首单奥莱消费REITs发售定档，1000元起投

近日，华夏基金发布公告，国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT：华夏首创奥莱REIT将于2024年8月6日至8月9日正式发售，发售价格为2.468元/份，拟募资总额为19.744亿元。其中，面向公众发售0.6亿份，公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1000元起投（含认购费）。

奥莱业务是首创城发（首创置业）最核心的业务板块之一，甚至可以说是首创旗下最优质的持有型资产，从2009年正式进军该业务至今，截至目前在全国各地有在营奥莱项目15个，总建筑面积约180万平方米。

本次发售的华夏首创奥莱REIT对应的底层资产是首创城发旗下的两个奥莱项目——济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。其中，济南项目于2019年开业，销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一；武汉项目于2018年4月，目前占据长江以南区域奥莱市场约50%的市场份额。

根据基金拟募集规模以及基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏首创奥莱REIT 2024年和2025年的分派率分别为5.46%、5.84%。在较稳定的收益预期之下，市场投出了信任票。在网下询价阶段，华夏首创奥莱REIT认购火爆，共收到33家网下投资者管理的51 个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和88210万份，为初始网下发售份额的6.3倍。

相关人士表示，奥莱消费REITs是消费类REITs的一个细分类别，不仅具备消费REITs的一般特点，并且其底层资产 “名品+折扣”的高性价比特点表现出了明显的穿越经济周期的优势。

赢商网统计数据显示，普通购物中心业态组合中零售业态占比多为30-50% ，而一般的奥莱项目零售占比能达到约80%，同时约为8-10万方的项目体量可供200家以上店铺入驻，基本上能一次性网罗国内消费者耳熟能详的品牌，品牌丰富且优质品牌聚集效应明显，能够满足消费者一站式购物需求。由于零售业态占比极高，某种意义上，奥莱算是重奢商场的平替版。这两种类型的商场，也是目前购物中心里两个占比不高但备受行业、资本市场关注的细分业态，普遍认为具有较强的稳定性和抵御能力。

今年，在房地产行业内，以持有型资产为底层资产的REITs产品有明显增加趋势，以华润、万科、首创为代表的地产企业纷纷以商业项目为底层资产发行REITs产品。而REITs的崛起，被认为是房地产金融领域的一次深刻变革，虽然国内REITs市场起步较晚，但近年来在政策利好的推动下，发展势头迅猛，为发行企业拓宽融资渠道，在银行贷款、债券发行等传统融资方式之外提供了新的选择，有助于缓解企业的资金压力。

7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，更是进一步打开了REITs发行常态化的规模空间，有利于推动定价市场化，实现投融资双方利益的平衡。

而商业地产类REITs因为有项目租金带来的稳定现金流支持，目前受市场关注度较高。同时，REITs产品的普及，也有利于将商业地产开发的重资产模式变“轻”。

首创城发曾表示，首创将公募REITs视为旗下商业资产最重要的资本路线选择，借助发行REITs的良好机会，首创商业板块将打通“投、融、营、退”全链路，不仅能够改善公司的资产结构及现金流，而且有助于实现公司轻资产输出的战略转型；不仅有助于首创钜大旗下奥莱的退出，而且为未来项目收并购、基金扩募等提供进一步支持。

据悉，首创城发的首创钜大，将担任华夏首创奥莱REIT的运营管理统筹机构，由首创钜大旗下北京首钜商业管理有限公司作为运营管理实施机构。

首创钜大是首创城发集团旗下以奥莱为核心主业的商业投资管理旗舰平台，其2023年度财报显示，2023年，首创钜大实现收入约21.24亿元，同比增长127%。其中，物业发展业务收入约9.98亿元，投资物业发展及运营业务收入约9.31亿元，当年扭亏为盈，实现净利润约1376.1万元。