期间也表示，房地产有一个“456”的概括，就是房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上，“可以说房地产牵一发动全身”，对稳定经济大盘有重要意义。

而在房地产行业，民营房企占据半壁江山，要提振国民经济，从根上看，民营房企的经营回暖起着关键性的作用。

民营房企行至黎明前

3月10日时，旭辉发布公告，预计2022年度将录得亏损介于130亿元-140亿元，股东权益应占核心亏损净额51亿元-56亿元。

3月13日，碧桂园发布业绩预告称，预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

一个是连续六年坐稳房企销售第一的民营房企，一个是多次上榜的示范民营房企，二者均首次录得亏损，大家又意外，又情理之中。

过去一年里，房企总体利润大幅下滑，亏损规模同比大幅增加。截至3月8日73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，按照预告利润下限计算，总亏损将超过1700亿元。

其中，34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括华侨城、首开股份、美好置业、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企。

而39家民营企业中有25家预告去年归股净利润亏损，预告亏损占比超过64%。43家预告亏损企业中，预计最大亏损在100亿及以上的有7家企业，其中蓝光发展预计亏损219亿元，荣盛发展预计最大亏损约250亿元。

亏损背后的三项主因

亏损范围扩大，源头还在于行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响导致的房地产市场整体持续下行。

中指院统计显示，2022年TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额较上年下降12.3个百分点。

2022年销售额超百亿房企130家，减少28家；千亿房企20家，减少21家。典型企业年度目标完成率均值为73.6%。

而市场疲软影响的除了销售额，还有房企库存增加，资金成本抬高，以及为了加速去化换取现金流所进行的降价，导致结转利润折损等等。

在公告中，碧桂园就表示，净利润数据下行主要有三方面的原因：受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；受美元升值影响，公司在2022年形成了较大额的汇兑损失，致使归母净利润在公司上市以来首次转负。

现金流成为考核首位

但利润亏损不代表企业运作停滞，从企业整体发展来看，现下，现金流比利润更为重要。

举例来说，利润代表了企业发展趋势，现金流表示企业当下运营能力。有足够的现金进行下一次的投资换取的利润要远比眼前的利润多。

早在前两年，碧桂园就已经转变思路，以现金流为核心管理目标——2022年，碧桂园在财务管控上延续行稳致远的风格，全年主要通过销售回款、可动用现金管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。

在收入端，碧桂园继续强调销售回款的效率，多年保持了90%以上销售回款率。

在支出端，碧桂园重点做好供销回支投的闭环管理，从源头严控开工量，以销定产，同时做好所有区域资产的投融管退管理，投资方面大幅减少拿地。

在费用管控方面，碧桂园执行全面预算，除刚性费用外，其余费用均按归零来控制。

在现金流管理方面，短期上碧桂园进行每周资金计划的滚动铺排，留足安全垫，以应对外部的不确定性；在中长期，碧桂园通过铺排未来12个月的现金流计划，将未来可能遇到的各个风险点都纳入考量，并做了极致的压力测试。

在债务偿还方面，为确保能顺利穿越周期，碧桂园通过经营性现金流偿还高成本、短期限的融资，进一步优化债务结构，净借贷比率连续多年保持低位。

通过精细化的管控，碧桂园保持了现金流的平稳，守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线。年内到期公司债券已全部如期偿付完毕，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况。

包括国企，也同样在扭转二者的考核比重——按照国务院国资委的要求，今年将把央企的经营指标体系，由原有的“两利四率”调整为“一利五率”。

即用净资产收益率替换净利润指标，用营业现金比率替换营业收入利润率指标，并继续保留资产负债率、研发经费投入强度、全员劳动生产率指标。

在国资委看来，考核营业现金比率主要是为了体现国资委“要有利润的收入和要有现金的利润”的监管要求，有利于落实国有资产保值增值责任，有利于推动中央企业在关注账面利润基础上，更加关注现金流的安全，更加关注可持续投资能力的提升，从而全面提高企业经营业绩的“量”，真正实现高质量的发展。

政策持续释放民营房企今年可期

在答记者问上，国务院总理李强也提到了，今年工作重点之一，就是集中力量推动高质量发展。

房地产想要高质量发展，就要依托健康的市场环境。尤其民营房企，更需要多方鼓舞激励。

事实上，自去年以来，高层就已经多次强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。全国各地纷纷出台调整限购、限售、限贷、限价政策，以提振消费信心。

年末，随着“金融16条”等系列支持性政策出台，加上疫情防控措施全面优化，政府推动经济复苏和市场需求释放，待房企风险出清、行业信心恢复之后，房地产将回归正轨，步入行业新发展周期。

中指研究院监测数据显示，2023年头两个月TOP100房企销售总额降幅同比已大幅收窄，房地产市场回暖苗头初现。碧桂园2月权益合同销售额248.5亿元，单月销售额呈稳步增长态势。

碧桂园董事会也称，展望未来，房地产仍是中国经济的支柱产业，公司定能抓住市场修复的机遇，践行新的发展模式，继续走高质量发展之路，并结合科技建造体系，持续提升全周期综合竞争力。董事会对集团的发展充满信心。