万科的中场战事：深耕三大主业，探路房地产新发展模式

8月30日，万科发布2024年半年报。今年1-6月，万科实现营业收入1427.8亿元，保持稳健经营，坚守财务安全底线，年内已无境外公开债，境内公开债也仅余1笔。通过经营层面的持续努力，今年二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。同时，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，物业服务及租赁住宅业务继续实现稳健增长。

疾风知劲草。市场人士分析指出，在当前的市场环境下，万科能守住财务安全底线，同时三大主业均实现有质量的能力提升，实属不易。更重要的是，从这份半年报中，能看出万科这家公司的生命力和韧性，虽当下面临诸多挑战，但仍保持着对未来发展的信心，以及努力向行业新阶段探路的干劲，如多领域REITs实践、综合住区产品创新、长租发展模式突破等，均取得了积极进展。

从半年报结果来看，万科守住了财务安全底线。经营层面，销售实现超100%回款率，回款近1300亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。通过经努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。偿债方面，上半年，万科累计偿债524亿，年内已无境外公开债，境内公开债仅余1笔。

关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

而在此次万科半年中更为值得关注的是，万科已通过深耕综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，其面向行业新阶段的业务竞争力正在逐渐凸显。

综合住区业务，在保持销售跑赢大市及高质量交付的同时，正在逐步建立产品能力、投资能力的“护城河”。上半年，万科实现销售金额1273.3亿元，表现优于百强房企整体水平。同时，万科高质量交付了7.4万套房子，在78个项目实现“交付即办证”。更重要的是，“谁能为群众建设好房子,谁就有未来”，万科积极开展前沿产品研发，经过6年研究论证，于上海落地了首个“未来城市理想单元”产品，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已在更多地区推广，有望成为万科新的产品“护城河”。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

长租公寓业务，保持规模和运营效率保持行业第一的同时，实现发展模式突破。上半年，租赁公寓业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止到今年6月底，累计开业数量增加至18.3万间，GOP利润率接近90%，单房运营成本同比下降13.3%，客户满意度及出租率双双达到95%。万科长租业务在业内率先探索商办存量资产“由售改租”新模式并取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式已在长春、昆明、广州、深圳、重庆、佛山等全国多个城市落地，盘活总房源数量超过5500间。

物业服务也在保持行业头部地位的同时，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。