国内首只奥莱REITs获批幕后：首创的战略考量与房企新发展模式探路
21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
去年10月，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施领域，此后，消费基础设施REITs一直备受关注。
政策窗口开启以来，已有4只消费基础设施REITs产品上市发行。近日，证监会又批复了两只产品，其中包括华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏首创奥特莱斯REIT”），这也是国内首只奥莱消费REITs。
与其他商业业态不同，奥莱以名品折扣为核心，叠加其他业态组合，通过对生活方式的打造来获取吸引力，进而实现稳定的现金流。
分析人士指出，华夏首创奥特莱斯REIT的获批，意味着中国REITs市场资产品类的扩容。不仅对于消费基础设施领域的资产证券化有着重要的参考意义，也是商业地产新发展模式的一种积极探索。
首创的战略考量
据悉，华夏首创奥特莱斯REIT产品从去年底便已申报，底层资产为首创旗下的济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，华夏基金为公募基金管理人。
官方信息显示，济南首创奥莱项目于2019年1月开业，已运营5年。武汉首创奥莱项目于2018年4月开业，已运营6年。两者处于相同的生命周期阶段。
最近三年（2021年到2023年），这两个项目的营收复合增长率均保持在20%以上，且有着较高的市场占有率。其中，济南奥莱项目的市占率在济南奥莱市场超过55%，武汉奥莱项目的市占率则保持在25%以上。
首创钜大执行董事、行政总裁谢洪毅表示，首创集团旗下共运营15个奥特莱斯项目。其中，济南奥莱、武汉奥莱、北京房山奥莱是运营最好的3个项目。考虑到资产质量、资产规模、审批需求等，此次拿出前两个项目进行申报。
首创自2009年就布局奥特莱斯，虽然业务发展顺利，但主要以重资产的方式运营。近年来，公募REITs试点不断扩围，商业地产运营商看到了资产证券化的积极前景。
谢洪毅向21世纪经济报道记者表示，首创从2022年便开始做相关研究，考虑一旦政策放开，如何抓住这一时间窗口。
但他坦言，对于要不要做，公司内部也曾存在分歧。从集团发展战略的角度，更关注政策窗口打开后，会对商业模式带来演进，并助力公司从重资产模式向轻资产模式转型。
但从项目运营的视角来看，两个项目的运营状态良好，且正处于上升期，此时进行股权转让，难免面临价值的折损。
最终，战略考量战胜了价值考量。同时，作为北京市国企，首创也希望支持国家政策，从而履行国企责任。
据了解，就华夏首创奥特莱斯REIT，首创正在和监管部门沟通具体的发行日程表，产品有望在今年第三季度完成发行上市。
另据21世纪经济报道记者了解，在首只奥莱消费REITs的发行中，监管部门也希望获得较好的市场反响，并给投资者切实带来利好。为此，首创下调了两个项目的估值。
轻资产转型“抓手”
近年来，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点不断扩围。在2023年3月发文“预告”后，10月，证监会将公募REITs试点资产类型正式拓展至消费基础设施。
当月，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT首批申报，目前4只产品已经上市发行。12月，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金也已申报。
对于商业地产运营商来说，REITs产品在打通“投融管退”的闭环中，有着积极意义。
谢洪毅表示，过去多年来，首创一直在探索如何打通资产投融管退的闭环，但在政策扩围前，退出渠道较为有限，只能卖给私有型基金或产业资本。
公募REITs试点的扩围，则提供了一个新的退出渠道。谢洪毅表示，房企完全靠自有资本来实现滚动发展是不现实的，公募REITs在提供退出渠道的同时，也有助于缓解重资产压力，使企业有更大的余力实现转型发展。他透露，发行所获的一部分资金，也会投入其他商业地产的开发和建设中。
同时，通过发行公募REITs实现资产上市之后，资本市场会倒逼企业提升管理能力和运营能力。
谢洪毅透露，首创并不会完全从两个项目中退出，而是保留1/3左右的股份。但同时，未来优先考虑把北京房山项目放到第一批的扩募资产中。
平安证券指出，消费基础设施REITs扩围，优质资产将吸引更多资金参与，有助于企业构建商业地产“投、融、管、退”商业闭环，将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负债水平。
在楼市去杠杆带来的金融红利减退背景下，这一政策通道的打开，相当于为房企打开了一条融资渠道，并有利于其向轻资产的运营模式转型。
根据中国百货商业协会发布的《2023-2024中国奥特莱斯行业白皮书》，2023年奥莱业态销售额达到2300亿元，同比增长9.5%。到2025年，中国奥特莱斯市场销售额将在2600亿元左右，虽然增幅有放缓的趋势，但仍将优于大部分零售业态。
前述报告显示，在存量商业时代，市场上没有太多的红利，没有促使企业快速增长的外部因素，经营能力和服务能力成为决定性因素。
分析人士指出，华夏首创奥特莱斯REIT的获批，对于奥特莱斯这一商业品类的发展也有积极意义。一方面，资产有望由“重”变“轻”，该品类也将获得快速发展的机会。另一方面，资本市场将更好地发挥筛选和定价作用，使更多的优质项目脱颖而出。