探路新发展模式：万科长租业务“由售改租”，年内盘活存量房源超8000间

9月底以来，多项楼市重磅政策集中落地，房地产市场预期和信心显著改善。行业龙头万科及时把握政策带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元。不仅是国庆期间，作为万科基本盘的住宅业务持续提升竞争力，前三季度销售超1800亿，继续保持行业第一梯队。而在租购并举的新时代下，万科十年耕耘开花结果，租赁业务方面也领跑行业。最新数据显示，万科长租公寓业务运营规模和效率行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%，产品与服务获多家知名企业客户认可，并通过“由售改租模式”盘活内外部存量房源超8000间。行业资深人士指出，万科是业内最早开始布局租赁住宅业务的企业之一，超过十年的业务培育过程要经历各类质疑和挑战，非常考验企业的耐心和定力。如今万科租赁住宅业务不仅保持了领先的规模和效率，还实现了发展模式的突破，更重要的是后续能通过REITs、Pre-REITs基金为公司贡献现金流。可以看出万科租赁住宅业务已逐渐“长大成人”，业务的生意逻辑和发展模式越来越清晰，未来值得期待。

事实上，伴随城市发展和房地产市场供求关系变化，行业新发展阶段也对企业也提出了新要求，居住需求不再仅依靠传统住宅开发，“租购并举”已成为大势所趋。

截至9月底，万科长租公寓业务营业收入突破26亿元，共运营管理约25万间长租公寓，出租率突破95%。其中，万科积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有约12万间已纳入保障性租赁住房，在集中式长租公寓中纳保数量排名第一。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1-9月前台GOP利润率为89%，继续保持行业领先。

规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可。万科长租公寓始终坚持为租户提供有温度的租赁服务，截止三季度全国累计发起上千场社群活动，助力新青年更快融入本地生活，客户满意度提升至95%。同时，服务品质获知名企业客户认可，共计服务企业超5300家，包括腾讯、比亚迪、顺丰、大疆等。

更重要的是，万科长租公寓业务在业内率先实现了发展模式的突破。不同于长租公寓业务传统的统租模式，万科长租公寓业务利用成熟的运营管理能力，逐步打通了存量盘活的发展模式。今年以来，通过“由售改租”模式，盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。

此外，万科在REITs领域的突破，也为其长租公寓业务带来了更多的想象力。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。目前，万科保障性租赁住房REIT已进入申报进程，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了项目扩募。多层次的不动产基金不仅能为万科带来现金流，也将促进未来万科长租业务更良性的发展。而在自身持续努力和各方坚定支持下，万科已为行业新阶段积极做好了业务竞争力准备，伴随政策“东风”送暖，相信万科也将加速重回健康发展轨道。